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奥克兰房价为何极度不可负担?新西兰总理Bill English:政府管得太多了!

房地产2017-01-23 21:36作者:Damon
摘要日前房产咨询公司Demographia发布了《第13次国际房产可负担能力报告》,新西兰的奥克兰是其进行调查研究的城市之一,排在了最不可负担的城市第4名。但如果你只知道这个,那可就错过好戏了,这份报告还揭示了更重要的问题。

后花园新西兰房地产在线1月23日报道:日前房产咨询公司Demographia发布了《第13次国际房产可负担能力报告》,新西兰的奥克兰是其进行调查研究的城市之一,排在了最不可负担的城市第4名。但如果你只知道这个,那可就错过好戏了,这份报告还揭示了更重要的问题。

这一次的报告对新西兰的房产市场和危机进行了深度分析,新西兰研究机构New Zealand Initiative也深度参与了报告的制作,我们下面就看看新西兰房产市场目前发展到了怎样一种“令人发指”的程度,而目前房产市场的危机根源是什么。

房市问题根源之一:政府过强的政策管制

报告中指出,Bill English曾这样讲:房产的可负担能力是一个十分复杂的问题,政府在很多方面都做出了努力。目前在新西兰,建一栋房子所消耗的时间和金钱成本都太高了。通过一些管制条例,土地被人为的造成了稀缺的局面,各种条例把可用于开发的土地都锁了起来。这样的情况使得土地供应完全无法满足市场需求。

小编又查了一下,Bill English曾在维多利亚大学的一个演讲中表示:

房产市场发展不平衡对宏观经济有重大影响。奥克兰房产市场是新西兰过去五年间唯一且最大的不平衡之所在。当房产市场的供应相对固定,需求的急剧增加(移民迅速增长)的部分将会通过房价的上涨来吸收,而并不是通过供应更多的房子。

他提出严苛的土地使用规定将给市场带来不稳定效果:“对市区发展的管制越严格,房价上涨的波幅就越大。”城市规划条例的作用可以波及到整体的宏观经济。当由于城市规划而似的工作者无法搬迁至高产能的地点,这就将影响到整体GDP的发展。所以《奥克兰统一规划》将会影响到目前、未来、以及整个新西兰经济体。

规划的后果:贫富差距加大。English称,我们关注规划和其不良后果的第二个原因就是失败的规划会加剧贫富差距。“糟糕的房产市场管制会影响到房产市场的下四分位的价格及租金。”当我们在讨论是否有足够的土地来建房时,我们也应该认识到,我们的决定将会给哪批人造成重大损失,这些人最可能是最低收入的人。低收入的人本身选择性就少,而住房成本成为最大支出时,他们生活将更加困难。

低价、可负担的房源数量已经“枯竭”。奥克兰很多地区已经没有任何地段,可负担的新房产进入市场。

English认为,城市规划通常是为了满足最脆弱人群的需求,他们有最少的收入。但实际上,规划所做的却是相反的。有些规定限制了城市区域的界限(城乡分界线),限制了最小的地块面积,限制了一个地块最大的面积。所有的这一切,都降低了可负担房产出现的机会。他尤其批评了“城乡分界线(Rural-Urban Boundary)”,有研究称,在城乡分界线内的土地是分界线外低价的10倍!这推高了这条线以内的房价,首次置业者因为这条线的设置而买不起市区内的房子。

另外他称城市规划也大幅提高了政府开支,同时还带来“负外部性”。

根据百度百科,所谓负外部性是一个经济学名词,也称外部成本或外部不经济,是指一个人的行为或企业的行为影响了其他人或企业,使之支付了额外的成本费用,但后者又无法获得相应补偿的现象。或是对交易双方之外的第三者所带来的未在价格中得以反映的成本费用。

Bill English认为,城市规划已经变成了一种“福利削减”(welfare-reducing)措施,政府应该介入控制规划带来的污染等问题,并且中央与地方合力来控制负面效应。

