ANZ：新西兰房价正在上涨的边缘！但“暴涨”大概率不会到来

后花园2023年6月28日报道：日前，新西兰最大银行ANZ的经济学家表示，该国房价正处于上涨的边缘，而净移民的迅速增加是市场风向发生转变的原因之一。

ANZ在最新发布的《房产聚焦》(Property
Focus)报告中提到，他们预计今年下半年房价将温和回升，但风险倾向于这一预测过于保守。

新西兰房地产协会(REINZ)的最新数据也表明，市场正在走强，尽管新上市房源数量相对疲软，但销量已开始回升。与此同时，奥克兰的拍卖清盘率也有大幅提升。

ANZ的经济学家表示，市场仍面临逆风因素，例如相对较高的房贷利率以及难以承受的住房可负担能力。然而，今年晚些时候，房市面临的顺风可能会更加强劲。

该行指出，房市面临的有利因素包括：净移民数量的激增、新房供应增长放缓(导致住房缺口扩大)，以及劳动力市场更具弹性。

ANZ表示，尽管净移民数量已从过去“疯狂的水平”下滑，但近期的增量和动能是惊人的，其影响将在今年下半年对房市产生明显影响。

经济学家指出：“新移民的构成决定了他们进入的是哪个市场：租赁市场还是购房市场，而这很难实时进行衡量。”

他们说：“随着时间的推移，更高的租金可能会导致房价生变，因为投资收益率的上升会导致投资者的需求增加，而房价的最终变化可能会吸引一些人转租为买。”

ANZ的经济学家认为，新西兰可以参考澳大利亚，看看当地移民的激增对房市产生了哪些影响。

他们说：“澳大利亚比新西兰更早开放边境，迄今为止，相对于人口规模而言，澳大利亚的移民人数只比新西兰略多一些。”

最新数据显示，目前澳洲租金急剧上涨，4月租金价格同比上涨了6.1%，原因则是外来人口推动需求激增，但新租赁房供应却在放缓。

ANZ的经济学家们表示，新西兰的租赁市场与澳洲有许多相似之处，两国的净移民数量都在迅速增长，与此同时，新房供应却在放缓。

“我们预计，明年租金通胀将继续走高。家庭收入的强劲增长也可能支撑租金上涨，并促使房东将更高的成本转嫁给租客。”

那么，租金上涨会导致房价上涨吗?

这可能会带来两种结果：一是更多的租客认为与其支付天价租金，还不如偿还房贷；二是投资者会被更高的租金收益率所吸引。这两种影响都会助推购房需求，并促使房价生变。

经济学家表示，对于首次置业者而言，负担能力仍是一个挑战，但坊间证据显示，受压抑的需求正待释放，原因是LVR借贷政策已有所放松，再加上央行已宣布暂停涨息，还有评论人士对房价的预估也再次提升。

尽管如此，一些投资者仍持谨慎和观望态度，原因是他们仍受制于相对严格的LVR限制。此外，利息抵税政策和明线测试的设置也存在不确定性，还有目前房贷利率仍然很高，而租金收益率也并不吸引人。

ANZ表示：“至少就目前而言，2020/21年投资者与首次置业者之间爆发的激烈竞争(房价在一年内飙升了30%)不太可能再次出现。”

“鉴于近年来的房市行情，任何预测者都必须承认，房价前景存在巨大的不确定性。”

“但考虑到通胀的起点，以及人们认为经济和可自由支配支出需要放缓，新西兰央行不太可能容忍房价再次走高。”

总的来说，ANZ银行的经济学家预计市场会出现短暂的动荡，这将推动房价在今年下半年回涨3%，然后再次趋于平静。

（责编：Gloria）