通胀席卷全球，新西兰房市迎新挑战，调控政策“副作用”逐渐显现

继续是《嘉荣[新]视角》时间，在采取了一系列调控措施之后，政府希望看到的房价上涨放缓似乎还没发生，但房租似乎已经开始蹭蹭地往上涨。

政府先前预计在房市新政实施后，投资者活动会大幅减少，房价增速会迅速降低。

ANZ经济学家在最新的房地产市场报告中表示，尽管投资者需求下降，但上市房源数量稀少导致竞争尤其激烈，依旧给房价带来上行压力——REINZ数据显示，上个月全国房屋中位价同比上涨30%。

5月份销售环比下降11.8%，但在售房源数量已经降至历史低位，只有约1.5万套，而2008年同期数据是接近6万套。

新西兰3月份季度GDP整体增长1.6%高于预期，加上美国通胀破五带来的压力，业界普遍预测新西兰储备银行会在明年中段左右开始加息。

ANZ经济学家日前调整了他们对OCR上调的预期提前至2022年2月，这意味着房贷利率的上升速度可能比之前预测的来的要早，从而导致房市降温。

ANZ目前预计，房价增长将会在明年降至接近零的水平，但2023年将会再次回升，复苏速度将快于此前预期。

ANZ表示，房价通胀很可能会强于预期，预计新西兰人应该能够承受大概约100个基点的加息。但债务增加意味着人们更容易受到收入冲击的影响——尽管大家依旧能够正常还贷，但可自由支配的支出必定会受影响，从而对其他行业带来影响。

另一方面报告还指出，虽然住房新政未对房价带来影响，但有早期迹象显示，房租可能要涨了。

5月份房租环比上涨0.5%，为2019年3月以来的最快涨幅。此前几个月里，房租一直处于较低水平，这意味着房租年涨幅并不十分明显。但经济学家们表示，租金在未来几个月的走势值得关注，过高的租金可能是政府新政带来的副作用，不过就目前而言，影响的程度暂时还未明确。

而如果房价持续上涨，央行有可能会祭出最近获得的那件新武器——DTI了。

央行的理论是，限制了购房者的支出，房价增长自然会被抑制。

数据显示，2019~2021年期间，DTI大于7的首次置业者数量不到10%，而投资者的比例则逐年升高，在2021年达到30%以上。

而且无论是哪个收入水平的首次置业者，申请高DTI的比例也是相对较少，收入从$6.5万到$16.5万区间的首次置业者，DTI大于5的比例也只有20%左右。

而投资者方面，随着收入增长，他们更倾向于申请高DTI的贷款——收入超过$21万的投资者，DTI超过7的比例占了15%以上。

财长Grant Robertson向央行提出了一个实施DTI的条件，在任何计划中都应该“尽量避免对首次置业者产生影响”。

而央行在5月份的报告中就已经指出过，如果DTI设定在7以上，首次置业者不会受到影响；如果DTI设定在6，只有不到2%的首次置业者或其他自住型买家会受到影响。

但著名泛地产评论员Ashley Church认为，这项政策和早前的一系列举措一样，会对投资者造成打击，但并不能实现调控房价的目的，最后受伤的还是普通人。

他分析，假设DTI为7，那么一对工资水平在家庭收入中位数（$102,500）的夫妇，最多能够借到$714,000。如果首付只需20%，就意味着他们最多能买总价在$856,500左右的房子。

不是说80多万的房子不好，而且这个价格区间的房子，有不少是政府目前力推的高密度型住宅，从长远来说，这似乎也是鼓励人们建造和购买该类型房产的一种手段。还有评论指，DTI有可能会压制高端房产的价格上涨，但也会使可负担性房产的竞争激烈，从而导致该类房产价格提高。

而且正如目前的房市一样，尽管投资者活动受到了压抑，但还有许多不受政策影响的因素，正在作用于房市本身。

首先，大概有33%的新西兰房产并没有背负房贷，这些房屋的业主受到贷款规则变化的影响微乎其微。相对于市场上其他买家而言，他们有能力，而且也很可能会按照自己的意愿来进行房产买卖。

除此之外，新西兰的房贷总额约为$3150亿，只占全国所有房产总值的25%，也就是说即使政府和央行出台了相当严格的新规定，但依然有大量新西兰房东有能力，也很可能会按照自己的意愿来进军房地产市场。

他认为，受影响最严重的可能就是首次置业者，特别是奥克兰的首次置业者。

奥克兰的房价上涨幅度和价格水平冠绝全纽，REINZ最新报告显示，奥克兰年度房屋中位价为$1,148,000，年度涨幅26.9%。

而统计局数据显示，截至2020年6月，奥克兰家庭平均年收入为$104,821，涨幅仅为4.4%。

Corelogic的住房负担能力报告也显示，全新西兰的平均房价收入比为6.8，但奥克兰则高达10，仅次于香港（20.7），温哥华（13），以及悉尼（11.8），成为全球“最不可负担城市”排行榜上的第四名。

不难看出，相比新西兰其他地区，实施DTI对奥克兰的首次置业者而言，可能带来的冲击会更严重一些。

而且Ashley表示，投资者很可能会将政策带来的额外成本转嫁给租客，从而造成租金上涨。

但话说回来，业内普遍预计央行在短期内，至少在2021年不会实施DTI。CoreLogic资深分析师Kelvin Davidson更加认为，当央行准备好DTI的实施细则时，市场可能已经自行放缓了，央行可能也不再需要DTI了。

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