继续来看报告里的内容:新西兰政府实施了众多优先政策措施,目的是恢复和维持中等收入家庭负担房产的能力。这样的情况跟新加坡类似,是众多国家中很独特的情况。新西兰全国范围都实施了“遏制城市发展”的政策,新西兰的三大城市奥克兰、基督城和惠灵顿的房价均处在极为不可负担的水平。

同时,社会的关注度使得房产可负担问题处在政府急需解决的问题榜首。

不过该报告称过强的管制会对一个国家的经济带来严重的后果。这个观点是美国伊利诺斯州大学和加利福尼亚大学的学者研究所得。在美国,过高的房价使得全国GDP减少了仅2万亿美元。房价过高带来的损失接近美国2009年GDP的10%,而这些都是政府对房产市场实施过度管制的结果。马萨诸塞州科技学院的研究结果显示,贫富差距的主因就是房产市场的发展不平衡。房价过高的原因,主要就是因为人为的通过规章条例使土地变得稀缺。要解决这一问题,战胜疯长的房价,就必须对政府相关法规进行再审查,大力增强房产供应。

房价过高也给新西兰带来了严重的社会问题,据新西兰生产力协会称,这些问题包括房屋拥有率走低、人们过度集中、低收入家庭获得房屋补助的门槛上调。另外在房价高涨的情况下,新西兰央行制定货币政策也更加艰难。

其实本次的可负担性报告与Bill English此前的演讲有异曲同工之处。报告的以上这部分就是说,政府对于房产市场的过度管制,反而导致了土地的稀缺。比如政府划定了城乡分界线,这正好让人有机可图,拿分界线大做文章,分界线内的土地价格炒高,分界线以外的没人购买。又比如政府出于质量控制的目的对一个工程项目规定了各种条款,一个项目开建要各种审批、检查,耗时费力。这样必定提升开发商的成本,最终继续推高房价。

在今天的奥克兰,政府宣称要大力建房,而针对开发商的贷款限制、针对建筑商的原材料稀缺,移民局的移民政策又间接导致本地技术工人的严重稀缺。一切的一切,可能是当初政府为了好的初衷而制定的条例,但如今却成了绑手绑脚的绳索,给房市危机“火上浇油”。

今年恰逢大选之年,我们只能希望大选后的信任政府可以有能力制定好城市发展规划并且尽快产生效果。另外本次的报告称,奥克兰市议会的首席经济学家表示,政府希望在2015到2030年间,将房价收入比的倍数降低50%,也就是降到5倍左右。这个“宏伟目标”究竟能否实现?Who knows….

奥克兰房价是有多么的不可负担

《第13次国际房产可负担能力报告》所指的可负担程度是指“中等收入家庭”的可负担程度。研究的指标就是房价除以中等收入家庭的年收入,所得到的倍数(Median Multiple)。根据倍数,所有国家被分为下面几类

奥克兰的倍数是10倍!处于极不可负担的水平,排在第四。另外同样处在类似水平的包括香港、悉尼、温哥华、圣何塞(TOP5)。

并且在该机构有史以来的13次调查中,奥克兰全部处于极不可负担的水平。

整体新西兰的房价收入比的倍数是5.9倍,奥克兰达到了10倍,基督城是5.9倍,惠灵顿是5.7倍。

参与调查国家和地区有:澳大利亚、加拿大、美国、英国、日本、新加坡、爱尔兰、新西兰及中国香港。11个可负担的主要房产市场都在美国,29个严重不可负担的房产市场中5个在澳大利亚,一个在新西兰(奥克兰),一个在中国(香港)。

美国纽约州的罗切斯特是房价最可负担城市,房价收入比仅有2.5倍,美国的其他城市排在前11名。

美国纽约州的罗切斯特

另外房价收入比前17位均是美国的城市,第18位是日本的大阪-神户-京都地区,房价收入比是3.4倍。

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