中区北岸拖后腿，奥克兰房价可负担性有所改善？
后花园4月12日报道：
根据CoreLogic的最新统计，奥克兰的房屋均价同比下降了1.5%。面对这一数据，很多业内人士都想弄清房屋均价下跌的真正原因——到底是因为豪宅卖不出价，还是因为低端房产的疲软所导致？
为了得到这一问题的答案，CoreLogic把所有奥克兰不同地区成交房产的价格高到低排列，并分成五等份。这五等份分别被称为低价位房产（low），中低价位房产（low to mind），中等价位房产（middle）, 中高价位房产（mid to high）和高价位房产（high）。
根据研究，奥克兰不同价值区间房产的价格走向基本上是一致的。以奥克兰东南区为例，在过去两年，当地不同价位房产都保持了相同的房价涨幅。
从上面的线状图可以看出，奥克兰东南区的低价位房产（low）、中低价位房产（low to mind）、中等价位房产（middle）、 中高价位房产（mid to high）和高价位房产（high）在2015年至2019年的房价走势基本保持一致。
北岸也呈现出了相同的走势：
从上面的线状图可以看出，奥克兰北岸不同价值区间房产的价格在2015年至2019年的走势也基本保持一致。
通过对过去五年房价走势的观察，CoreLogic的资深房产经济学家Kelvin Davidson还发现了一个有趣的规律：在奥克兰中区，不同价值区间房产的在过去五年的房价涨幅非常接近。中区低价位房产（low）在过去五年的房价涨幅为43%，中区高价位房产在过去五年的房价涨幅为48%。相比之下，在南部Papakura，低价位房产的房价涨幅(68%)要远远高于高价位房产的涨幅(45%)。
由此可见，奥克兰房市在近期虽然整体疲软，但不同地区之间存在着明显差异。而中区和北岸的房价走势证明，两地是当前奥克兰房市最为疲软的地区。通过分析，CoreLogic发现，总体上价格较为低廉地区（比如南区和西区）的房价涨幅要高于高房价地区（比如北岸和中区）的房价涨幅。这是因为低价地区的增值潜力更大。相信这样的趋势在未来几年将得以持续。
CoreLogic的结论与后花园近期的研究基本一致。小编近日手工查询了QV网站，将目前全部有价可查的191个城区的最新中位价（2019年2月）悉数整理出来，发现全城一共有62个城区的房屋中位价较上个月（2019年1月）有所上涨（环比上涨）。
小编将这些城区按照不同地区进行分类，发现中区和北岸的确是目前房市最为低迷的地区。
从上面的表格可以看出，中区（含市中心）和北岸房价实现环比上涨的城区比例分别为12%和24%，明显低于奥克兰其他地区的水平。
房价可负担性有所改善？
通过对今年3月奥克兰全部成交房产的统计，小编发现，奥克兰目前的房屋均价为$1,032，671.61，房屋中位价为$81.85万，房价的下四分位数为$62.75万。其中，房屋均价和中位价较去年同期并没有太大变动，但下四分位数足足下降了6%！
房价的下四分位数是衡量房价可负担性的重要因素。当首次置业者购买当地一套下四分位数住房（即所有房产里，房价最便宜的那25%的住房），房贷的还款额应低于普通家庭收入的40%，房价就被认为是可负担的。
根据统计局的最新数据，今年3月奥克兰家庭年收入的中位数为$94,379，即每周收入的中位数为$1814.9。如果首次置业者买下一套价格为房价下四分位数（$627,500）的住房，假设首付比例为20%，利率为4.0%，贷款年限为30年，贷款形式为偿还本金和利息，那么，首次置业家庭每周的还款额为$552.7，占其每周收入的30%，低于40%的标准。或许，在房市疲软的当下，奥克兰房价的可负担性真的有所改善。
