观点：中性利率升高，将拖累房贷利率的回落幅度

后花园9月9日援引NZ Herald报道

财务顾问公司投资主管Mark Lister对抵押贷款利率的下降前景做出了自己的判断，与主流预期略有不符，具体分析如下：

贷款利率正在下降，这将减轻家庭预算的压力，给借款人喘息之机。

但坏消息是，贷款利率可能不会像一些人盼望的那样大幅下跌。

在第一次降息之后，新西兰央行暗示未来还将有数次降息。

它的预测表明，OCR将继续下降，并在2027年初稳定在3%左右。

金融市场也预计政策利率将达到上述水平，但在时间线上更为乐观，认为将更早达到这一水平。

OCR就像央行的刹车或油门踏板，是影响经济活动和通胀的关键工具。

“中性OCR”是指经济处于平衡状态，既没有加速也没有放缓。

很难准确地指出这个临界点在哪里，但对所有人来说，这都是一个重要的概念。

从历史上看，央行认为中性OCR在2%左右，与通胀目标一致。

排除疫情及其影响，这大致是OCR近年来的平均水平。

在新冠疫情之前的10年里，OCR曾低至1%，高至3.5%。平均值为2.3%，其中有八年低于3%。

目前，新西兰央行认为，长期中性的OCR水平为2.8%，高于一年前的2.3%，也高于2%的历史平均水平。

不止新西兰央行，美联储也一直在上调其对长期政策利率的估计。

与年初的2.5%相比，美联储预计中性利率将达到2.8%。

经济学家无法精确计算出中性利率的位置，但大多数专家都认为目前的中性水平比过去要高。

全球化正在逆转、政府债务增加、人口结构和气候变化行动都是导致这一结果的因素。

对于新西兰房地产业主来说，这一现象的结果，就是抵押贷款利率可能不会像此前希望的那样出现大幅下降。

从另外一个角度看，在过去的几年里，一年期和两年期抵押贷款利率平均比OCR高出2.3和2.4%。

在超低利率期间，这一差距扩大了，而自去年OCR升至5%以上以来，这一差距缩小了很多。

未来几年的走势将取决于几个因素，包括抵押贷款市场的竞争程度。

历史表明，这些最受欢迎的抵押贷款利率将比OCR高出2%左右。

金融市场预计，到2025年4月，OCR将降至4%，这意味着抵押贷款利率约为6%。

两年后，预计利率将跌至3%的低点，这意味着抵押贷款利率将在5%左右。

这与7%以上的峰值相比大幅下降，但远高于疯狂的疫情时代以及此前四年的水平。

接下来的一段时间将更接近于2009年至2015年的后全球金融危机时期。

当时，OCR在2.50 - 3.50%的范围内震荡，平均为2.75%，与目前的中兴利率评估接近。

在这七年中，一年期抵押贷款利率平均为5.1%。

的确，利率正在下降，借款人对未来的前景应当更加乐观。

然而，不要操之过急。如果中性OCR高于过去，那么抵押贷款利率的“新常态”也会如此。

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