奥克兰房价出现“拐点” 当下买房哪些区域增值潜力大?
后花园新西兰房地产在线12月9日报道:奥克兰房价在经历了长达7年的连续攀升后出现拐点:根据Barfoot & Thompson的最新报告,整个11月售出住房的均价为$933,130,比10月份下降了1.1%;售出住房的中位价为$850,000,比10月份下降了1.7%。11月原本是全年房价的高峰期,但却出现了8年来均价和中位数双双环比下跌。
虽然从长期看,净移民数、利率水平这些支持新西兰房市上行的关键因素都没有根本改变,但市场短期调整迹象明显。只是没有人可以准确预测房市调整的时间和幅度。
再低的清盘率和成交量,也总有交易完成。以奥克兰为例,不论是首次置业还是迫切改善,甚至逆市而动的投资型买家,目前市况下,在哪些区域买房更保值增值?
首次置业者根据CoreLogic公布的最新数据,今年最受首次置业者青睐的奥克兰6大城区是:
首次置业者因为预算有限,往往把价格排在决定因素的首位。再考虑到这一类买家以年轻家庭为主,因为工作需要对交通便利要求较高,而奥克兰许多工作机会都在市中心。从这两点出发,中区的Avondale显然是首选。这里交通便利,去市中心可以乘公共汽车和火车,且只有2个Stage;驱车到西区商业中心NEW LYNN只有6、7分钟左右,生活方便。虽然今年首次置业者购买的房屋均价为$738,000,为6城区最高,但保值增值潜力更强。
同样道理,因为有公交快线通达市区方便,北岸的Birkdale也颇受青睐,有38%的房产被首次置业者买下(73栋),这一比例比去年上涨了6%。
改善型买家这一类买家中,如果是因为孩子面临进入高中阶段选择优秀校区的需要,教育资源应该是首要考虑因素。UE是University Entrance 的缩写,代表新西兰大学入学考的成绩,比以往主要体现街区收入水平的Decile评分更科学。下面的UE值取自各校2010年至2014年UE成绩平均值,由于私立学校没有校区划分限制,所以笔者只选取了公立高中前十名:
如果是因为家庭成员数增加而急需改善,综合安全、生活便利、交通等多个条件,高性价比应是此类买家考虑的重点。奥克兰各个区域中都有一些性价比较高的城区,不能枚举。
投资客“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”,股神巴菲特的这句名言许多人都耳熟能详,但敢于践行的人不多。
2016年的房市还未到盘点时刻,我们不妨回顾一下2015年奥克兰涨幅最大的5个房价街区,分别是:Eden Terrace(涨60%)、Murrays Bay (涨44%)、Orakei(涨40%)、Rothesay Bay(涨37%)、Mairangi Bay(涨37%)。
值得一提的是,除了Eden Terrace属于低价位区域外,其他4大街区房价均在百万上下,这也许可以给投资型买家提供一种投资思路。