日本房产破灭前的疯狂！

转载2019-09-26 14:40作者: 落户新西兰

摘要放眼全球，也有的国家房价增长则稳定的多，比如自从上世纪70年代以来，新西兰的房价累计上涨了65倍，上涨期长达41年。

20世纪50年代起的三十年是日本的黄金岁月，在短短30年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

1973年末的石油危机使日本经济受到了强烈冲击。

然而，日本人却借此机会大力开发节能技术，发展半导体、计算机等消耗石油较少的高新技术产业。

从20世纪70年代后期开始到80年代，日本经济步入了令人目眩的鼎盛时期，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

当时东京的每一个人都是千万富人，却过着不如普通人的生活。

上世纪80、90年代，随着日本奥运经济的影响，日本的地产行业迎来一个上行期，房价疯涨。当时的日本人相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价永远不会跌，据华尔街见闻的历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势，而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）跌得最惨！买房人一夜赔光家产。

1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会，而日本也成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济起飞的国家，因为日本政府在筹备东京奥运会的期间，日本的政府正在进行“收入倍增”与“国民经济高速增长计划”，以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。

而令当时的日本人最为自豪的新干线高速铁路系统就是在此时修建的，世界第一条投入商业营运的高速铁路系统也在那时通车，可以说，日本政府钱多了！

伴随着政府的钱多，国民收入也大幅增长，进入80年代，日本经济进入了鼎盛时期，“mide in 日本”遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购，美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼的户主都写成了日本人的名字，一个字“6”！

日本一公司以2250万英镑高价拍下梵高画作《向日葵》。

从东京车站走出的上班族，从没人想过凭空出现的巨额财富有一天会化为泡影。

而日本大妈开始转向买自己国家的房子，当时的日本你经常可以看到一群日本大妈提着几麻袋的钱去各楼盘交订金，当时日本银行也在极力配合国民的这场演出，你来贷款我就贷给你，于是出现了“云彩“抵押给银行这种闹剧，当时日本人一年的工资还不如房子一个月涨的钱！全民买房热潮让你不再观望！然而，那一天之后，一切不复存在。

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。

房价就像泡沫一样破灭了，一发不可收拾，随着房价跌到谷底，大量千万富人变成了千万“负”人，一夜，家产就没了！“我宁愿相信那是一场噩梦，我真的不愿意去回忆，当年我的房产价值将近一个亿！现在一切都没了！”经历过那场噩梦的一名老人回忆。

90年代的日本人认为房产价值等于资产，最后，梦碎，人凄凉。

很多关于日本房地产泡沫的研究文章中，都说日本政府泡沫时的宽松政策以及泡沫快要破裂时对房企融资的收缩是日本90年代至今房地产泡沫破裂之后的主要原因。个人觉得主要是日本政府在决策中取舍时机不当，不过说到底这又是由于二战之后跪舔美国的本性所致。日本战后经济的辉煌得益于对美国大量的出口，但是广场协议之后，日本的“日元贬值”这一手段受到限制，只能想办法扩大内需来解决，所以日本在90年之前实行了及其宽松的货币与财政政策，大量扩展基建，资金大量流入房地产，企业与居民来了一场空前的投机盛宴。

当房地产连续涨了多年之后，90年日本政府才开始限制金融机构对房地产企业的融资，啪，当舆论还在批评限制政策不够严厉时，日本房地产企业资金链断了，后面就是企业破产，银行不良贷款与不良债权过高，资产价格下跌，投资回报减少，企业破产这样一个死循环。日本的实体经济由于缺乏资金的支持，也一蹶不振。

此后的10年中，日本政府政策并没有较大调整，其中最主要的坏账问题也没有主动去盘活。好在缺德的美国佬（高盛、美林等投行）怀着抄底的目的，大量购买日本的不良债权，并且用较为先进的金融工具盘活了手中的不良资产。说日本是美国的儿子好像真不为过。

日本现在的状态就是要死不活，消费税那么高，内需没有提升的空间，利率政策也不管用，将就着过吧，不知道后面会怎么样。

放眼全球，也有的国家房价增长则稳定的多，比如自从上世纪70年代以来，新西兰的房价累计上涨了65倍，上涨期长达41年。瑞士国际清算银行（BIS）认为新西兰的房价上涨期在世界范围内是最长的。

瑞士国际清算银行对全球47个国家的房价长期走势进行了分析。排除通货膨胀的因素，新西兰房价增长率全球排名第三。

研究发现，在过去的53年的大周期内，新西兰房价涨幅累计高达 7459%，年均涨幅为 8.8%。更难能可贵的是，新西兰是唯一没有出现过房价三年以上连续下跌的国家，经受住了历次经济危机的考验！

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（责编：Stella）

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