如何战胜下一次房地产市场崩盘？风险分担是关键！

后花园新西兰房地产在线12月15日报道：

普林斯顿大学经济学教授及《房债》合著者Atif Mian总结说，要从大萧条中吸取教训，需要一种更能分担风险的方式来替代传统的按揭贷款债务。

该书分析了美国家庭债务积累在触发全球金融危机中发挥的作用，关键在于深化和延长了随后出现的经济衰退。

Mian及合著者Amir Sufi写道：“经济灾难几乎总是伴随着家庭债务的大幅增加。事实上，这种相关性非常强大，与宏观经济学中的经验法则相近。”

2000年至2007年间，美国家庭债务翻了一番，达到14万亿纽币，家庭债务与收入比率从140%升至210%。

在新西兰，这一比例目前为168%，但与美国不同的是，自住业主的按揭贷款利息支出并不是免税的。

他们认为，当美国各地的房地产市场开始崩溃，最终抹去了5.5万亿纽币的家庭财富，对更广泛的美国乃至全球经济的附带损害被债务本身的性质所放大。

尽管按揭贷款是两个自愿之方之间的合同，但在下行风险中存在很大的不对称性。

如果按揭贷款房屋的价值下降，借款人的权益就会受到打击，直到所有权益被清除，贷款人才会面临损失。

公平地说，同样的杠杆放大了房主在在一个不断上涨的市场中的收益，我们错误地认为，这是唯一的一种。

因为借款人往往比储蓄者花费更多的收入，所以当他们不得不勒紧腰带时，对消费和经济活动的溢出效应要大于下跌风险更为对称的情况。

当他们再也不能负担他们的债务和丧失抵押品赎回权的时候，就像400多万个美国家庭，抵押逼售进一步压低当地房价，并给其他负债的家庭带来更多压力。

Mian和Sufi认为，传统的按揭贷款助长了泡沫，通过说服贷款方他们的钱是安全的，并引导他们放贷给那些出价越来越高的乐观主义者。

“只有从根本上改变家庭的融资方式，恶性杠杆的损失循环才能被打破。”
当有人为购买房屋融资时，他们签署的合同必须允许风险一些下行分担，它必须类似于股权多于债务。

当房价上涨时，放贷方和借款方都会受益。同样，当房价暴跌时，双方都会分担。

Mian和Sufi提出了一种“共同责任按揭贷款”，它与我们所熟悉的类型不同，用为借款人提供下行保护换取给贷款人一份股份，当按揭房产以正常价格出出售时，他们估计可以获得资本收益的5%。

风险分担模式将减少住房周期幅度及其相关风险，而且会将风险从最不能够承受的人那里重新分配。

当Mian和Sufi查看美国数据时（这里的情况不太可能完全不同），他们发现杠杆与家庭财富呈反比。

简而言之，穷人的债务就是富人的财富。他们表示，虽然富人借款给穷人不存在任何险恶阴谋，但当这种融资采取不可压缩债务形式时，那么经济衰退发生，其影响是加深不平等。

当情况变得非常糟糕时，就像美国房价下跌30%时，银行（而不是借款人）得到了纳税人的救助，尽管有道德风险。

纯粹主义者可能会说，选择债务人是债权人的责任。债务人不能偿还的，债权人应当承担损失。

问题在于，在这种情况下，“债权人”包括将辛苦赚来的储蓄托付给银行的储户。

Mian和Sufi的风险分担方式还包括银行融资方式的转变，即拥有更多的股权资本和更少的债务。巴塞尔协议的变化使房屋按揭贷款风险负担较低，允许银行对其贷款部分持有较少的资本，这也可能是必要的。

[据NZ Herald消息编译整理]