OCR下调，房价会反弹吗？NZ经济学家分析出炉，这些因素占主导作用……

后花园2024年8月19日援引oneroof网站报道：刚刚，房地产咨询机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson对本周房市做出了如下分析和前瞻。

1. 新西兰央行下调OCR

央行已将OCR从5.5%下调至5.25%，这一决定比许多人预期的要早。很多经济学家原本预计降息会在10月份或者11月份。然而，新西兰央行给出的理由是，推迟降息给新西兰经济带来的风险超过了任何挥之不去的通胀担忧。

新西兰央行的预测表明，到2025年年底，OCR可能会再下降1.25%，达到4%。这意味着典型的抵押贷款利率可能降至5.5%。那么，这足以刺激房地产市场吗？Davidson认为，房市可能会出现某种短期的反弹，因为较低的利率往往会立即对家庭信心产生影响，即使对家庭财务的实际影响是在几个月之后。

然而，房市很难再度重回巅峰，因为当前经济衰退持续的可能性很高，失业率在上升，待售房源的数量超过了目前的买家数量，银行也引入了债务对收入比限制。

2. 住房可负担能力仍然紧张

另一个让买家踟蹰不前的原因是住房可负担能力。尽管房价远低于新冠疫情后的峰值，但仍与新西兰人的收入差距很大。CoreLogic最新的第二季度住房可负担能力报告显示，市场面临以下压力：

-整个新西兰的房价对收入比为7.7倍，低于市场峰值时的10.2倍，但高于过去20年的平均水平6.8倍；

-存够首付所需的时间为10.2年，低于2021年的峰值13.6年，但高于9.1年的长期平均水平；

-抵押贷款偿还占新西兰家庭收入中位数的比例达到54%，略低于2022年第二季度57%的最差水平，高于43%的长期平均水平；

-租房也很困难，2024年第二季度，租金占家庭收入中位数的28%，徘徊在历史高位附近，高于26%的长期平均水平。

从中期来看，较低的利率和较低的租金显然会有所帮助。但工资增长也放缓了，尽管房价可能不会飙升，但它们也不太可能进一步下跌。换句话说，在一段时间内，住房可负担能力可能是一个重大问题，尽管政府目前大力推动住房供应，从长远来看可能会带来好处。

3. 移民和租金增长继续放缓

说到租金，新西兰统计局的最新数据显示，截至今年7月，流动/新租户的增长率仅为2.5%，低于3.3%的平均水平。考虑到移民压力的减少(入境人数减少，离境人数继续上升)，这并不令人意外。与此同时，租金的高起点也将限制任何进一步的增长，而且可供出租的房源也大幅增加，这可能是由于首次置业者继续从出租房转向自己的房产，以及新建房存量冲击市场等因素。

4. “部分”经济指标仍然低迷。

上周公布的电子卡支出和制造业指数(PMI)显示，经济仍然低迷。这给新西兰央行的决定增加了更多的分量，也预示着未来几个月央行将进一步削减OCR。

5. 本周还会有更多的坏消息吗?

本周我们将得到服务业指数和新西兰统计局第二季度的零售销售数据。很难想象这两个数据会出现强有力的结果。这只会增加新西兰央行需要降息的决心。

（责编：Gloria）