两个汉密尔顿人口“搬”进新西兰，房市依然淡定，“缺房时代”已终结？
后花园4月22日援引RNZ报道
新西兰的人口自2018年以来增加了大约相当于两个汉密尔顿市的人口规模，但有分析认为，新西兰的住房市场已经消化了这波增长。
新西兰统计局数据显示，截至去年12月底，全国总人口为531万人，高于2018年12月的494万人。
人口增长主要由自然增长和净移民组成，但近年来，来自海外的移民成为了更加显著的因素。
Infometrics 首席预测师 Gareth Kiernan 表示，在上一个十年的后半段，人口增长超过了新建住房供应和相关基础设施的开发速度。
不过在2021年和2022年，住房供应出现了补涨。
“从2012年开始的那段时期，住房和基础设施建设明显跟不上整体发展速度，导致了持续的供不应求。”
目前每年大约核发33,000份新住宅建筑许可，Kiernan认为，这个速度基本可以匹配截至2月的年度净移民32,900人的规模。
但在2023年净移民高达113,700人时，情况完全不同。
“可以这样说，现在住房短缺的问题不再像以前那么严重了。但说到基础设施，这是另一回事，因为一些领域的建设周期更长，我们并没有在关键领域看到实质性的增长，仍然需要弥补过往投资不足的问题。”
他还指出，来自自然增长的人口增速显著下降。随着人口老龄化加剧，这一趋势将持续，这也意味着新西兰未来将越来越依赖移民来带动人口增长。
CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，2018年12月至2024年期间，新西兰总人口增长了7.5%，而CoreLogic的数据显示，同期住房存量增长了9.9%。
目前市场上有大量的房产可供出售或出租。
“撇开每户人数的变化或社会对房屋类型和大小偏好的改变不谈，从数据上看，供需之间的不平衡已经有所缓解。”
“现在市场上的普遍感受是相对平衡，这与过去几年大规模建设热潮密切相关。”
“过去那种普遍存在的住房短缺，如今似乎已不再构成问题，这也加强了‘未来房价将保持平稳’这一判断。”
但BNZ首席经济学家 Mike Jones 提醒说，从更宏观的角度来看，新西兰长期以来住房建设不足，远远赶不上人口需求。
“这种房屋短缺在某些时候推动了新西兰房价和租金的大幅上涨。尤其是在新冠疫情期间，原本就紧缺的住房成为助燃剂，在刺激政策作用下使房价飙升。”
“但最近这些动态正在发生变化。2023年的人口增长高峰已经明显回落。尽管住宅建设活动也大幅减少，但预计今年人口增速仍会低于住房存量的增长速度。”
“要准确评估住房供需平衡的程度非常困难。但无论怎么估算，这些趋势都表明压力正在减小。我认为，房产和租赁市场双双出现供应过剩的迹象并非巧合，全国部分地区的租金开始下跌，房价也在抵押贷款利率大降的背景下保持不动。”
奥克兰大学城市规划高级讲师 Elham Bahmanteymouri 则表示，新西兰并没有真正抓住人口增长带来的经济机遇。
“人口增长能够提升生产力，如果管理得当，还能给我们的经济带来一种良性的通胀。”
“但不幸的是，特别是在2018年之后的这些年里，我们并没有好好利用这些机会。住房和基础设施规划没有跟上人口增长的节奏。”
她认为，应以更广阔的视角来看待这一问题，无论增长来自移民还是自然增长，都应有更完善的应对策略。
住房、交通、社会和物理基础设施方面的供给限制，导致了住房负担问题以及对现有公共服务的压力。
“我们需要更具创新性的方法来解决问题……我们需要的是长期性的规划。”
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