干货！房市不景气时，开发商如何对付违约买家？看完这5招全懂了！
众所周知，在房地产市场不景气时，违约风险会增加。当买方未能按照具有约束力的买卖协议的条款完成购买房产时，就会发生违约。在ASAP，我们亲眼目睹了由于最近房地产价格的下跌，特别是在市场高峰期（2021年底）签订的预售协议，买家试图退出协议的情况增加。有鉴于此，我们本期内容将讨论开发商在购房者违约的情况下可选择的应对方式。
买卖合同有多种形式，但奥克兰地区法律协会(Auckland District Law Society，简称ADLS)的版本是迄今为止在新西兰最常见的用于买卖财产的合同形式。奥克兰地区法律协会的买卖合同是新西兰大部分财产买卖的基础，围绕这一协议的合同法是强有力的，并受到法院的严格保护。如果购买者签订了无条件购买房产的协议，他们就应该完成购买。如果不幸发生买方违约，根据标准格式的REINZ/ADLS合同，卖方有多种选择。
02 法院执行令
第一个选择是寻求法院的执行命令(简称“法院令”, court order)，这将促使购买者按照义务完成购买。虽然这似乎是一个合理的解决方案，但它并不总是可行的。如果买方由于缺乏资金而无法结算，法院令不会改变他们无法履行结算义务的事实。此外，获取法院令可能很费时费力，而且不能保证成功。
尽管如此，法院令的作用不可低估。试想，作为一个违约的买方，法院令将立即影响其信用等级，并大大损害其在未来开展业务的能力。如果买方真的有能力解决，那么寻求具体的法院令可能是卖家最好的选择。根据我们的经验，一个假装没有能力解决的买方，一旦面对法院的命令，往往会想办法解决。
03 取消协议
第二种选择是卖方取消协议并保留买方支付的任何定金（不超过购买价格的10%），和/或起诉买方要求赔偿。
卖方必须从购买者那里收到至少10%的定金，才能视此作为一种可行的选择。如果没有定金，或者定金较少，卖方唯一的追索权可能是通过法院。如果卖方不准备对簿公堂，买方就会更容易违约。如果定金数额较大，一定要修改一般条款的第11.4(b)(i)条，允许完全保留定金。
如果您选择通过法院寻求损害赔偿，请记住您不能获得比原始合同更大的好处。在这个意义上，追偿的内容通常包括（但不限于）：
- 任何市场公允的转售所产生的损失（您不能仅仅根据降低的估价来提出索赔）。转售合同也需要在原交割日的一年内签订。
- 从交割日起，按逾期利率计算未支付部分的利息。
- 转售或试图转售中产生的所有合理成本和费用。
- 从交割日到转售交割日，与该房产有关的所有支出（除利息外）或维护费用。
上述损害赔偿只是其中的一些例子，在普通法或衡平法中可以索赔的所有赔偿都可以由卖家来追讨。
04 重新销售房产
第三种选择是卖方在不取消现有协议的情况下向第三方重新销售房产。ADLS买卖合同第11.4(2)条允许卖方重新销售房产--如果卖方在此过程中签订了后续的房产销售协议，原来的协议将自动取消。这样您可以同时采取多种策略，例如在寻求法院令的同时，向其他第三方销售房产。
05 法定索债书
如果买方是一家仍在营业的公司，卖方可以在完成相关程序的后期向法院申请法定索债书(statutory demand)，作为迫使该公司解决购买问题的一种手段。如果作为购买者的公司拥有任何其他房产，那么法定索债书就会非常有效。
如果法定索债书在送达后的15个工作日内没有得到遵守，那么该公司将被假定为无力支付其债务，然后卖方（作为债权人）可以依据这一假定，向高等法院申请对该公司进行清算。这将影响到公司其他投资运营，所以大多数人别无选择，只能先解决购买问题。
最后，可以考虑在合同的附加条款中插入个人担保条款。这意味着，空壳公司不再具有退出合同且躲避法律责任的机能，其公司法人也将受到牵连。
建议
- 拥有一个强而有力的买卖合同。期房销售是一种独特的房产销售方式。征求擅长销售期房的房地产经纪人和专门从事房地产开发的律师的意见。这将帮助建立一个更广泛的营销策略，并促使合同拥有合适的附加条款。
- 确保从买家处获得至少10%的定金。
- 对购房者进行尽职调查，确保他们有足够的经济能力来执行其合同。告知您的房地产经纪人，您希望他们对潜在买家进行尽职调查。此外，尽量避免投机者和高风险的投资者，他们更有可能陷入困境。
- 如果购买者表示他们可能无法结算，请尽早让他们知道您打算发出结算通知 (settlement notice)。您还应该告诉他们接下来可能会采取法律措施。虽然有些人可能认为这是一种不合理的激进策略，但适时展示法律武器，可以保护您在谈判中的地位。
- 如果买方不配合履行其义务--应及时采取行动。如上所述，尽快送达结算通知，这样做可以帮助您把握主导地位，并给了买方12个工作日的时间来完成交割，之后您可以决定是否要采取其他补救措施。
- 获得专业的法律意见。
阅读我们过往文章
获得更多ASAP信息
▼
Neighbours Consents &Approvals
