新西兰房贷减息战升级 银行为夺客源各显神通
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摘要为缓解新西兰广大购房者的置业压力，新西兰各家银行在将房贷利率调至历史地位的同时，又纷纷推出了额度为成千上万纽币的现金奖励服务，并允许在房贷利率牌价的基础上给予购房者一定的利率优惠。当前新西兰的房贷市场 ...
后花园 新西兰房地产在线 5月31日，援引www.nzherald.co.nz的报道：为缓解新西兰广大购房者的置业压力，新西兰各家银行在将房贷利率调至历史地位的同时，又纷纷推出了额度为成千上万纽币的现金奖励服务，并允许在房贷利率牌价的基础上给予购房者一定的利率优惠。
一名房贷经纪人表示，当前新西兰的房贷市场非常疯狂，各项房贷利率也降至前所未有的低位，客户在同银行协商后甚至可以享受到4.75%的“协议房贷利率”（negotiating rate）。他指出：“新西兰各家银行为争夺客户资源显然已经进入了恶性竞争的局面。虽然各项房贷利率已降至难以置信的低位，但随着大批客户的蜂拥而至，当前的房贷交易显然是无法长期持续下去的。”
即便各家银行牌价上显示的房贷固定利率已降至历史低位，但客户仍可以通过讨价还价的方式获得更低的房贷利率，并可以从中节省成千上万纽币的开支。《新西兰先驱报》此前也曾建议，首次购房者可以通过与银行协商的方式获得大笔的现金奖励和更加划算的房贷利率。
一位不愿透露姓名的购房者表示，由于新西兰Kiwibank银行推出了4.99%的一年期房贷利率服务，他曾要求新西兰ANZ银行能够提供较高性价比的房贷利率服务。经过协商，他获得了ANZ银行提供的现金奖励，并享受到了4.9%的一年期房贷利率。
而另一对夫妇在与ANZ银行协商后，当即与新西兰ASB银行解除了《房屋贷款协议》，并因此获得了ANZ银行提供的2000纽币的解约诉讼费以及相应的现金奖励，同时在ANZ银行房贷浮动利率牌价的基础上得到了0.5%的利率折扣优惠。
新西兰Kiwibank银行曾在5周前推出了4.99%的一年期特惠房贷利率服务，并点燃了近期新西兰各家银行削减房贷利率大战的导火线，而该项特惠房贷利率服务已于今天到期。自Kiwibank银行将其一年期房贷利率由5.65%下调至4.99%以来，该项特惠房贷利率服务已为Kiwibank银行带来了超过2亿纽币的贷款业务。
在过去的两周里，新西兰各大银行陆续下调了各自的房贷固定利率。截至昨日，新西兰各主要银行的一年期房贷利率牌价已降至5.25%的水平，而新西兰半数以上业主使用的房贷浮动利率则未发生任何变动。
然而，新西兰财经网站interest.co.nz的财经评论员Bernard Hickey先生认为，广大购房者而言无需急于选择房贷固定利率，因为其同银行协商削减房贷利率的时机已经成熟。满足条件的购房者在同银行协商后，有望在房贷浮动利率的基础上享受到0.5%左右的利率折扣优惠。
Hickey先生指出：“对于购房者而言，选择房贷浮动利率已经成为其一劳永逸的贷款方案，因为你无需每隔半年或两年再次跑到银行办理贷款业务，你只需要按照相应的房贷浮动利率来偿还贷款就可以了。一般来讲，银行常常按照房贷浮动利率牌价来计算贷款和利息，购房者们并不知道他们完全可以获得更加优惠的房贷浮动利率。”
当购房者与银行的协商奏效后，他们往往会感到非常意外。这是由于2008~2009年的次贷危机曾造成了全球的恐慌情绪，新西兰各家银行当时不得不收紧银根并提高对信贷业务的谨慎程度。Hickey先生表示：“如果放在过去，银行显然不会推出当前的各项贷款优惠服务。当然，银行并不会对其放松信贷标准的行为进行大肆的宣传，绝大多数信贷交易都是在幕后进行的。”
房贷利率的下调也使得银行存贷款比率有了更多的上调余地。如果一套房屋的贷款额度为50万纽币，还贷期限为20年，一年前的房贷利率为6%，而现在的房贷利率已降至4.75%；这意味着借款人每两周可以节省162纽币的还贷开支，并可以将剩余的资金用来储蓄。
新西兰房贷经纪公司Squirrel的持有人John Bolton先生表示，在某些情况下，银行房贷利率甚至可以降至更低的水平。经过与银行的多次协商，Squirrel公司可以享受到4.75%的一年期房贷利率和4.99%的两年期房贷利率，但这些低价利率并不会永远持续下去。
Bolton先生指出：“这种情况与做生意其实是一脉相通的。假如你销售一款名为‘房贷申请’的新产品，你打算大幅提高该产品的定价，并希望产品保持畅销，同时现有顾客可以按照你所制定的价格来购买这款产品。但顾客们只可能暂时地容忍高价产品，如果长期持续下去，幡然醒悟的顾客显然不会买账。”
