画风突变！主流银行大幅修正房价预测，利率前景生变！5大因素正深刻影响你的钱包……

后花园2024年5月23日报道：昨天，新西兰央行发布了OCR声明，受其鹰派言论影响，业内人士纷纷拉长了降息的预期时间线。

虽然央行将OCR维持在了5.5%不变，但据央行行长透露，货币政策委员会讨论了涨息的可能性，以帮助遏制持续的国内通胀。此外，央行还上调了对OCR可能见顶的预测，表明有可能再次加息。

货币政策委员会表示，它们相信通胀将在今年年底前回到目标区间，但指出有极小的可能性会出现意料之外的情况。

ASB银行的资深经济学家Chris Tennant - Brown表示，批发利率本来就在不断变动，因此该消息不太可能导致零售利率发生剧烈变化。

他说：“央行的做法是有道理的，它发出了一个信号，即降息不会像一些人希望的那么快，而且可能会在批发市场上反映出来。”

市场预期央行将在11月前下调OCR，不过央行的最新预测显示，预计最早在明年年中之前不会下调OCR。

Tennant - Brown称，"这实际上与我们一直以来的想法和利率预估基本一致。今年央行不会削减OCR，更有可能是在明年。这对我们来说不是什么意料之外的声明。”

他说，ASB银行将继续观察批发市场的波动情况，观察这种波动会持续多久，以及这是否意味着长期固定利率会进一步小幅下调。

Tennant – Brown表示：“在我们真正确定央行即将降息之前，一年期固定利率和浮动利率将保持不变。我们已经考虑了一段时间，最后认为，降息不是今年的故事，而是明年的故事。”

“在过去的六个月里，人们的想法发生了很大的变化。之前很多人预计利率将在短期内下降，因此纷纷锁定了半年期的固定利率，如今他们又后悔没有锁定18个月期的利率。央行的声明让借款人感到沮丧。”

他说，虽然锁定长期利率更便宜，但选择短期利率仍然有意义。Tennant – Brown预测明年最受欢迎的1年期和2年期固定利率将开始下降。

Infometrics的首席分析师Gareth Kiernan表示，最近几周房贷利率已开始下滑，这将为未来几个月的利率趋势筑底。

“我们可能会得到另一份评估报告或其他的经济数据，并对央行的观点提出一些质疑。”

Corelogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，值得注意的是，OCR并非影响房贷利率的唯一因素。

他说：“银行竞争和离岸融资利率等因素也起着重要作用。但在目前的环境下，削减OCR似乎更有可能是2025年而非2024年的事情。因此，对于新借款人和现有借款人来说，未来六到九个月的情况仍将充满考验。”

“房屋销量和房价也可能保持相当疲软，即使房贷利率在2025年年初更明显地下降，届时可能出台的DTI政策也将开始发挥作用。”

简而言之，受经济环境影响，房市将在中短期内维持平静。就在今天，一家主流银行也在最新一期的房产报告中更改了房价预期。

BNZ下调房价增长预期

今天，BNZ银行的经济学家下调了房价增长预期，将今年的涨幅从5%降至2%。

他们表示，即使是新的、较低的2%也存在“下行”风险。

在最新发布的《房地产动态》中，BNZ首席经济学家Mike Jones指出，去年的“短暂连续”月度房价上涨“现在看起来像是一个虚假的开始”。

“我们认为，目前的低迷势头将在高抵押贷款利率、恶化的经济和劳动力市场背景以及未售出库存增加的情况下持续更长时间。”

他仍然预计明年会有更明显的上涨，并预测2025年的房价将上涨7%。

Jones表示，根据新西兰房地产协会（REINZ）的最新房屋数据，房价指数（HPI）从1月到4月（根据季节性调整）“基本没有增长”。与此同时，房价仍然比2023年2月的低点高出约3%。

他注意到首次购房者（FHBs）的活动水平较高，但相比之下，投资者“兴趣较小”。

“2022年，新的投资者贷款与首次购房者的贷款明显分离，并下降到总贷款的约16%。从绝对值来看，它尚未从2023年初的低点实质性恢复。”

“到目前为止，新政府对投资者税收政策的积极影响似乎被高利率、飙升的保险、地税和维护费用所抵消。”

“这种情况表明，投资者在短期内仍然观望。可能在七月份的明线测试恢复到两年后，我们会看到投资者的卖出意愿上升，但我们预计这种影响将很小。”

