住宅投资不香了？最新租金收益率曝光，喜忧参半

后花园6月20日综合报道：

对住宅投资者来说，interest.co.nz 的最新预计租金收益数据可谓好坏参半。

好消息是，从去年第一季度到今年第一季度，毛租金收益率显著上升，提高了住宅作为投资的相对吸引力。

坏消息是，收益率仍然很低，这意味着投资者可能很难找到一处能为他们提供合理收入流的住宅投资物业。

收益率计算主要基于两大数据，其一是REINZ所统计的全国27个主要城区和奥克兰11个市议会辖区的三种最受投资者欢迎物业类型的最低四分位销售价格。投资者偏好度最高的物业类型分别是三卧住宅、两卧单元/公寓和一卧单元/公寓。

其二是租赁服务部门在相同地点关于同一物业类型的季度押金数据。两相匹配便可得到一个预计的毛收益率数字。住宅收益率用物业年租金对购买价格的占比来表示，这使得横向比较投资物业的相对吸引力成为可能。

下表显示了从2022年第一季度(Q1)到2023年第一季度(Q1)的五个季度中，奥克兰每个物业类型/地点的预计收益率。

在大多数地点和物业类型中，普遍趋势是收益率在此期间稳步上升，这是由于价格下降和租金上涨所驱动的。简单来说，这意味着租赁物业的收入潜力在这段时间里有所提高。

在全国范围内，三卧住宅的预计收益率从去年第一季度的4.7%增加到今年第一季度的5.7%，而两卧住宅的预计收益率在同一时期从5.7%增加到6.8%。

然而，尽管收益率正在改善，但在大多数情况下，它们可能仍然太低，无法为投资者提供合理的收入流。

下表显示了如果投资者在今年第一季度以REINZ全国最低四分位价格购买两卧单元/公寓，相较于去年同期，他们可能面临的主要开支。

在此期间，价格下降了$5万，从$48万降至$43万，而平均租金每周增加$35，从每周$525增至$560，将收益率从5.7%推高到6.8%。

假设该物业是以40%的首付购买的，所需的抵押贷款额也相应减少，从$28万降至$25.8万，而同期平均两年期固定抵押贷款利率从4.20%增加到6.45%。

更高的利率使年度抵押贷款支付从$16848增加到$19422。在支付利率和保险费用后，剩余的净租金收入在去年第一季度为$5424，降至今年第一季度的$4364，这还不包括任何维修费用或空置期。

这些回报可以用一个词来形容：糟糕。

它们如此之低，以至于任何显著的空置期或意外开支可能会导致投资者陷入负现金流的情况，即租金收入不足以支付物业的支出。他们不得不动用储蓄或其他现金来源来支付这些费用。

这可能也是住宅物业投资者购买的数量逐渐减少的原因。

下面的图表显示了从2014年8月到2023年4月，每个月批准给住宅物业投资者的抵押贷款的数量。

根据央行数据，从2015年第一季度到2023年第一季度，获批的住宅物业投资者的抵押贷款数量下降了70%，从1.46万份降至4392份，这可能也是投资者如此强调物业价格和资本增值潜力（或缺乏）的原因。由于收益率如此之低，这大概是他们从潜在投资中赚钱的唯一途径。

有些人仍然在寻求长期的收入回报。但是最新数据表明，他们的投资期限需要非常长，这一策略才能成功。

根据目前的基本面，普通家庭购买一套小租赁单元以提供他们体面退休收入的日子可能即将结束。他们将自己的钱存入银行或寻找住宅出租物业的其他替代品可能会更好。

责任编辑：番茄捣蛋