半个Hobsonville Point，Fletcher西区Kumeu开发计划陷争议
近日，新西兰著名建商Fletcher Buildings在奥克兰西北地区的Kumeu收购了两块大型农场，占地大约109公顷，面积有西区著名房产项目Hobsonville Point一半那么大。
建商买下这么大一块地显然不是来种庄稼的，收购是长远打算，Fletcher Buildings计划在这个靠近Taupaki小镇的地方建设未来市镇，2045年前建成数千套住房。
不出意料，计划遭到了当地民众的强烈反对。
已得到海外投资办公室批准
事实上Fletcher Buildings买的是相邻的两块地，分别是467 和 517-529 Waitakere Rd。Fletcher Buildings没有透露交易价格，但据悉远远超过这两块土地的CV总价640万纽币。
由于Fletcher Buildings同时也是澳大利亚的上市公司，澳洲公众持有47.34%的股份，因此这一收购还必须通过新西兰海外投资办公室。今年9月29日，海外投资办公室批准了这一申请。
在批准书上海外投资办公室指出，Fletcher购入土地后将申请改变规划为民用并进行分割。此外，Fletcher Buildings还将在土地上建设道路、公园及其他设施，最终建设数千套住房，投入奥克兰房地产市场。
申请的批准附带了一些条件。由于Kumeu River从这块土地上流过，Fletcher Buildings承诺将会把Kumeu River的河床出售给政府，并在河边开辟公园，建设自行车道和步道，此外Fletcher Buildings还承诺保护这里的野生动物，改善他们的生存环境。
申请书提到Fletcher Buildings是一家新西兰上市公司，新西兰人能从这一项目中获益，历史上Fletcher Buildings的项目也多次给新西兰带来益处。
Fletcher Buildings表示，计划还是非常早期的阶段，但认为这里是一个非常棒的地点，希望将这里和附近的Taupaki小镇共同发展成为一个全新的市镇中心。
错误地点的错误计划？
在解决奥克兰住房危机的诸多手段中，释放更多土地，废除城市和农村边界被认为是最有效的办法。
然而会这么想的人恐怕都住在城市，广大农场主们可就不这么认为了。他们选择农村是因为独有的生活方式，不会因为土地可以分割开发赚钱就改弦更张。
这一地区所属选区是2020年新设的Kaipara ki Mahurangi，涵盖Wellsford、Warkworth、Snells Beach、Helensville、Huapai、Kumeū等广泛地区，基本都是农场。选区议员是国家党的Chris Penk。在国家党一败涂地的2020年大选还能选出一个国家党议员，这里的选民构成可想而知。
Chris Penk表示，奥克兰西北地区不断出现的新开发项目已经造成该地区交通严重拥堵，学校严重超员。他说，Fletcher Buildings的计划提出了发人深省的问题：我们到底想住在一个什么样的奥克兰。
Chris Penk说，再这样发展下去，最终我们会看到各种混乱的临时项目，完全没有意义，支持人口增长的基础建设却完全跟不上。
Kumeu居民，同时也是著名房产中介Mike Pero Kumeu Real Estate业主的Graham McIntyre也反对这个计划。而且据他说，西北地区没有一个居民会支持这样的计划。
McIntyre说，从 Huapai, Riverhead 到 Hobsonville 和 Scotts Point，有那么多地 Fletcher Buildings可以买，为什么非要买这个地方呢，“简单一句，Fletcher Buildings在一个错误的地点，计划了一个错误的项目”。
Chris Penk表示，奥克兰西北地区缺乏各种基础设施，从互联网、水、电力到学校，而从Kumeu到奥克兰市区的唯一一条路，现在已经是奥克兰最堵的了，而且周中堵到周末七天无休，很难想象再加上几千户人会怎么样。
蚕食乡村是大趋势 但......
Shaun 和 Rita Eastell在40年前就搬到了Kumeu，就是因为喜欢这里的Lifestyle。他俩很清楚，城市化发展总有一天会蚕食掉这里，从Westgate到Kumeu，都不能幸免。
然而Shaun还是非常难过，他说大家都喜欢Kumeu的田园风光，可惜很快就不一样了。他说Kumeu很多人都反对，觉得在这样的地方看到一堆密密麻麻的房子会很奇怪。
然而，都市发展的进程总是这样的。
回到100年前，如今离大都市咫尺之遥的Mt Eden，那个时候还是大片农田，想必也是一片田园风光；回到20年前，如今已经密密麻麻，开发非常成熟的Dannemora，那个时候还是一脚深一脚浅的泥地。东西南北，这样的例子在奥克兰各个地区比比皆是，不为人力所左右。
然而，都市发展必须伴随基础设施的建设，改变土地规划很容易，但如果道路、水电、医院、学校等基础设施不具备，释放再多土地也没用。
比如说Kumeu这个项目，Auckland市议员，规划委员会主席Chris Darby就表示，开发商其实就是廉价收购农村土地，给市议会压力，希望能拨款建设道路、学校、图书馆和公园，然后坐等土地升值。
Darby指出，奥克兰市议会已经推出了未来城市发展土地供应的规划，在基础设施成熟的地区逐步推出建地，预计到2047年可建成100万套新住房。在这一规划范围内目前就有137,000块空建地，“如果Fletcher Buildings想要建房，为什么不去买现成的建地，而要去规划之外的地方买一块农田呢”？
这个问题其实非常容易回答，容易到有理由相信Chris Darby是在故意装不知道：还不是因为贵啊！
今年11月奥克兰房价中位数达到103万纽币，所谓水涨船高，Chris Darby所指的现成建地价格也节节攀升。当一块400平米建地已经卖到80万的时候，怎么可能在上面建一套所谓“可负担住房”呢？
早在John Key时代新西兰社会其实就有共识，要解决住房危机奥克兰必须往高，往远发展。除城镇中心越来越多的公寓，城市边界不断向外延伸是不可避免的。工党在2017年大选时提出取消城乡边界线，释放更多低价建地的承诺，到今天被很多人认为是解决住房危机的最佳良方。
然而，这个承诺至今仍然没有兑现！何故？
说到底还是一个钱字。说到土地，奥克兰有的是，缺的是有市政配套的建地。然而市政配套需要中央政府和市议会前期投入大量资金。取消城乡边界线很容易，但如果取消后像Fletcher Buildings这样在很远很远的地方买一大块地，准备建几千套房，道路水管电线学校医院这一系列配套设施政府你是建还是不建呢？
如果说西区Kumeu建了，南区Drury呢？
