新西兰房地产报告 2011年12月

房产2012-01-05 18:02

摘要中心城市新上市房产出现短缺新年伊始卖方市场进一步巩固新上市房产自11月份激增后开始下跌: 作为市场表现相对平淡的年末时期，12月份新上市房产数量不足9000栋。经季节性因素调整后，12月份的新上市房产数量出现了6% ...

中心城市新上市房产出现短缺

新年伊始卖方市场进一步巩固

新上市房产数量自11月份激增后开始下跌: 作为市场表现相对平淡的年末时期，12月份新上市房产数量不足9000栋。经季节性因素调整后，12月份的新上市房产数量出现了6%的下跌，这预示着在奥克兰、惠灵顿、基督城这些中心城市的房地产市场将面临房源短缺的困扰。

市场要价仍无法预示市场需求已经增加: 12月份房屋市场要价环比11月份下跌1%，并较去年同期相比跌幅超过1%。这表明售房者希望房价能够真实的体现出房地产市场的客观现实。

待售房屋存量下跌: 11月份市场待售房屋存量环比10月份出现小幅下跌；市场待售房屋存量继续低于长期平均水平，这表明卖方市场的市场格局得到进一步的巩固。

卖方市场依然占据主导地位:从全国范围来看，多个地区的房源存量继续低于长期平均水平，这表明房地产市场在不断收紧。其中，奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷地区新上市房产供不应求的市场局面最为明显。

当月述评

12月份房地产市场供应进一步收紧，特别是三大中心城市的卖方市场格局也进一步有所巩固。整体来看，相比于新上市房产数量激增的11月份而言，12月份的新上市房产数量要远远低于预期水平。新上市房产数量的减少意味着12月份的待售房源存量再次跌至长期平均水平以下。12月份市场待售房屋共计47557栋，已成交房产的销售周期刚刚超过36周，这要低于41周的长期性销售周期。全国房产的平均销售周期已经连续6个月低于长期平均水平，房产交易在11月份和12月份初期进一步活跃，市场预测在新的一年中将继续维持当前这种市场格局。

由于地方市场新上市房产短缺以及待售房产短缺现象并不显著，从全国范围来看，房地产市场上的买卖双方依旧呈现出相对均衡的市场格局。

要价

12月份所有新上市房产的要价中位数为每栋420109纽币，较10月份每栋434161纽币的高峰要价相比出现小幅下跌。经季节性因素调整后，12月份的房屋要价中位数出现了0.4%的上涨。

图表显示，过去3年的房屋要价水平呈现稳步上升的态势。季节性走势表明，在每年房屋要价跌落之前的冬季中期到10月份的这段时间内，房屋要价均会呈现上升走势。

新上市房产

12月份新上市房产数量经季节性因素调整后下降了2%。12月新上市房产共8732栋，比去年同期下降了2%。

2011年全年新上市房产共124748栋，较2010年138789栋的水平相比减少了10%。先前几年的新上市房产数量统计如下：2007年新上市房产为177529栋；2008年新上市房产共163488栋；2009年新上市房产共135416栋。因此，同市场峰值时期的2007年相比，2011年新上市房产数量下降了30%。

市场待售房屋存量

出乎市场的预料，市场待售房屋存量在12月份末期出现小幅下降。12月份包括普通住宅、公寓和高档住宅在内的市场待售房屋数量达到47557栋，与10月份48647栋的房屋存量相比出现小幅下跌，并较去年同期53007栋的房屋存量相比出现大幅下跌。12月份的待售房屋的销售周期为36.7周。

区域摘要—房屋要价预期

从全国范围来看，12月份售房者房屋要价预期的中位数再度跌至每栋420,109纽币。这种价格趋势同过去4年的价格走向基本保持一致，即房屋要价会在夏季临近时出现小幅下跌。

在全国19个地区中，有10个地区的房屋要价预期要高于最近3个月的平均水平。其中Central North Island、Nelso、Central Otago / Queenstown Lakes和West Coast这4个地区的要价预期出现了5%以上的显著增长。

在房屋要价出现下降的9个地区中，Coromande、Hawkes Bay、Wellington、Canterbury、Otago和Southland这5个地区的要价跌幅最小，跌幅均在1%到5%之间。其中Wairarapa地区的房屋要价跌幅最大，同比去年12月份下跌11%。

区域摘要—新上市房产

与去年同期相比，全国19个地区中仅有6个地区的新上市房产数量在12月份出了不同程度的增加。新上市房产数量降幅最大的当属Wairarapa地区和Coromandel地区，其中Coromandel地区12月份新增房产204栋，较去年同期相比降幅达26%，该地区11月份新上市房产数量较去年同期相比也出现了29%的下降。

与上述地区形成强烈反差的是，12月份 Central North Island地区新上市房产数量增幅为35%。同时其它5个地区新上市房产数量也出现了20%以下不同程度的增加，这表明近几个月新上市房产数量与前几年相比仍处在低位水平。

另外，剩余3个地区的新上市房产数量未出现较大的变动，买卖双方维持着均衡的市场格局。

区域摘要 –市场待售房屋存量

继11月份市场待售房源存量出现下降之后，12月份市场待售住房屋存量较11月份相比继续呈现小幅下降。市场曾在10月份预计待售房屋存量将在夏季有所增加，但相反的是，11月份新上市房产的火爆交易局面未能促使市场待售房屋存量的增加。

从全国范围来看，有9个地区的房地产市场呈现卖方市场的格局，其中Auckland、Manawatu、Wanganui、Canterbury、West Coast、Central North Island、Waikato这7个地区卖方市场的格局尤为明显。

同时，有5个地区（Central Otago /Queenstown Lakes地区、Wairarapa地区、Southland地区、Taranaki地区和Gisborne地区）的房地产市场呈现买方市场的格局，因为这些地区的待售房屋存量要远远高于长期平均水平。

眼下的夏季房地产市场正处于市场交易旺季，这是因为当前市场待售房屋的数量水平对于买卖双方均十分有利。

高档住宅

12月份新上市高档住宅的数量降至845栋，经季节性因素调整后，降幅为1.5%，并较去年同期相比下降了9%。12月份高档住宅要价的中位数为每栋550245纽币，同比去年12月份上涨2%，但较最近3个月的平均要价下跌了8%。

从全国范围来看，12月份新上市高档住宅数量增幅最大的地区当属Otago地区（新增高档住宅33栋，与去年同期相比增加120%），其次是West Coast地区（新增高档住宅25栋，与去年同期相比增加108%）。同时，在Whilst the Bay of Plenty地区、Hawkes Bay地区和Gisborne地区，新上市高档住宅数量与去年同期相比均出现了30%以上不同程度的下降。

公寓房源

12月份新上市的公寓数量为346栋，跌至4年来的最低水平。环比11月份下降35%，同比去年12月份下降23%。12月份公寓要价的中位数为每栋396501纽币，环比11月份上涨7%，但同比去年12月份下跌14%。

在全国公寓市场中占据主导地位的奥克兰地区新增公寓数量创下历史最低记录，该地区12月份仅新增公寓196栋，环比11月份下降44%，同比去年12月份下降27%。12月份公寓要价的中位数为每栋360522纽币，环比11月份上涨2%，但同比去年12月份下跌25%。

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