5月房价报告出炉！市场基调有重大变化！下个月，投资者迎重大利好，权威人士放风了……

后花园2024年6月4日报道：今天，realestate.co.nz发布的最新报告显示，新西兰房地产市场仍处于停滞状态：待售房源增加，要价低于去年同期水平。

5月，realestate.co.nz上的平均要价较前一个月下降了0.8%，降至859,301纽币，较一年前下降了1.6%。

该网站的首席执行官Sarah Wood表示，自2022年末以来，房地产市场一直相对稳定，平均要价在86万至89万纽币之间波动。

"十八个月前，我们看到了从市场情绪从FOMO（担心错失机会）转变为FOOP（担心高价入市）。从那时起，情况开始稳定。"

她表示，住房市场在供应（较一年前增加了22%）和需求之间取得了更好的平衡，这在价格上得到了体现。

"对于买家来说，房源库存的增加意味着更多选择，和更好的议价能力。”

上图显示的是今年5月同比去年5月的新上市房源数量

"对于卖家来说，随着竞争加剧，需要制定谨慎的定价策略，提供更好的房源展示和营销方案，以便能够脱颖而出。"

上图显示的是今年5月同比去年5月的房源库存水平

在主要地区中，奥克兰的要价为106万纽币，跌幅与全国平均水平相同，怀卡托地区的要价比上月高出3%，坎特伯雷地区的要价也略微增长。

中奥塔哥/湖区的平均要价仍然高居全国之首，为145万纽币，较4月份下降了8.6%，但比一年前略高了1%。

然而，惠灵顿的价格跌幅最大，平均要价较4月份下降了13.4%，降至739,497纽币，达到2020年11月以来最低水平，比一年前也低了14%。

Wood表示，公共服务岗位的裁员和就业市场的紧张可能对房地产市场和要价产生了影响。

今天，独立经济学家Tony Alexander也发表了类似观点。他说，相比2024年预算案对房市带来的影响，我们应该多关注就业市场。因为当前的数据表明，失业率可能在近期达到峰值，因此越来越多的买家开始担忧自己的工作和收入。

就业担忧加剧！新西兰房市复苏遇阻

上周，联合政府的第一份预算案已经发布，独立经济学家Tony Alexander认为，这份预算案对新西兰的经济、通胀、利率和房地产市场的直接影响基本上是零。也就是说，虽然从技术层面讲，新西兰经济存在一些额外的刺激措施（全民减税），因此未来一年，政府的计划势必将带来通胀的上行风险。然而，这种影响将在更大的因素的影响下完全消失。

Alexander提到，影响通胀和利率的最大因素是“企业放慢涨价的速度”（尽管它们的成本已经上升）。在这方面，我们最近从ANZ银行的商业前景调查中得到了一些好消息，该调查显示，净42%的企业计划在未来一年提高销售价格。

上述比例仍远远高于25%的长期平均水平，让我们无法期待即将到来的降息。但需要注意的是，这一重要指标的趋势似乎是下行的，因为这是自2020年12月以来的最低水平。

Alexander同意财政部的观点，即央行有可能在今年年底前首次下调OCR。然而，预测当前的OCR（5.5%）将在未来3-4年内下降3%似乎有点乐观。

他说，新西兰生产率增长的结构性恶化意味着，在任何给定的经济增长率下，新西兰的平均通胀率都高于过去水平。与此同时，劳动力市场似乎比前几年更加紧张。

关于房地产市场，根据预算案的内容，Alexander认为没有什么好评价的。但他指出，最近对房地产中介进行的最新月度调查显示，几乎所有指标都进一步恶化。

买家的FOMO情绪(害怕错过购房机遇)几乎完全消失了，而净55%的中介现在觉得他们所在地区的房价正在下跌。上个月有37%的中介认为房价在上涨，1月份有26%的人认为房价在上涨。这是市场情绪的一个特别急剧的转变，可能是因为就业的担忧正在加剧。

