我在新西兰买地盖房，原来在新西兰做房产开发是这样的！
今天和大家分享在新西兰盖房子的经历。
随着奥克兰房价节节攀升，房产开发的利润越来越丰厚， 不少新西兰的华人选择从事房产开发，在比较有发展潜力的新区买地盖房。今天和大家分享一下自己买地盖房的经验。
新西兰做房产开发的分工还是相对比较明确，一级开发商一般从事着大地开发，做分割，然后七通一平，等到把“生地” 变成“熟地”，也就是水电污水管道等都已经完善，可以卖给二级开发商，二级开发商买后进场开始修建一栋一栋的房屋。很多华人其实从事着是二级开发商的角色，从一级开发商那里一次购买一块或者多块土地，然后安排设计师进行房屋设计，向政府报批，然后组织工人进场开工。
下面我们简单分享一个做二级开发商买地盖房的案例！
先给大家看一下这个最终完成的房子！
这块地位于奥克兰Albany，面积大概600多平方米，相当于国内一亩地。这个地区的容积率大概在30%，基本上可以盖到上下两层各180平方米的房子，当然在设计上有诸多限制，例如太阳角等，不过这些问题都是设计师的工作。
购买的土地
小编也是强烈建议在买地时需要先征求设计师的意见，设计师一般会根据这块地去做最优化的设计，但是并不是每块土地都可以盖到自己的“DreamHome”（梦想家园），因为地形，位置，朝向等就已经决定了房屋大概的布局，所以在买地之前一定征求设计师意见，咨询一下购买的土地是不是可以满足自己“Dream Home”的要求。
下面是这个房子的设计图：
设计图纸
这是一栋两层的房子，室内面积大概在300多平方米。
等到设计师设计完后，会把资料申报给市议会去做审批，新西兰市议会有专门的部门进行建筑许可的审批，市议会会检查设计过程是不是按照新西兰Building Code (建筑条例）进行设计，一般没有问题的话，会发放建筑许可，拿到建筑许可之后，就可以正式开工。有的时候，市议会也会要求修改设计或补充材料，只有等到建筑许可之后，才可以正式开工。（不过也有开发商打时间差，玩猫腻，在这里就不跟大家分享了)
第一：挖土机进场！
挖土机开始把整块地重新整理，按照设计上，需要挖到实土层，因为地基建在实土层才会结实稳固。
挖土做好后，下面的图片是做挡土墙。可见挖土的工作比较繁琐的，这里的花费也是最难控制的.
这个房子有一部分地基是打桩，这里就不详细介绍什么是打桩了。
第二：做地基 - Boxing
地基有多种，传统地基，泡沫地基等，然后用水泥把地基做好。
第三：等地基做好后，木工开始入场，新西兰大部分的房屋都是木架结构，所谓的木架就是下面图片里的“搭积木”。
第二层的木架也盖好了
第四：等木架改好后，就需要尽快的封顶，做屋顶。屋顶也有很多选择，有瓦顶，铁皮顶，沥青材料做的屋顶。我最终选择的是沥青材料做的屋顶，相对而言没有铁顶下雨时那么吵，也不会瓦顶那么沉。
在前面的这些流程里，有很多细节没有介绍，例如在做地基时水工需要把水管布置好，也需要专门做外水的人做好污水管，做屋顶时也需要安排水槽，在北岸还需要安装Water Tank等等等。这篇文章只是和大家做一个简单的分享，很多细节都已经被省略掉了。
第五，脚手架搭建起来后，开始做外墙。外墙有水泥外墙，木质外墙(WeatherBoard)和砖外墙。这个房子最后选择的是木质外墙和砖的混搭。下面图片里外面包的这层纸叫“Building Paper” ，做一般防风和保护之用。
等外墙做好，窗户安装好后，房子的基本雏形就有了。
第六，接下来就是房子内部了！
水工电工进场在房子内部开始布置管线。煤气管道，中央吸尘管道等也是这时候做好的。
房子木架开始放置保温棉。（红色部分是保温棉）
第七，室内开始贴墙板，批灰，然后油漆。这三种工作都是一环扣一环，对最终的完成质量也是非常关键的。
第八，厨房和浴室： 这基本是一栋房子最花钱的部分。瓷砖，木地板，灶台，浴池等，水工，瓷砖工，厨房安装也都需要相互配合好工作。
更多细节的完善，地毯，房间里安装灯..... 盖房子还是比较繁琐操心的！
第九，室外露台（Deck) 和花园
房子就这样盖好了。
可能大家会问类似下面的问题:
1) 建房周期？
一般是4-5个月，但是这里不包含设计师设计和市议会审批的时间。从挖土开始，到最后房子做完精装修，一般需要4-5个月。设计师设计一般需要1个月时间，市议会报批需要1个到1个半月左右时间。
2）费用？
因人而异。
设计师的费用很难决定，有名的设计师是按照房屋造价的百分百收费的。一般设计师的费用从20纽币/平方米到40纽币/平方米不等。
政府审批需要6000-10000不等
木工，水工等各种工种都有市场价，水平层次不齐。
房子修建的成本一般是1200-2000/每平方米，这里指的是一般的居民住宅，钢筋混泥土的豪宅费用肯定不是这个价格。
3）其他问题，大家可以咨询专业人士，例如项目管理或者注册木工等。这里只是和大家做简单盖房分享！
