卖家大撤退，六张图看懂房市乱局；三年经济混乱后，新西兰人“三观”颠覆，房地产尤甚
后花园10月17日综合报道
以消费者价格指数 (CPI) 衡量的通胀率在今年第三季度降到 2.2%，是2021年第一季度以来的最低水平。
尽管通胀回到了央行1-3%目标范围，但过去几年已经在很大程度上改变了新西兰的社会面貌。
经济学家表示，过去三年多的高通胀+高利率，至少在七个关键领域显著改变了经济。
物价
经济学家 Shamubeel Eaqub 表示，一个长期以来的显著变化是，几乎所有东西的价格都比以前高得多，这已经成为了新常态。
“我们已经很长时间没有看到价格出现永久性上涨了……现在大家都认为不会出现通货紧缩，那么我们会上升到另一个物价水平面。”
“从宏观层面、商业层面、家庭层面来看，企业的成本更高，价格也更高。一切都在上升。货币价值下降，20 纽币与五年前已经不一样了。”
“回顾这段时期，我们看到了巨大的变革，其影响会持续很长时间……我从未见过新西兰人如此长久地遭受财务压力。”
不平等加剧
Eaqub 指出，社会调查的数据显示，近 50% 的人表示，在 2023 年减少了新鲜水果和蔬菜的摄入量，以降低成本，而 2018 年这一比例不到 25%。
对于单亲家庭，这一比例在 2023 年为 61%，高于 2018 年的 40%。
近 40% 的人表示，他们的钱只够勉强度日，或根本不够。
他说，经济衰退带来了更大的贫困人口群体。
“一旦陷入贫困，就很难走出来。目前的福利政策变化，让人们更难脱离贫困。福利与 CPI 挂钩，而不是与工资挂钩，工资的涨幅要快得多。如果工资涨幅快于 CPI，贫富差距就会扩大得更快。”
另外，经济压力对人们心理带去的负面影响更是无法估量。
政府债务
ANZ首席经济学家 Sharon Zollner 表示，结构性财政赤字将产生持久影响。
“增加支出比再次减少支出要容易得多，但修复损失却很难，这会在一段时间内施加限制。”
“在长期财政挑战的背景下，这更加令人担忧。人口正在老龄化，新西兰社会又无法就退休年龄进行成熟的讨论，气候变化导致现有基础设施的维修费用更高，更别提现在还存在严重的基础设施赤字。”
她说，新西兰将在“相当长一段时间内”为疫情期间的财政支出感到后悔。
“这不仅会加剧高通胀问题，还会让打压通胀导致的经济放缓更加严重，后果将持续更久。”
Infometrics 首席预测员 Gareth Kiernan 表示，近年来的经历让许多人意识到，增加支出会产生不良影响。
“购买力大幅下降，30多年来没有出现过这样的情况，整整一代人都没有经历过，这改变了人们的许多看法。”
国家认知
Kiernan 说，人们开始意识到，新西兰并不像以前想象的那么富足，基础设施危机尤其凸显了这一点。
“整个国家有很多工作要做，但我们不知道谁来买单，钱从哪来。成本已经上涨了 20%、30% 或 40%，具体涨幅取决于基础设施类型。这在一定程度上是由疫情推动的，但部分也是由政策应对不当推动的。”
住房
工会委员会首席经济学家 Craig Renney 表示，经济衰退改变了人们对住房的看法。
“买房投资稳赚不赔来钱快，这种想法的根基被动摇了。建筑业已从辉煌的高点大幅下落，可能需要很长时间才能恢复到先前的繁荣水平。”
超5万名投资者亏损
本月税务局发布的数据显示，超过 5 万名房地产投资者在出租物业上处于亏损状态。
根据《官方信息法》发布的信息显示，在 2023 纳税年度，有 53,350 名纳税人报告了负租金收入（即收到的租金少于房屋相关开支），平均损失金额为 9020 纽币。
即便如此，这一数字依然可能存在低估。因为在统计的纳税年度内，投资者还能将 75% 的利息抵扣租金收入，以降低应税金额。自 2023 年底以来，利率上升，加上可抵扣的利息金额下降，很多投资者的成本更加高昂。
不过，现任政府正在恢复利息租金抵扣，为投资者降低税单。
Corelogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示：“亏损的投资者大多是在近期入市，如果你在过去一两年内购买了一处出租物业，那的确不太可能这么快获得收益。”