本月创纪录的净55%的中介表示，买家对自己的工作和收入表示担忧。上个月的数据为50%，1月份的数据为14%（低于平均水平）。

这在某种程度上告诉我们，即使利率从今年晚些时候开始下降，在就业保障开始恢复之前，我们也不会看到住宅房地产市场出现太大的好转。

调查中值得注意的另一点是，本月只有净5%的中介表示，他们在市场上看到了更多的首次置业者。这一比例低于上个月的21%，也低于1月份55%的近期峰值以及8月份66%的峰值。

对就业的担忧正让年轻的购房者退避三舍。但也可能存在一种强烈的感觉，即有这么多新上市的房源可供挑选，因此没有必要着急。

Alexander指出，随着新西兰央行进入对抗通胀的最后阶段，新西兰住房市场的冬季和春季看起来将相当平静。

尽管房市复苏遇到了阻碍，但房地产咨询公司CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson认为，随着7月1日贷款规则的修改，投资者可能强劲入市，并为房市带来新动能。

以下他是对本周房市做出了如下解析与前瞻。具体来说有5点：

1. 房贷规则将从7月1日起改变

上周，新西兰央行宣布，将从7月1日起实施债务对收入比（DTI）限制。新规定的细节在今年早些时候就已经公布：根据最新的DTI规定，在大多数情况下，购房者的贷款额度将不能超过其税前收入的6倍，而投资者的贷款额度将被限制在其税前收入的7倍。

银行对DTI超过6或7的自住业主/投资者的放贷额度，不得超过该银行新放贷总额的20%。

然而，新规定不适用于新建房或非银行贷款机构。

正如过去广泛报道的那样，DTI不会产生太大影响，因为目前的高利率已经限制了总体的贷款规模。然而，新规仍标志着贷款格局的重大转变，随着利率的下降，DTI的影响将变得更加明显，因为它将房价与收入更紧密地联系在一起，继而减缓了投资者启动或扩大房地产投资组合的速度。

此外，央行还宣布将放宽贷款与价值比率(LVR)。从7月1日起，20%的银行贷款可以发放给首付低于20%的自住业主，最高5%的银行贷款可以发放给首付低于30%的投资者。Davidson认为，考虑到目前的LVR设置似乎对投资者打击最大，这一规定可能对投资者最有利。然而，即使降低了首付要求，投资者仍面临着现金流方面的巨大障碍。

*另外，还有一项影响投资者的政策也将在7月1日生效，它就是明线测试期的缩短（从10年降至2年）。

2. 低首付融资仍在对首次置业者提供支持

与此同时，新西兰央行最新的抵押贷款数据显示，贷款规模正进一步增长，尽管它是从一个比较低的基数上增长的。针对首付不足20%的所有自住业主，银行发放的新贷款比例为15%，但实际仅在9%左右。然而，首次置业者非常活跃，该群体约占低首付贷款活动的五分之四(这在首套房补贴被取消的背景下很重要)。

3. 在经济衰退时期，2024预算案相当严谨

上周的预算案没有包含任何针对房地产市场的直接措施，因此关键问题是：所得税削减是否会导致通胀，从而使利率在更长时间内保持在更高水平?只有时间才能证明这一点，但政府似乎一直非常谨慎地通过减少其他方面的支出来抵消减税的影响。所以总的来说，在经济衰退时期，这是一份相当明智和严谨的预算案，对房地产市场没有任何明确的影响。

4. 经济仍然低迷，有必要对房市保持谨慎

过去几天发布的经济数据也相当低迷，4月份在职岗位数量仅增长了0.1%，年增长率放缓至1.4%，这是自2021年3月以来的最低水平。与此同时，ANZ银行的商业信心调查显示，企业对未来几个月的前景仍持悲观态度。因此，有更多的理由预计房地产市场也会继续低迷。

5. 接下来需密切关注所有买家群体

本周，新西兰房市不会发布太多的新数据，但需要密切关注5月份的CoreLogic买家分类数据，该数据将在本周末发布。几个月来，首次置业者一直是市场关注的焦点，这种情况在短期内也不会改变。然而，随着更多上市房源的出现，换房的人可能也开始活跃起来。投资者也不应被忽视，尤其是在当前贷款和税收政策已放松的情况下。

（责编：Gloria）