海外买家禁购令呼之欲出，有人欢喜有人愁

后花园新西兰房地产在线7月31日报道：

工党政府在6月份表示，要在7月份推出海外买家禁令。如今禁购令已经通过二读，明天就是8月，看来禁令只能推迟了。

不过，总理Jacinda Ardern即将结束产假，预计她将加速推动海外买家禁令法案在国会通过。

因此，一些海外买家已经如坐针毡，后花园网站来自海外的搜索明显上涨。一些买家想抢在禁令出台前购买的意图非常明显。

但也有一类海外投资者却静观其变，稳坐钓鱼台。

他们就是房产投资市场的另一类群体：商业地产投资客。

商业地产的优势

因为商业地产不像住宅那样，不属于“民生用品”，因此新西兰政府的明线政策（投资房持有不满五年出售需纳税）和拟出台的海外买家禁令都对商业地产无明文限制。

而无论是本地买家，还是海外买家都没有放过商业地产这块奶酪。奥克兰、惠灵顿和基督城等多个千万纽币以上的商业地产，都被海外买家纳入囊中。今年初刚刚完成交易的奥克兰205 Queen Street，接到了来自北美、非洲、新加坡、中国和瑞士等9名投资者的投标，最终价格估计在1.75亿左右。”

国际商业地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）表示，这一交易拥有巨大的象征意义，显示出新西兰新西兰商业地产在国际投资市场上的巨大吸引力。

奥克兰的住宅租售比不高，房租无法抵偿贷款，投资客看重的是房产升值。过去几年，奥克兰房价年涨幅超过10%，一些人为了分一杯羹，甚至勒紧腰带在还贷，资金链非常紧张。一旦价格下跌，极有可能造成资金链断裂。在住宅市场遇冷的情况下，谨慎的买家往往会选择观望。

与此相比，商业地产追求的更多是稳健的现金流。以个人投资者最常选择的商铺为例，投入一般是几十万到上百万一套，与普通的出租民宅价格相当，但租金金回报率却达到住宅的倍数。住宅出租，毛回报率大约是2%-3%，商业地产的净租金回报率则高达4-6%。

商业地产的另一个好处是管理简单，费用相对低廉。商业地产出租以后，它的日常运营开销，比如地税、物业管理费和保险费都由租客承担。而住宅业主除了要承担上述费用意外，还要打理出租，马桶或屋顶漏水的维修、剪草等。遇到拖欠房租或者恶意损坏房产的租客，在目前的法律框架下，房主维权就是一笔糊涂账。相关新闻，网上比比皆是。

商业地产投资注意事项

对商业地产投资的考量是多方面的，因为商业地产在用途上有明显的分类 – 如工业，办公室，零售与服务。以零售类为例，投资者比较注重考量周边的人口密度，消费习惯，商圈架构，交通系统，以及经济的大环境等因素。

像奥克兰CBD的商业地产，截至今年1月，交易额已经连续7年创新高。

全新商业中心：奥克兰Panmure的璀璨之星

今天我们推介的商业地产——Jellicoe Retail Centre，位于奥克兰中区蓬的Panmure，周边既有大型的中产阶级高密度住宅区，也有蓬勃发展的工商业区，地理位置得天独厚。在政府的城市改造规划中，Panmure被列入重点区域，其中最为重视的就是道路和公共交通的改善，与对高密度住宅的推动。

Panmure是链接市中心与东南部的中枢，火车与公共汽车线路在这里高效衔接。仅仅是火车站升级项目，便耗资1千7百50万。升级内容包括：

• 中转大楼

• 公车专用天桥

• 中心广场

• 行人休息区

• 扶梯与升降机

• 售票设施，公共设施，员工设施

• 自行车停车场

这个拥有24个单元的全新零售中心，位于Panmure的Jellicoe Road临街优质地段，距高速公路仅几分钟路程，在Panmure改造项目中占据了战略性位置，潜力巨大。

更重要的是，现在只需10％的定金，即可锁定一个“楼花”。

众所周知，商业地产甚少发售楼花，通常是建成以后、甚至有租客以后才开始销售并多以拍卖形式进行。目前奥克兰在售的纯商业地产楼花寥寥可数。

购买商业地产楼花的好处是，可以用较低的资金，锁定一套极具升值潜力的物业。因为随着建筑工程的推进，商业地产的价格也往往随着市场行情水涨船高。商业地产从开建、到竣工、到商家入驻、到租户对毛坯房进行装修，每一个环节都具有增值可能。而这些收益，都属于楼花的购买者。

最后，近年来，因为贷款审批，工期掌控，或其他原因，奥克兰一些大型公寓住宅项目还未开建就流产。但此类单层纯商业建筑，工程和资金风险都较小。这也是地产投资者应该考虑的因素。

详情请洽Eddie Zhong：021 227 7110

（本文不构成任何投资建议）