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银行放话:利率还能降,房价明年恢复大涨!豪区“老破小”成拍卖爆款,投资者更换赛道

房产著者: Charles
银行放话:利率还能降,房价明年恢复大涨!豪区“老破小”成拍卖爆款,投资者更换赛道
概要BNZ的经济学家认为,目前,较长期的抵押贷款利率已经反映了预期的OCR下调,而较短期的抵押贷款利率还有更多的“下行”潜力。

后花园10月23日综合报道

一栋空置了 10 年的老旧小屋经过 11 位竞标者激烈角逐后,以 266 万纽币的价格成交。

豪区破房再成热点

Ray White 经纪人 Logan Campbell 介绍,上周日,位于 Ponsonby Ardmore Road 的遗产房拍卖会吸引了大批围观群众,多达 50 人观看了拍卖,有些人甚至在路边驻足。

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Campbell 表示,这套房当天受到如此多的关注,让他感到惊讶,因为参加open home的人数并不多。

“我们有 11 位竞标者。这太疯狂了。七年来,我从未经历过 11 人竞标一套房。”

“竞价从 100 万开始。很快涨到了 200 万,200 万之后有四人竞标,接下去一路涨到了 266 万。我们很震惊,因为买家的反馈报价比这个要低很多。”

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这栋四居室别墅位于 Ponsonby 非常受欢迎的街道 Ardmore Road,2021 年的 CV 为 365 万纽币。

Campbell介绍,这栋老房是社区中的一个地标,过去至少 70 年来,一直由同一个家族持有。

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虽然记录显示建造于1910年,但一位邻居告诉Campbell,这栋房实际建于1853年。

“这是我卖过最古老的房子,墙壁是贝壳杉木板。”

房主生前是一名收藏家,房屋出售时已非常老旧。

旧到什么程度?Campbell第一次检查这栋房时,周围停着几辆旧车。

“我们要把四辆车移走,必须把它们切开,因为已经锈蚀到地里了。”

“翻新后转售”成新赛道

最近,Ardmore Road 街道上新装修或维护良好的独栋房都卖出了好价钱,其中一栋在 5 月份的售价接近 400 万纽币。

Campbell说,这套房的竞标者中有计划改造房屋的自住业主,也有打算翻新和转售的投资者。

他透露,拍卖会上有多位开发商和投资者,正在寻找规模较小、风险较低的项目。

“这一人群过去的操作是开发,建造联排别墅等等,但现在考虑的是对旧房进行翻新,因为这类项目风险较小。”

CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示,过去近半年有迹象显示,投资买家正在回归。

另有业内人士称,由于首次购房者在房屋修缮方面,缺乏资金和经验,因此,拎包入住对于大多数首次购房者来说,是很有吸引力的选项。

越来越多开发商和投资者瞄准这一市场,买入破旧房升级改造,再进行转售。

Ray White Manukau 首席执行官 Adam Thomson 上月透露,一周内就有两套屋况非常糟糕的住房,以高于预期20-30%的价格成交。

“这两套房都将进行翻新,以吸引首次购房者。”

Thomson 说,首次购房者大多寻找 70 万到 90 万纽币的房屋,理想情况下,他们想要一套三居室砖瓦房,且不需要任何翻新工作。

“他们想要一片停车区域,一片绿地,最好是 500 到 600 平方米的土地面积,且通常没有翻新预算。“

“购买这些房屋进行翻新的通常是投资者和开发商。”

实际上,不止投资者和开发商,自住业主想要卖个好价钱,最好也能在卖房前进行一轮翻新。

以下列举三种最常见的翻新类型。

1. 增加一间卧室

在现有建筑面积中增加卧室不会显著提高房价,大部分情况下这是通过改造备用餐厅实现。

在奥克兰西区,将一套1980年代的三室房增加一间卧室,价值仅提高 12,610 纽币。

2. 增加一间浴室

增加一间浴室的价值提升几乎是卧室的两倍。在奥克兰西区,增添一间浴室会让房屋增值 24,785 纽币。

3. 全面翻新

在这方面,不同地区的差异显著。花相同的钱,在奥克兰获得的回报更大。

假设购买一栋三居室住房,然后进行扩建,并将其升级至2020年代的标准。

CoreLogic的数据显示,房屋价值在奥克兰东南区可能增加 412,328 纽币,在南岛的但尼丁可能仅会增加 355,817 纽币。

BNZ谈利率房价

BNZ的经济学家认为,目前,较长期的抵押贷款利率已经反映了预期的OCR下调,而较短期的抵押贷款利率还有更多的“下行”潜力。

BNZ首席经济学家Mike Jones表示,上周的一轮抵押贷款利率下调中,一个显著的特点是短期利率“曲线”的下降幅度较大(20-25个基点),而两年或更长期限的利率只下调了约5个基点。

“我们认为,这可能是未来的一个预示指标,因为较长期利率已经将未来OCR的一系列下调纳入了定价考量。”

相比之下,较短期的利率“还有更多下行空间”,未来会跟随 OCR 继续下降。

“在8月份,按价值计算,86%的新抵押贷款为期12个月或更短,这一比例史上最高。"

在本月早些时候,央行降息50个基点,OCR降至4.75%。

BNZ的经济学家预测,11月27日的审议中将再次降息50个基点,这是2024年的最后一次审议。明年,央行会在每次会议中降息25个基点,使OCR在2025年第四季度达到2.75%的低点。

Jones表示,虽然房地产市场热度上升,但还没有对实际数据产生很大影响,并不会阻碍央行降息。

要推动房价开始持续上涨,首先要清空当前市场中的过剩库存,目前看来,这一进展比较缓慢。因此Jones预计,今年剩余时间内房价会保持平稳,明年可能上涨7%。

“7%听起来很乐观,其实不过是回到了长期平均水平。还要注意,即使这一预测大致正确,房价在2025年仍将比2021年的峰值低约10%。而澳洲的房价去年年底已经超过了之前(2022年)的峰值。”

责编:charles

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キーワード:房地产利率
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