Davidson认为，人们可以转变心态，不要为了即时资本收益而投资，而是“我要在 30 年内偿还抵押贷款，最终实现有房无贷。”
旅游业
Renney 表示，国际旅游业尚未恢复到疫情前的水平。
“旅游业再次回升是大势所趋，在多大程度上会出现大规模的繁荣尚有争议。油价机票价格继续上涨，游客可以去其他地方。”
今年6月与去年同期相比，海外游客总数增加了67.6万人（+27%），但游客到访数量在过去一年一直停留在疫前水平的80%左右。
旅游业曾是新西兰最大的外汇收入来源。
今年10月1日起，针对国际游客的保育和旅游费（IVL）从35提高到100纽币。
新西兰机场协会认为，这将“使新西兰跻身世界上最昂贵的度假国之列”。
居家办公
Eaqub 表示，生活成本的紧缩也促使更多人在家工作。
人口普查数据显示，去年近 20% 的成年人表示，他们大部分时间都在家工作。
“生活成本和疫情是人们选择在家工作的主要原因。”
“通勤成本很高，不仅是金钱还有时间，预算紧张，人们寻找其他工作和生活方式也合情合理。”
六图解读房市
卖家开始撤退
财经网站Interest.co.nz统计显示，自4月以来，每月有超过3000套房源被撤下市场。
房源被撤回有很多原因，但最有可能的是卖家的价格预期过高。
经过几周的open home，房源乏人问津，或是中介和潜在买家给出的反馈不佳，此时卖家可能选择撤下房源，而不是面对现实降低要价。
房源撤回趋势图
但卖家依然可能在未来再次将房源挂牌。鉴于当前库存水平已经很高，等市场条件改善，这些房源重回市场时，情况可能会更加复杂。
当前的房市处于什么状态？答案一言难尽，六张图展现出一幅混乱的景象。
售价涨、销量跌
最受关注的是销售价格和销售量。
9月中位销售价格略有上升，这是预期中的情况，而销售量略有下降，这是未预料到的。
新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，中位价格连续两个月上升，从7月的75.5万上升到9月的78.1万纽币。有些人认为这是价格普遍上涨的开始，但数据表明，价格只是遵循了通常的季节性模式，涨幅甚至不及去年同期。
中位数售价趋势图
因此，可以得出的结论是，价格遵循着正常的季节性趋势，但仍处于相对狭窄的波动区间，并有轻微的疲软迹象。
销售图表同样具有启示性。
9月销售量略有下降，从8月的6015套降至9月的5816套。但是，如果观察截至9月的三个月，并与去年同期的趋势进行比较，可以看到月度波动幅度更小，年度变化同样也不大。应当说，相比去年，今年的销售整体非常平稳。
销售量趋势图
接下来是新上市的房产数量。
房源上市增多
通常在每年这个时候，卖家会预期圣诞节前销售量增加，因此新上市房源开始增多，今年也不例外。
然而，今年的新上市房源数量比去年多了一些，Realestate.co.nz在9月接收了9276套新房源，而去年同期为7812套，增加了18.7%。
新上市房源趋势图
买家可能还在观望，但卖家非常积极，这可能是受到了降息的鼓舞。
卖家的乐观情绪也反映在Realestate.co.nz的平均要价
平均要价上涨
从8月的 826,195 纽币升至9月的 866,978 纽币。但这一涨幅是在4月至7月大幅下跌之后出现的，目前要价仅回升至去年9月的水平。
要价趋势图
这表明，尽管卖家感到乐观，但价格预期并没有过高。
再看市场上住宅库存的总量。
库存依然过剩
这一数据同样遵循了通常的季节性趋势，但库存水平远高于往年。
截至9月底，Realestate.co.nz上的住宅房源超过了30,000套，比去年同期增加了27%。简单来说，库存水平过高。相对于当前的销售量，供应显得过剩。
房源库存趋势图
总体来看，目前依然是买方市场，但从数据来看，市场纷杂混乱、缺乏明确的方向。买家预计更加活跃，降息会推动更多交易，但卖家还是需要对价格保持现实态度，否则只能撤离市场。
责编：charles
