从新西兰住房成本看社会贫富差距

财经2014-07-10 15:17

摘要后花园新西兰房地产在线7月10日在新西兰，随着投资者持有越来越多的存量房产，资本收益再度成为热门话题。在所有衡量贫富差距的方法中，将住房成本考虑其中无疑是最具有建设性的方法。 ...

　　后花园新西兰房地产在线7月10日在新西兰，随着投资者持有越来越多的存量房产，资本收益再度成为热门话题。在所有衡量贫富差距的方法中，将住房成本考虑其中无疑是最具有建设性的方法。

　　新西兰社会发展部（MSD，Ministry of Social Development）公布的数据显示，2009-2013年5年间，将超过30%的收入用于住房支出的居民家庭占全社会居民家庭的比例稳定在27%。而对于收入最低的1/5的家庭而言，这一比例从2009年的33%上升至2013年的42%。而1980年代末，该比例为16%。

　　而来自新西兰统计局（Statistics New Zealand）的家庭经济情况调查数据显示，在这收入最低的1/5的家庭中，2013年，有超过1/4的家庭将超过一半的收入用于住房支出。这一比例高于2004-2009年的1/5的比例，也高于自1988有该统计体系以来的任何时期。

　　关于住房补贴的数据也反映了类似的情况。

　　2013年，在所有租住他人房屋且获得住房补贴的家庭而言，有94%的家庭将超过30%的收入的用于房租支出，有3/4的家庭将超过40%的收入用于房租支出，有将近一半的家庭将超过50%的收入用于房租支出。

　　新西兰社会发展部（MSD）在《居民家庭收入报告（household incomes report）》中指出，“对较低收入的家庭而言，不断增加的住房压力反映了住房成本的大幅增长，且远超过家庭收入的增长速度。而住房补贴自2005年以来就一直没有变化，这意味着接受最高住房补贴的家庭比例在不断上升，2007年该比例是33%，2013年达到50%。”

　　然而，如经济合作与发展组织（OECD）所言，与房租相比较，新西兰房价在所有发达国家中最高。

　　新西兰经济研究所（New Zealand Institute of Economic Research）的首席经济学家Shamubeel Eaqub在住房国际金融联盟（International Union for Housing Finance）的季刊《国际住房金融（Housing Finance International）》中发表文章指出，投资者倾向于采取购进-持有的策略，他们拥有越来越多的房产存量，使他们成为房地产市场的重要参与者，占市场交易的43%。而与此同时，房产自住率降到自1951年以来的最低。

　　考虑到储备银行（Reserve Bank）的通胀目标，历史经验显示，合理的名义资本收益率为4-6.5%。过去30年内，剔出通胀因素的真实房价增速为年均3%。过去20年内，真实房价年均增速为4.1%，而同期的消费者物价指数2.3%。过去10年内，真实房价增速降为3.4%。

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