观点：新西兰房地产低端市场现状

　　后花园新西兰房地产在线6月10日    有一种说法是，贷款限速政策（LVR）的实施对新西兰房地产低端市场的销售量有极大影响，使低端市场萎缩。然而，在目前价格不断上涨的房地产市场中，低于40万纽币的房产的销售量减少其实并不奇怪。

　　利用E-Valuer数学模型，可以估算出每一套房产的现时市价。一年前新西兰全国范围内价格低于40万纽币的民宅共有71.4万套，而随着过去一年内全国范围内房价上涨，这个价位的房产数量已经减少。如今，仅有65.65万套，较去年同期减少了8%。2007年市场高峰期时，这个价位的房产数有80.5万套，2004年有97.3万套。

　　每每谈及低端房产的销售量，奥克兰就成为这个话题的核心。目前，奥克兰大区价格低于40万的房产（包括独立房、联排屋、公寓房）共有超过6.2万套。一年前，这个价位的房产有9.1万套。可见，12个月内，这类房产数量减少了32%。其中，在North Shore和Waitakere表现得尤为明显。这两个地区价位低于40万的房产数量在过去一年内减少了55%。目前，Waitakere地区价位低于40万纽币的房产有8500套，North Shore地区价位低于40万纽币的房产有不到1800套（其中，绝大部分都是公寓房）；去年两地分别有1.9万套和3900套。2007年市场高峰期时，North Shore的低价位房产数量是目前此类房产数量的9倍，而Waitakere的低价位房产数量是目前此类房产数量的4倍。

　　考察价位低于40万纽币的房产的销售量，毫无疑问，奥克兰大区此类低端房产的销售量在下降。2014年第1季度售出此类房产刚刚超过1,000套，而去年同期有1700套售出，2007年第1季度则有4,300套售出。在North Shore，今年第1季度此类房产仅售出45套，而2007年第1季度，售出476套。

　　通常这种情况下，比较科学的一个计算方法是使用销售量的百分比，即某一地区在一段给定的时间内某类房产售出的比例。2014年第1季度奥克兰大区售价低于40万纽币的低端房产共售出1.7%，略低于去年同期的售出比例1.9%，远低于2007年市场高峰期时3.0%的售出比例。有趣的是，2009年经济衰退期间，该比例曾降至1.2%。

　　这意味着什么呢？很明显，价格低于40万纽币的低端房产销售量在减少，在奥克兰地区尤其明显。但是相应的销售量绝对值的减少并不意味着低端市场的萎缩，而可能是因为此类房产的供给量减少。当然这就引起了有关于住房可承受度的问题，这里放下暂且不表。

　　所谓低端房地产市场最好是考察价位最低的那10%的房产，以完全独立于具体的价位区间。在奥克兰大区，价位最低的10%的房产目前的中位价是43万纽币。一年前，该中位价是37.5万纽币；2007年是33万纽币；10年前是22.2万纽币。而目前，North Shore的价位最低的10%的房产的中位价是54.5万纽币。

　　要考察房地产低端市场事实上活跃与否，可以考察价位最低的10%的房产销售量占所有房产销售量的百分比。2014年第1季度，奥克兰大区所有销售的房产中，价位最低的10%的房产占11.7%。去年同期这一比例是10.1%。在贷款限速政策（LVR）实施以前，这一比例曾轻微上扬至12.1%，因其时有许多人希望能够在贷款限速政策（LVR）实施以前买到住房。奥克兰的各个地区都出现有类似的现象。

　　由此可见，房地产低端市场并没有因为贷款限速政策（LVR）的影响而萎缩，实际上依然具有一定的活跃度，强于长期平均水平，且高于去年同期。