新西兰经济研究所首席经济学家Shamubeel Eaqub先生也指出，由于房贷利率已经降至历史低位水平，“长期来看，房贷利率上涨的可能性要比下跌的可能性更高。”
“礼尚往来”是向银行索要房贷利率折扣的关键
当前，新西兰的购房者对于“协议房贷利率”的概念并不是非常清晰。他们认为在办理房贷业务时的主要决策仅限于选择房贷浮动利率还是选择房贷固定利率。
William先生和Cheryl Chong女士是一对居住在奥克兰的夫妻，他们在去年6月末购置了第一套新房，并决定采用房贷浮动利率来办理房贷交易。对于和Chong夫妇情况类似的购房者而言，选择房贷浮动利率的关键在于他们需要同银行进行协商以取得一定的利率折扣优惠。经过与银行方面的协商，Chong夫妇所享受的房贷浮动利率折扣最终由0.1%提升到了0.5%的水平。
Chong先生表示：“我们去银行为首套住宅办理房贷业务时，我咨询了ASB银行Howick分行的办事人员，并了解到他们的房贷浮动利率牌价为5.75%。考虑到我们符合首次购房者的条件，银行决定将房贷浮动利率降至5.65%的水平，我当时认为银行已经对我们非常照顾了。”换言之，Chong夫妇在房贷浮动利率牌价的基础上，得到了银行给予的0.1%的利率折扣优惠。
而在一年之后，由于新西兰各家银行纷纷下调了各自的房贷利率，在与ASB银行Howick分行协商后，他们决定尝试给予我们更高的利率折扣优惠。Chong先生称：“银行的慷慨之举令我颇为感动，于是我立即致信曾为我办理首批房贷的客户经理，并向他询问银行是否在削减房贷利率方面有更大的回旋余地。”
这名26岁的客户经理回复称，银行首先会考虑在房贷浮动利率牌价的基础上给予客户0.4%的利率折扣。Chong先生表示：“经过反复磋商，客户经理表示最高可以给予我们0.5%的利率折扣优惠。”
按照ASB银行目前5.75%的房贷房贷利率计算，Chong夫妇可以享受到5.25%的协议房贷利率。Chong先生称：“对于最终的结果，我们感到非常满意。”
Chong夫妇膝下有一个3周大的女儿叫Eden，他们希望这项房贷交易可以帮助他们节省更多的开支。Chong先生表示：“但我们并未降低向银行偿还房贷的分期额度，我们打算把将来省下的开支用于对女儿Eden的教育上。”
Chong先生建议，购房者应该学会如何同银行保持良好的业务关系。他表示：“我们甚至不需要登门拜访，直接可以通过电邮往来的形式和银行进行沟通。但是，如果你在取得房屋贷款之后从未和你的客户经理联络过，直接向银行索要房贷利率折扣是非常尴尬和失礼的。恰当的礼尚往来还是非常必要的。”
如何同银行开展削减房贷利率的协商
财经评论员Bernard Hickey先生表示，值得广大新西兰购房者注意的是，银行通常不会将最优惠的价格或利率投放到牌价上。他表示：“只有那些同银行进行据理力争的客户，才会得到银行所提供的最优房贷利率。”
身为新西兰财经网站interest.co.nz编辑的Hickey先生指出，很多新西兰人并不愿意对银行提供的各项金融服务进行讨价还价。他表示：“多年来，由于银行对有限的信贷具有绝对的量裁权，其已在新西兰民众心中树立起了根深蒂固的阶级性权威，向银行讨价还价似乎是一种神经过敏的做法。”
Hickey先生称：“然而，事实已经今非昔比了。因为银行有着充足的可借贷资金，他们实力雄厚并遵循利润优先的原则，商业化的运作模式让银行间的商业竞争也更加激烈。”
他建议，潜在的借款人可以直接致电银行，称已从其它客户口中获悉银行曾提供过更低的房贷利率，然后可以要求银行提供其最优惠的房贷利率数据。如果银行方面不予答复，借款人可以换一家银行如法炮制，并可以通过更换服务银行的方式向银行施压。
获得房贷利率折扣的另一项方案便是充分利用身边的房贷经纪人。Hickey先生表示：“你可以跟房贷经纪人这样讲，‘这是银行提供给我的房贷利率，你能给我的最优房贷利率是多少？’”
除了向银行索要房贷利率折扣以外，借款人还可以要求银行支付同其它银行解除《房屋贷款协议》而产生的诉讼费用和节约费用，同时可以要求银行承担对房产进行估计而产生的各项费用。
新西兰梅西大学银行业务研究中心的高级讲师Claire Matthews女士指出，由于银行旨在同客户建立长期的合作，客户在同银行谈判时如果可以答应为银行带来其它的业务，客户谈判的筹码将大大增加。而值得注意的是，客户在同银行协商时，最好不要凭空地向银行施压。
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