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奥克兰超级法拍屋上市!业主身份曝光,抵押出售这些雷区要注意

头条作者: 番茄捣蛋
奥克兰超级法拍屋上市!业主身份曝光,抵押出售这些雷区要注意
摘要虽然不清楚业主究竟经历了什么,可对买家而言,抵押出售却很有可能成为捡漏良机。


后花园10月18日报道:

在投入大笔资金并历经多年翻修后,一套位于奥克兰St Marys Bay的超级豪宅即将于近日上市出售。

不同寻常的是,等待St Marys Bay物业的不是普通出售,而是通过竞标展开的强制出售。

该物业位于St Marys Road 81号至85号,前几年一直被巨大的白色塑料布笼罩。直至三年后“拆箱”,一套将古典风格和现代艺术完美结合的奢华美宅才首次显露真颜。

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在结束横向和纵向的双重扩展后,St Marys Bay物业现拥有6间卧室、6间浴室、15米泳池、可容纳5辆汽车的超大车库,另设有员工宿舍。整体建筑面积达到惊人的840平米,相当于两个标准篮球场,土地面积为1062平米。

宽敞大气也许是大多数豪宅的标配,但St Marys Bay的特色绝不止于此。如果你仔细观察,就会发现业主和建筑师的巧妙心思。

住宅的白色主体是一栋散发着浓郁殖民地风格的历史建筑,其内部不仅拥有充足挑高,天花板更是大面积采用浮雕装饰,令人感叹细节满满。虽然经历了大规模翻修,住宅的原始特色却依然保存完好,包括原始壁炉和花窗玻璃。

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如果木头给人一种温暖的历史沉淀感,那钢材和玻璃则代表未来科技感。建筑师选择让两者互相依傍,在白色住宅一侧立起一个9米长的巨大玻璃盒子,主人只需小踱几步,旋即完成从过去到未来的场景转换。

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站在三层凭栏远眺,北岸大桥、Westhaven码头和Rangitoto火山的宜人风光一览无余。尽管海岸近在咫尺,可万一不想出门,主人也可在自家庭院里纵身一跃,泳池畅游而无需担心风浪。

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焕然一新的St Marys Bay物业曾在去年12月首次挂牌上市,代理中介当时预测豪宅售价可能高达$2000万。

彼时正是奥克兰住宅交易市场的历史峰值期,没想到时隔不到一年,物业再次上市却是以强制出售的形式。据NZ Herald在2019年披露,豪宅所有者是Possum P Ltd的Virginia Clair Maxwell。

虽然不清楚业主究竟经历了什么,可对买家而言,抵押出售却很有可能成为捡漏良机,因为债权人通常追求尽快变现,从而导致抵押物业遭到“贱卖”。

不过与此同时,买家也需要承担一定风险,忍受抵押出售中存在的各种不确定性,例如:

1)通常不设事先看房环节,买家最多只能在路边遥望;

2)不要求空置出售,无法保证交割时住宅处于空置状态;

3)住宅出售不含动产,以“原样”售卖;

4)屋况无保证,承押人(通常是银行)对任何物业损坏均不负责;

5)承押人不必提供检测报告或披露违规工程,不必提供建筑审批或合规证书信息,也不必提供明确的边界信息;

6)买家收获的不仅是物业,也可能有连带债务,有义务偿付任何欠款;

7)部分住宅的债务可能极为复杂,存在不只一个债权人的情况,如拍卖售价不足以清偿债务,将会影响物业交割和银行贷款。

当然,高风险伴随高收益。尽管“陷阱”重重,但在法拍屋的“贱卖”诱惑下,每年依然有不少买家愿意一试运气。如果你也有意竞购,强烈建议做足以下准备:

1)事先安排好资金,如成功竞得住宅,需在当天支付成交价的10%作为押金;

2)获取物业的产权证书,可从中了解物业的关联利益,例如欠费、警告声明等;

3)从地区议会获取LIM报告,确保土地上盖物业合法合规;

4)获取估价、建筑报告、地质报告等其他相关信息。

奥克兰住宅市场在过去一年中经历大起大落,当房价跌落、利率飙升时,曾有声音担心抵押拍卖房源会大量涌现,重演十多年前受金融危机引发的市场惨剧。2009年第三季度,新西兰共有777套抵押物业出售,创历史峰值,全年数据为2618套。

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图片来源:Spinoff

值得庆幸的是,伴随最新一轮房价下跌的是失业率创下历史低位,因此抵押出售市场并不活跃。CoreLogic数据显示今年第一季度全国共有21套抵押出售,法拍屋依然罕见。

至于抵押出售潮会不会在未来再次上演推动房价崩盘,独立经济学家Tony Alexander的观点是不会。

“房价崩盘需要有恐慌性抛售,新西兰还没有出现任何相关迹象。”

St Marys Bay物业竞标截止时间为11月8日下午2点,可预约看房。

责任编辑:番茄捣蛋


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