新西兰奥克兰是否应发展卫星城？

       新西兰后花园地产在线12月7日援引新西兰联合报消息： 奥克兰中心区房价越来越热，首次购房者被排挤在外——那么，为什么人们不能再买远一点呢？地产界的智库最近说，市议会应该将地税所得更多投资在基础建设和公共交通上，这样，在奥克兰周边的卫星城会更具吸引力。
 
       一对从英国来的夫妇在奥克兰找房，他们的经历具有某种代表性——原先在英国住翻新老房的他们，来到奥克兰后希望找一个现代一点的房子，他们先是在Mission Bay、Orakei和Meadowbank几个区找房，但都无功而返，后来，来到了新型小区Stonefields——这个坐落在Mt Wellington山脚下的大型高密度住宅区，没想到，竟然在这里找到了答案。

       在Stonefields，他们看中的一栋房产只有350sq m的建地，但却是4卧双层的大房，典型的大房小地——还不到kiwi传统的四分之一英亩家居概念的四分之一——这种风格显然是本世纪才在新西兰出现的。

       “土地是很小，但是设计到位，没有土地是浪费的。”男主人说。

       Stonefields这个中密小区的开发商是Todd Property，如今在奥克兰北岸Long Bay正平整为熟地的大型待建小区，也是Todd Property在开发。

       Stonefields小区广告上说位置离奥克兰中心8公里，这里之所以还有大片土地开发，源于Mt Wellington原先的一个采石场。以三条新开发的道路为分界，即Magma Crescent、Flint Way和Scoria Crescent为分界，小区住宅容量2500户，包含了现代型的villas，以及联排房和公寓，预期容纳人数为6500人。

       当然，你可以不喜欢这里，说这里就在死火山附近，也许有的人会宁可住在周边的Ellerslie和St Johns——但是，事情也在发生改变。

       解决住房问题 传统观念需改变

       “当我们刚刚搬到这里时，人们知道了会说‘oh Stonefields’，但是现在，很多人都希望住到这里。这里有现代感，建筑好，而且社区也很友善。

       “当我们最初搬来这里时，这里并不popular，有人怀疑这种概念能否做得下去，但是现在，我们觉得一直住在这里都无妨……土地的面积是小了点，但是也和我们看到的有的分割后的土地差不多，现在房价这种状况，也许今后人们都得习惯居住在这种小区里。”

       是的，新西兰人的传统观念必须要迅速改变——因为像Stonefields这样的大型小区或者说卫星城区，将是奥克兰的未来。

       未来30年里奥克兰人口预期将翻倍达到220-250万间，奥克兰市议会认为到2040年奥克兰需要增加40万房产，这意味着每年需要1.3万栋新屋。但按目前情形有大约10000栋的缺口，因为奥克兰每年的新屋营建许可（不含公寓）只有5000左右，而且也不是所有拿到许可的都立即建造了房屋。

       地产界智库Intellectual Property一份研究认为，卫星城建设是未来奥克兰地产的发展方向，比如Pokeno、Waiuku、Warkworth和Helensville，只要基础建设和公共交通到位，就会成为这个难题的解决之道。

       在奥克兰中心区的土地资源越来越紧缺、可分割的越来越少的情况下，Stonefields这种中密度小区的出现，代表了不可回避的趋势。

       在奥克兰南面，当高速不拥堵时大约30分钟车程处，还有一个和Stonefields类似的开发小区，位于Karaka。这里也开始吸引一些在奥克兰工作的年轻夫妇，购买他们的首个住房，一小块后院，一小片蔬菜花园——这就是未来吧。

       Intellectual Property论坛是由Bayleys Real Estate召集的，作为智库为银行、政界、金融和地产、建筑业提供思路。他们的研究报告认为，现在把问题焦点放在“市议会释放更多土地”上，只是“隔靴搔痒”，奥克兰最需要的是规划一个能经得起时间考验的、未来型的房地产市场。

      分析师Sarah Davidson解释说，市中心周边区如Ponsonby、Orakei、Mt Eden和Takapuna应开发高密度公寓，而再次一级的周边区，应发展中密度的联排房。

       “强化现存住宅区和开发周边区，双管齐下才是新西兰房屋市场的未来之道。”

       像伦敦、墨尔本那样的卫星城建设

       Intellectual Property认为市议会无需在降低地税涨幅这类小儿科的问题上纠结太久，应义无反顾地去开发高效交通，例如从奥克兰通往周边地区如Pukekohe、Pokeno、Waiuku、Warkworth和Helensville的铁路。

       “当你比较奥克兰和伦敦、巴黎和东京时，你会发现城市发展的未来，就是一系列的卫星城。”Davidson说。

       如果奥克兰能够向西北方向修建轻轨或铁路，则Kumeu、Huapai和Helensville将成为新住宅热点，投入奥克兰怀抱。

       “居民们将会在当地的卫星城购物、娱乐及居住，然后在通勤到CBD上班。”

       Intellectual Property论坛建议市议会减少开发成本，并让纳税人为基础建设买单。

       目前，由于市议会在基础建设上速度缓慢，往往开发商需要先垫付基础建设费用，然后再到市议会报销。

       Intellectual Property认为，应减轻开发商的负担，“基础建设提前到位，会鼓励开发商营建，从而改善房屋可承受能力。”

       一位也搬到Stonefields中密度小区居住的居民Sandy说，这里的街道感觉很像伦敦或者墨尔本。

       “我认为这里的感觉很不错，居民很友好，每个人都想要同样的东西……房子很大，前后都有一点花园，我没有任何可抱怨的。“她说。

       但是开发商却有所抱怨，他们说，资源管理法（Resource Management Act）浪费了他们太多的金钱和时间。Todd Property的外联部经理Conor Roberts说，“时间也是成本，任何时间上的拖延都增加了开发的负担。”

       当然，土地成本仍然是建造适合首次购房者购买的可承受住房的最大障碍。Roberts说，政府应提供廉价土地，这样廉价房产才有可能。“如果你需要低于市场价的可承受房产，唯一的办法是市议会和政府提供补贴或者低价的土地，就这么简单。”他还认为市议会应允许开发商的开发项目更有灵活性，他说现在市议会对哪里能够造什么样的房产等，都卡得太紧。

       但奥克兰副市长Penny Hulse说，市议会的Unitary Plan对Intellectual Property所提出的问题，均有长期的方案。

       “Greenfield（现有规划外）土地开发是一个办法，但同时地区的快速发展还需要我们增加现存区域的居住密度。”Hulse说，“这样，我们的各个中心开会更加繁荣，人们住得更集中，对于工作和消费均有好处。”

       Hulse说，市议会一向重视新开发小区的交通配套，比如在Hobsonville Point的新开小区，市议会就投资了一个轮渡码头，“而且是在小区开发的早期我们就这么做了，这对于激活该地区房地产市场，起到了重要作用。”

       奥克兰房产阶梯：
 
       * 奥克兰平均售价 $618,000
       * Hobsonville Point样板区内政府规划的500栋经适房最高价格$485,000
       * 另外在Otahuhu规划的500栋经适房价格 $350,000-$450,000
       * 工党10万套安居房计划宣传的每栋预算成本$300,000
       * 奥克兰市议会估计有能力购买40万以上房产的家庭为30%