Deborah Russell:新限贷政策下投资客还有出路

房产2015-05-15 17:10

摘要新西兰储备银行出台新限贷政策时，行长Graeme Wheeler称这是解决奥克兰住房危机的唯一办法。事实上，新西兰政府还可以出台一些税收政策。

（图片来源于NZ Herald）

后花园新西兰房地产在线5月15日：新西兰储备银行出台新限贷政策时，行长Graeme Wheeler称这是解决奥克兰住房危机的唯一办法。事实上，新西兰政府还可以出台一些税收政策。

投资房税额优惠似乎对奥克兰房价大幅上涨起到了推波助澜的作用。投资者利用低利率贷款购买许多房屋，炒高房价将首次购房者挤出了市场。他们声称将银行贷款利息用作了税收抵扣，事实上他们出售房屋时无需缴纳资本利得税。因此，投资者贷款购房有两大优势：低贷款利率与零资本利得税。

显然我们可以出台新税则解决这一问题。理想情况下，为应对住房危机征收资本利得税只会影响投资者，不会带来其他负面效应，也保持税法的一致性。有人提议，资本利得税征收参照投资回报率，例如投资者回报率评定为房屋价值的5%，那么就按照这一数额征税，不论他在贷款利率上花费多少。

但这样做也有负面影响，即房东无法将贷款利息抵扣其他费用，比如房屋维修费，在房东不愿额外支付这一费用的情况下，租户居住环境更差。另一种办法就是不准许利息抵扣，这样做不仅与其他商业费用处理不一致，而且给整个新西兰的投资者带来了极大的负面影响。

我提议，按比例对奥克兰投资房征税。房产投资者购房的动机之一明显是获取资本利得。如果这些资本利得不用交税，那么投资者将全部的贷款利息抵扣其他费用就不合理。我提议对出租房实行按比例利息抵扣。例如，投资者的投入与贷款相当，则享受全部的利息抵扣；投资者投入25%，贷款75%，那么投资者享受部分利息抵扣，比如一半的贷款利率可用作抵扣。投资者投入越少，享受的利息抵扣越低。

但这样做也损害了一部分人的利益，比如某些人需要从一个地方搬到另一个地方又没卖掉之前的房屋，将房屋出租临时升级为投资者。然而，我们可以给予他们3年豁免期以保护其利益。按比例抵扣利率还有一个优点，如果人们购买了多套出租房，并声称自己是长线持有而非为倒卖谋取资本利得，那么这种办法可以让他们言行一致。

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