Jones权衡各种利弊后表示，房价基本面“总体上不如我们上次更新时的支持力度”。

“经济和劳动力市场条件恶化，抵押贷款利率将保持较高水平，并且未售出的库存增加需要时间消化。”

“因此，我们调低了对2024年房价通胀的预期。”

“从更长远来看，我们仍然认为目前的房价停滞期最终将让位于价格明显上涨的时期。”

“在这方面最重要的是，我们认为明年抵押贷款利率将开始下降。更有利于需求的住房政策和经济复苏将提供支持。”

“然而，可负担性和现金流限制将限制上涨幅度。”

如今，经济前景的任何变化将深刻左右房市的未来，具体来分析，当前有5大因素正在发挥作用。

5大数据揭露：新西兰经济正在触底震荡

众所周知，新西兰经济正在经历一场明显的衰退。

国内失业率正在上升，GDP录得下降，市场信心大幅下滑。

然而，经济学家警告说，情况可能比总体数据显示的更糟。

以下有5个关键数据可以表明经济状况比我们想象的要糟糕。

GDP

在过去的五个季度里，GDP录得四次轻微的收缩——也许这表明随着经济的刹车，我们已经实现了软着陆。

然而，这些数据并没有显示同期人口增长的程度。

新西兰有创纪录的移民涌入，因此，与9月份相比，12月份的人均GDP下降了2%，比去年同期下降了2.8%。

Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr表示:“如果我们没有看到移民数据的增长，名义GDP数据会糟糕得多。”

ASB银行的高级经济学家Kim Mundy表示，她预计人均GDP将继续下降，直至2025年早期至中期。“如果不是创纪录的高移民，新西兰经济现在将陷入相当严重的衰退。”

零售支出数据

4月份，零售业的电子卡交易额下降了0.4%，核心零售业的交易额下降了0.7%。

Mundy表示，零售活动是经济疲软的另一个指标。

他说：“在高通胀和高人口增长的情况下，如果支出持平或下降，就表明有多少家庭在缩减消费。”

Kerr表示，零售销售数据已经连续九次出现收缩。

他说：“人们正在减少支出，因为他们正受到通胀和高利率的严重打击。”

不可贸易通胀

目前，可贸易通胀(受全球因素影响的通胀)的下降速度远快于国内通胀。

问题在于，新西兰央行希望打压的是国内通胀。

Infometrics的首席执行官Brad Olsen表示:“当前每个人都在说经济不景气，而价格压力没有充分反映这一点。”

Olsen指出，通常情况下，当消费没有那么多的时候，企业不会把价格提高得那么高。

“然而，现实情况是，企业仍在提高价格。”

他说，地税、租金和保险等通胀因素尤其具有粘性。

“为了让通胀率回到2%，央行可能会更多地挤压经济的所有其他部分。”

央行已在昨天暗示了这一点，央行表示，如果通胀没有像预期的那样下降，加息仍有可能。

金融压力

3月份，拖欠房贷的消费者达到了46.3万人，比前一个月增加了6000人——这相当于“信贷活跃”人口的12.7%。

与此同时，企业清算的速度也在加快——3月份有230家企业被清算，这是自2015年3月以来的最高水平。

ANZ银行的首席经济学家Sharon Zollner表示，把这些数据放在历史背景下看很重要，因为与全球金融危机等时期相比，这些数据仍然很低。

她说，失业率仍然很低，但许多有工作的人仍然面临经济压力。

受到影响的主要是以前没有经历过经济衰退的年轻一代，以及面临更多来自移民竞争的低技能员工。

她说：“移民浪潮如此庞大，而劳动力市场的技能水平又如此低，这一事实对低技能人群的影响尤其严重。”

新西兰工会理事会的经济学家Craig Renney表示，啃老族的数字——代表没有就业、没有接受教育或培训的年轻人——尤其令人担忧。

在2024年3月这个季度，年龄在15岁至24岁的啃老族中，经季调后的比例为12.4%。一年前则是10.9%。

税收

预算案公布前，政府的收入比预期低16亿纽币。新西兰政府表示，在截至3月份的9个月里，其核心税收收入比财政部在半年更新报告中预测的要少12亿纽币。

Westpac银行的首席经济学家Kelly Eckholdbias指出：“公司税尤其相对较低，这反映了一个事实，即随着经济变得更加艰难，企业的盈利能力正在下降。我们的观点是，经济目前正在触底震荡。我们对今年上半年的增长预期不高，但对下半年情况可能好转持乐观态度。”

（责编：Gloria）