租客把房子烧了，房东索赔无门，新西兰房产市场坑真多！

房东与房客的纠纷闹上租赁法庭是常有的事，也不时见诸报端。

其中比较让华人不能理解的案例是2016年的一桩火灾案。

一名租客在做饭时不小心引起大火，但法庭却以租客不是蓄意为由宣判该租客不用赔偿。

此案颇具争议，因为即使租客是故意损毁，房东也很难证明。在很多房东看来，这样的判决似乎是在“放纵”租客可以随意损坏房东的房子。

LJ Hooker的物业管理经理Robin Yang说，虽然有些房东买了保险，依然会面临损失。因为即使有保险，也不是百分百赔付，投保人要承担一部分自付额。而自付额，也不能向租客索赔。

在案例中，如果房东想向租客索赔，必须证明：

1，财产损毁程度超过自然损耗速度。

2，租客是蓄意损害。

《物权法2007》规定，商业地产租赁中，租客非故意造成的火灾、水淹等损失，能够由保险理赔的；房东不得向租客索赔。2016年的民宅租赁纠纷判决，相当于将这一条例也引入了住宅租赁。

因此，由火灾、水淹和爆炸引起的财产损失，如果房东无法证明租客是蓄意造损坏，无论房东是否买了保险，都无法向租客索赔。

所以在真实案例中，房东想索赔成功，难度非常大。

Robin Yang

在闹上租赁法庭的案件中，房东告租客的案例明显多过租客告房东或物业管理公司的案例。而新西兰房产投资协会的首席执行官Andrew King则表示，新西兰法律对房东非常不利。

那究竟房东要怎么样才能防止无赖租客，租客又要怎样躲过黑心房东设的陷阱呢？

租客被告上租赁法庭的常见原因

LJ Hooker的物业管理经理Robin Yang说，租客成为被告大致有3个原因。

1. 拖欠房租。

2. 租客在没有付房租的情况下消失。

3. 租客拖欠水费、电费等事先承诺的费用。

房东或物业管理公司成为被告

房东或物业管理公司成为被告，比较常见的两个原因有：

1. 房子的维护不达标，如烟雾报警器无法正常工作，房间有霉变。

2. 房东不打招呼就去查房。

3. 租客想提前解除租约。

需要指出的是，因为文化差异的原因，有些华人房东会在路过自己出租房的时候，顺便进去看看屋况如何，是否有需要维修的地方。房东有可能是好意，但在新西兰不通知租客就擅自查房，是绝对禁止的行为。

房东与租客在交往中要避开哪些坑

租赁市场上，房东与租客都可能遇到不讲诚信的人。

比如房东有责任保障烟雾报警器正常工作。有时候房东买了新的烟雾报警器，准备安装的时候，租客可能会说，“屋子比较乱，你放在那里，过一会儿我自己安装就行。”

但事后租客却忘记安装，这样的事情一旦因此闹上租赁法庭，房东依然有可能背锅。

对此，Robin Yang表示，为了避免日后产生不必要的麻烦，房东与租客之间的沟通，最后遵守如下原则：

1. 一定要有租约。而且最好让专业人士或有经验的人士看一下租约是否有陷阱。

2. 租客入住之前，要拍照片。日后房屋发生损坏，可以用作索赔证据。

3. 租期内，双方都要尽可能的留下文字证据，不要打电话。

4. 房东与租客之间不要产生太多私人交往，尽量通过物业管理经理表达自己的需求。

新西兰租赁法庭的标准流程是：

1. 双方提交材料，证据齐备以后法庭排期，等待3-6个星期可以进行调解。

2. 调解失败、双方无法达成共识的话，等待3-6个星期可以开庭。

如果在审判后，租客依然滞留在出租房内，或产生了新的纠纷（房屋损毁或拖欠房租），可能需要第二次上租赁法庭。费时费力，不胜其烦。

房东如果想省心，最好还是把房产交给物业公司打理，专业的人做专业的事，物业经理解除的租赁纠纷很多，处理起来更有经验。