印度孟买房价飞涨：平均售价为人均GDP的90倍

       后花园新西兰地产在线7月3日消息：后花园 新西兰房地产在线7月3日消息,三面环海且人口众多的孟买是印度的金融中心，这里似乎只有修建高楼才能解决存在的住房紧张问题。然而，孟买楼房普遍高度有限。与相比其他寸土寸金的国际大都市，孟买的摩天大厦少得可怜。而政策不利和融资困难是孟买缺少摩天大楼的主要原因，缺少高楼大厦的结果是房价飙升而民众难求栖身之地。

       楼房“难长高”

       孟买也不是没有高楼。留美富商阿披实克·洛达在孟买市中心就拥有一幢摩天大厦，这座高楼高耸于一片低矮的建筑物之中，成为孟买的一道独特风景线。

       站在这座高楼远望，整个孟买一览无遗。除建在废旧厂区和西面临海地带有几处高楼外，整个城市看上去即低矮又破旧。

       东面临海地区是破旧厂房和大片专供出租的低矮住宅，及拥挤不堪的贫民窟。城市的南面也同样临海，这里是孟买市中心所在在。都是些老旧的建筑物，有年代久远的码头和英国殖民时期的楼房，还有苏联风格的办公楼与住房。

       距孟买市中心最近的大片绿地是一个马会俱乐部和它的赛马场。这里是富人聚集的地方，俱乐部的会员经常在这里用黄油烤面包来喂流浪狗。

       孟买象一把嵌入阿拉伯海的弯刀，三面临海的地理环境决定了其土地资源的紧张。更糟糕的是，这里缺乏有效的城市间的运输网络，在孟买工作的人只能选择就近居住。这样一来使得孟买人口密度直线上升，目前孟买人口密度位居全球各大城市前列。

       同样是土地资源紧缺的临海城市，香港和纽约由于修建了大量高层建筑从而提高了土地使用效率。而孟买除了大建高楼似乎也别无出路。然而，孟买的高楼却寥寥无几，而且大多数集中在管理相对宽松的郊区和废旧厂区内。

       孟买目前只有31栋建筑高度超过100米。而在香港和纽约超过100米高度的高楼分别有500多座，巴拿马城的高层建筑也要多于孟买。

       楼房“住不起”

       人口密度大和楼市供给有限使得孟买成为一个拥挤不堪的城市，人均居住面积只有4.5平方米。

       而另一方面，孟买的房价却高得使人难以承受。位于城中非中心地带的一套普通公寓售价就达100万美元至300万美元，一套93平方米的简陋住宅的平均售价就达25万美元，相当于孟买人均国内生产总值的90倍。

       孟买的公寓房即少又昂贵，可贫民窟的规模却在不断扩大。如今，孟买城市人口的60%都住在砖瓦、木板或石棉瓦搭建的贫民窟中。巴西里约热内卢也有较大规模的贫民窟，但住在那里的居民也只有全城人口的20%。

       即使没有住在贫民窟的孟买人的居住条件也不容乐观，这些人中有近半数以出租房为家。这些出租房不少都是房主自己搭建的简易住宅，或者是公务员享受的福利分房。

       市场“低效率”

       供不应求的市场和高房价显然是孟买发展房地产的利好因素，但是，孟买的房地产不但没有繁荣，反而出现了不少滞销的楼盘。

       在孟买已开工或建成的房地产项目中，大部分是以富人为潜在购买对象的高档公寓。不过，孟买真的有那么多富人吗?开发商在开发高档楼盘时似乎没有顾及到这样的问题。然而，开发商今天不得不承认：“哪有没房住的百万富翁呢？”

       孟买房地产服务公司的分析师阿舒托什·利马耶估计，在孟买，至少有2.8万套已建成或在建的公寓出现滞销。利马耶认为，就当前的成交情况来说，孟买市场至少需要3年才能消化这些存量。

       咨询公司的分析师潘卡杰·卡普尔则表示，孟买的存量房不少于3.8万套，至少要等到4年才能全部售出。

       孟买房地产市场低效而垄断导致其畸形发展：尽管有大量的滞销楼盘，房价仍居高不下。

       实际上，即使有房地产公司负债和经济增长减速等不利消息，孟买的房价仍不见松动。印度上市企业的公开账目显示出，有近五分之一房地产公司经营状况堪忧。

       分析人士担忧，孟买房地产市场不久会发生全面逆转。甚至有媒体透露，一个房地产开发商酒后表示：“报应就要来了，无论是保时捷还是兰博基尼，无论是私人保镖还是高级门禁，通通都逃不过报应的到来。”

       一旦房地产市场出现大幅度的震荡，孟买将解决大多数人住房问题将更加没有希望。在过去的十年里，孟买已经投入了100亿至200亿美元开发土地、兴建住宅楼，但仍然赶不上人口的增长速度。孟买目前有1200万人口，以当前的建设速度，至少需要60年时间才能让每个孟买人都有栖身之地。

       困境来自“政策”

       为了限制外来人口，孟买制定了严格的土地使用政策，政策规定，新建建筑物房屋的面积最多只能是该项目所占地皮面积的1.3倍。而在香港和纽约，建筑物房屋面积上限是地皮面积的5倍。哈佛大学学者爱德华·格莱泽表示，在发展中国家的城市中，孟买的土地使用限制最为严厉。

       严厉而繁杂的政策限制措施使得房地产开发商望而却步。孟买城内其实仍有可用于房地产开发的土地，但是由于地价昂贵使得土地一直处于闲置状态。城里大片出租用房已经日益老旧，有待重建开发，但没有房地产商愿意涉入。

       刚刚退休的孟买市政专员苏博德·库马尔表示，在孟买用于出租的1.5万幢住宅中，只有3%获得重新开发再利用。

       “融资难”是阻力

       融资难是制约孟买房地产发展的另一个重要因素。孟买当地银行虽然也向购房者发放抵押贷款，却不愿为房地产开发商竞拍地皮提供贷款。在孟买，项目动工之前预售楼盘已是司空见惯，而房地产开发商即使不能如约交房也不会赔偿已付款的购房者。

       尽管孟买房地产界表示已经在主动引进机构投资者以取消这种不良的操作流程，但是房屋的预售行为仍然屡禁不止。购房者经常地热销楼盘动工之前，私下向开发商缴付了全部的房款以及额外的20%费用。

       银行不愿发放购地贷款是为了维持金融的稳定，但却带来了不利于房地产业发展的副作用。开发商一旦觉察销售不利或出现资金短缺，可以随时终止在建的楼盘，反正购房者的房款已经提前收取。

       此外，孟买的房地产业也成为吸引非法资金的最佳目标。据估计，有八成以上黑钱通过投资房地产进行“漂白”。

       在与孟买主城区东岸隔海相望的新区耸立着大片崭新的住宅，空荡荡的阳台显示着这些楼房至今还无人入住。房地产中介介绍说，这些空房作为投资产品持有的房屋已经闲置了一段时间。由于没有偿还银行贷款的压力，即便无买家“接棒”开发商和投资型房客也能空置房屋而不降价出售。

       不合理的限制为腐败的滋生提供了温床。在孟买房地产商贿赂政客，结果是要么可以超出规定标准建更大的房子，要么可以用低价买入地皮。库马尔在孟买市政专员任上时曾试图肃清房地产的腐败，但他发现“建筑师和开发商在掌控着整个体系”。