Diana Clement: 除去首次购房者 还有4类人贷款艰难
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摘要在新西兰，获得抵押贷款相比全球金融危机前，更加艰难，因为商业银行不再轻易放贷。首次购房者面临的难题显而易见，而其他购房者的处境也较为棘手。这类人群包括投资者、信用记录不良的购房者、自主经营者和需要过渡 ...
（图片来源于NZ Herald）
后花园新西兰房地产在线11月4日：在新西兰，申请抵押贷款比全球金融危机前，更加艰难。因为商业银行不再轻易放款。首次购房者面临的难题显而易见，而其他购房者的处境也较为棘手。这类人群包括投资者、信用记录不良的购房者、自主经营者和需要过渡性贷款更换房屋的人们。
过渡性贷款提供给那些尚未卖掉房屋但已买下新房屋的人们。他们无法拿出常规的抵押，因此购买新房时需要临时贷款。过渡性贷款也为这类人群出售旧房提供了更宽裕的时间。抵押贷款机构General Finance的总监William Cairns称，典型的例子是因工作从惠灵顿搬往奥克兰，先在奥克兰买下房子，然后再清理自己的旧房子，以卖出一个好价钱。
这类购房者通常假定，主办银行会提供过渡性贷款，但如果失算了，他们可能会感到恐慌。过渡性贷款费用并不低，General Finance对这类贷款收费为年利率11.95%，且期限只有1~6个月。我们对过渡性贷款了解太少，许多大银行并不愿承担过多风险，并非所有人都能获得过渡性贷款。
为获取General Finance过渡性贷款资格，贷款人需要拥有合理的抵押资产，且老房子能够卖掉。比如：有人从奥克兰的Kingsland搬到了Grey Lynn，在两个热门住宅区更换住宅，这样的贷款人容易受到银行的青睐，因为在银行看来买卖情形相当，风险小。但如果从一个冷门住宅区搬到热门住宅区，则获得过渡性贷款较为困难。如果老房子无法卖掉，那么贷款人就容易陷入经济损失。Cairns称，从未遇到此类情况，尽管这是可能事件。但如果遇到此类情况，他表示会延长过渡期限，建议贷款人降价出售老房子。
The Home Loan Group的总监Darren Pratley指出，自主经营者获取抵押贷款也较困难。这类人群的收入文件并不能反映其可支配收入。贷款50万纽币，银行要求贷款人收入为12万纽币，而自营者反映在文件上的收入可能不到8万纽币。这样的情况从减少个人税收上是好事，但要在银行办理贷款时并非有利条件。
过去，自主经营者获得自我证明的“low doc”贷款相对更容易。获取此类贷款，贷款人需证明其收入能够承担还款，并支持缴纳商品及服务税。二级出借方比如RESIMAC Home Loans常常放款给这类人群。但因为出借方承担更多风险，因此利率更高。RESIMAC的low-doc最优惠的利率为浮动利率7.59%，固定利率7.94%。此外，贷款人要获得low-doc贷款，还需要30%的首付。
另一类贷款困难户是信用记录不良的人群。General Finance对这类人群提供“cleansing”贷款，但利率高达11.95%。Cairns指出，这类人群常常因为离婚、经商失败或者被裁员不受银行欢迎。“对这类贷款人，我们贷款期限也只有6~12个月，到期后他们需要重新接受审核。”
此外，房产投资者也难以从银行获取贷款。Pratley称，许多投资者仍期望在需要时可以直接走进银行就获得贷款。“贷款上限是投资者面临的最大难题。”如果他们不能获得银行贷款就会错失投资良机。与此同时，投资者在申请贷款时需要30%的首付。他们甚至被银行视为商业贷款人，首付要求更高。
贷款困难最明显的是首次购房者。7~10年前，首次购房者贷款无需首付，现在随着储备银行的限贷政策出台，首次购房者要求20%的首付。从乐观角度来看，首先限贷政策只是暂时的；其次，部分贷款人首付10%仍可获得银行贷款；最后，新西兰房屋署安居贷款（Housing New Zealand's Welcome Home Loans）的贷款人和自建房屋业主不受政策限制。
Pratley在应对难以负担首付的首次购房者时，第一件事就是考虑他们的KiwiSaver账户，查看是否从中凑够首付。其次是询问是否有家庭成员比如父母愿意帮助提供首付。同其他贷款中介一样，Pratley并不赞成家庭成员提供联合担保，因为这样做风险太大。银行常常要求父母签署文件担保孩子所有的贷款，而并不只是首付的部分。如果贷款人无法偿还，银行将剥脱父母的房子。
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