新西兰大城市退休单元供不应求

        后花园新西兰房地产在线11月15日  新西兰联合报 11月15日 近段时间新西兰大城市房地产价格维持高位，促使更多老年人口抛售住宅区的自住大房获利，转而搬去退休村居住，造成了奥克兰、惠灵顿等大城市退休单元的等候名单变得更长。

        这一现象之所以被认为和房市的表现相关联，是因为在房价不太涨的新西兰中小城市，对退休单元的需求也表现较弱。

        新西兰退休村协会主席John Collyns说，退休单元供不应求的现象突出表现在奥克兰和惠灵顿，好在两地目前都有不少退休村在建造，预期未来可有所缓解。

        Collyns说，有些奥克兰的退休村目前有15-30个单元的等待量，这和房地产市场表现很有关系，目前奥克兰退休村一个单元的平均价格大约是35.4万，比平均住宅的成交价格低20多万，“这样老年人缩小居住空间后，可以套现不少现金作为退休的开销……我不知道是不是每个退休村都有一个等候名单，但我知道有很多是有的。”

        在新西兰，退休村的购买大部分都是购买的使用权，而非产权。

        Collyns认为加快退休村的建设，也是解决奥克兰房产问题的途径之一，毕竟有更多的老年人搬去相对更加密集的退休村，可是释放更多普通居民区的住房上市销售。

         在奥克兰，最便宜的退休村单元在西区的Avondale，获得入住权仅需8万左右，而在Remuera区的高档退休单元则接近百万方能入住，Remuera区的退休单元一般都在70-95万之间，对比在Blockhouse Bay住进一个单元可能在22万左右。

        这说明退休村的价格也是跟着当地的地产市场脚步走的。Metlifecare的首席执行官Alan Edwards说，退休单元的定价一般在当地居民房市场价格85-90%的位置上。

        据说在澳大利亚，退休村紧俏的现实比新西兰还甚，人们要付费才能让自己的名字列在等候名单上。

        作为一家上市企业，Metlifecare首席执行官Alan Edwards介绍说，一般来说新的退休单元建造多少，是由市场决定的，而现存的退休单元能够上市多少，则是由现在住在里面的住客的健康程度决定的。

        如果一家退休村已经满员，则等候名单上的人要等到有人离开才能进去，这往往意味着原住客要么去世要么搬到更需要照料的养老院里去了。

        关于退休村，最近一个有意义的事情是奥克兰的退休村居民赢得了一个地税方面的胜利。

        退休村的运营商是地税支付者，但按照惯例他们往往将地税分摊到每个居民的头上，低收入的退休村居民不可以申请地税打折。但是这样的规定现在在奥克兰和New Plymouth两地已经发生改变，现在奥克兰大约15%以及New Plymouth大约10%的退休村居民可以满足地税打折的条件。工党希望这条政策能够通过全国性立法进行推广，而国家党政府并不同意，新西兰退休村协会正在试图通过游说一名议员，来发起一项个人立法提案。

        退休村行业

        * 新西兰退休村协会旗下成员共运营21，500个退休单位，居住了24，000位新西兰老人；

        * 目前发放的新建房屋许可中有6%为退休单元，退休单元数量正以10%的年率增长；

        * 64%的退休单元由业内大型企业如Metlifecare或者Ryman经营；

        * 新西兰老人的财富并不算多，退休委员会2006年的调查发现61%的退休村居民仅依赖退休金NZ Super生活。