抄底时机已到？新西兰住宅交易损益榜出炉，有买家立省$100万！下周OCR预测出炉！
后花园2024年8月8日报道：根据CoreLogic最新发布的房产市场损益报告，房产亏本出售的情况正在加剧。在2024年第二季度，全国范围内亏本出售的住宅比例达到7.9%，较第一季度的6.7%有所上升。
报告详细指出，在新西兰主要城市中，奥克兰的房产亏售比例最高，达到12.6%。紧随其后的是汉密尔顿（9.7%）、陶朗加（8.8%）、惠灵顿（6.7%）、但尼丁（5.2%）和基督城（4.3%）。在地区中心城市中，北帕以13.2%的亏售比例位居首位，其次是旺格雷（11.2%）和尼尔森（10.1%）。
全国范围内，房产中位数亏损金额为5.1万纽币。考虑到中介费、法律费用等额外成本，实际亏损金额可能更为可观。
值得注意的是，公寓的亏售比例显著高于独栋房，第二季度有35.1%的公寓以低于购入价出售，而独栋房的这一比例仅为7.1%。
此外，报告还显示，第二季度盈利出售的房产中位数持有期为9.2年，而亏本出售的房产中位数持有期仅为2.7年。CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管多数房产业主在出售时仍能实现盈利，但市场疲软导致卖方市场逐渐转向买方市场。
Davidson还指出，市场上的房源总量已达到多年来的高点，且有可能进一步增加，因为部分投资者可能会提前出售现金流为负的房产。
对于具备稳定工作和充足财力的买方来说，他们在价格谈判中可能获得更多优势。展望未来几个季度，房产市场的转售表现可能将持续低迷。
卖房巨亏$101万，公寓市场处境艰难
今年5月，奥克兰知名壕区Remuera的一套顶层公寓以550万纽币的价格出售，相比买入价低了上百万，这也是过去12个月来卖房亏损最大的交易之一，标志着2024年的公寓市场有多艰难。
据悉，这套位于460 Remuera Road的顶层公寓属于双层结构，带有3间卧室，它今年的成交价比2018年的买入价低了100万纽币，也比2021年的CV估价低了150万纽币。换句话说，卖家是损失，即是买家的收益。
在出售之前，这套房产已经在市场上闲置了一年半，并在几家中介机构之间辗转。
460 Remuera Road
代理这笔交易的中介机构为Sotheby’s International Realty，代理中介Jason Gaddes告诉OneRoof网站，这一售价反映了当前高档公寓市场所面临的挑战。
他说：“公寓房源一直在缓慢移动，很多高端市场的买家都想先卖房、再买房，但如果家庭住宅卖不出去，就会影响到公寓市场。”
他补充说，Remuera及其周边地区和东区的新开发项目影响了二手公寓的需求。
他的同事Paul Sissons也认为，公寓之所以迟迟无法成交，是因为买家在等待他们价值300万至500万纽币的家庭住宅出售。而大户型住宅当前的待售时间很长。
他说：“这是一种涓滴效应。买家一直认为价格可能还会下降，所以暂时按兵不动。”
他补充说，一些买家之所以选择二手公寓，而非新房，是因为他们对其质量更有信心，比如它们比新房宽敞得多，并由专业的物管团队管理，而且有真正的社区意识。
Sissons表示，当前高端买家仍然活跃，他们也想买公寓，但必须先卖掉自己价值900万纽币或1000万纽币的房子。而现在，仅Remuera Road就有六七套房子要价超过1000万纽币，但没有一个卖出去，因此整个市场都在收紧。
据中介反馈称，为了尽快投入到新的开发项目上，有的开发商已准备好降价卖房，因此他一直对人们说：现在是买入的时候了。
OneRoof及其数据合作伙伴Valocity列出了过去12个月转售亏损最大的10笔交易。排名第一的是位于Tennyson Avenue, Takapuna的一套破旧房源，它的占地面积高达1258㎡，地处公寓和联排别墅混合区，今年4月以374万纽币的价格成交，相比2022年9月的买入价低了101万纽币，亏损金额超过了460 Remuera Road这套房源。
据OneRoof介绍，许多转售亏损的房产交易都是开发商在市场最火热的时候买入的，他们希望利用这些土地建联排别墅。然而，房市很快就进入了低迷期，在房贷利率和持有成本上升的背景下，许多开发商不得不重新评估他们的开发计划，并将名下房源转售。
以下是过去12个月转售亏损最大的10笔交易：
毫无疑问，当前买家在市场上拥有更大的议价权，而随着降息前景的深化，最佳的购房时机或已来临。
下周三，新西兰央行将发布最新一期的OCR声明，之前金融市场强烈预计央行将会降息，但随着周三失业率数据的公布，这一观点受到了撼动。
如今，新西兰几家大银行已纷纷公布自己的预测。
下周央行会降息吗？主流银行发表观点
昨天，官方公布数据显示，新西兰的失业率正强劲上升，但"没有确凿证据"表明新西兰央行将提前降息。
在过去一周的市场动荡之后，市场对下周三的货币政策声明中降息的预期已经上升——金融市场预期的降息概率高达92%。
然而，周三的数据公布后，这一概率又降至50%。
值得一提的是，新西兰央行的预测仍指向明年降息，而且多数经济学家认为10月或11月将是降息的起点。
ANZ银行的高级经济学家Miles
Workman表示:“失业率数据发布的一大问题是，劳动力市场的疲软程度是否比新西兰央行预期的要快，如果是这样，这是否会让他们更接近于削减OCR。”
他说，这个问题的答案是否定的。
最新数据显示，失业率从第一季度的4.4%上升到第二季度的4.6%。这符合新西兰央行的预期，但略低于经济学家普遍预期的4.7%。
今年第二季度，失业人数增加了3.3万人，至14.3万人。
Workman称，最新的就业数据强于他们的预期，薪资指标要么与预期持平，要么略强于预期。
他表示，数据显示，闲置的经济产能正在积累，反通胀进程将继续。
“然而，我们认为目前的证据不足以推动央行在下周降息。事实上，最新数据使风险状况更倾向于我们对11月降息的预测。”
“失业率确实在稳步上升，但相对于5月份的预测，(第二季度)劳动力市场数据并不是提前降息的确凿证据。”
就在就业市场数据公布前，纽币兑美元汇率从59.53美分升至59.92美分。
Kiwibank的高级经济学家Mary
Jo Vergara指出，另一个意外因素是劳动参与率的上升。
她说：“在2023年6月达到72.4%的历史新高后，劳动参与率开始下降。但在2024年6月这个季度，它小幅上升——从71.6%上升到71.7%。”
“尽管有明显的证据表明招聘广告在减少，但人们似乎仍在新西兰的劳动力市场上碰运气。下降趋势将在未来一年恢复。随着经济的持续放缓，对劳动力的需求将会减弱，人们将会离开劳动力市场(或被迫离开)。”
但她表示，劳动未充分利用率是衡量市场闲置程度的更好指标。
如今，劳动未充分利用率正持续上涨，这表明更广泛市场的闲置产能正在增长。在6月当季，劳动未充分利用率从11.2%上升至11.8%，这是自2021年3月以来的最高水平。
“其他指标也有所上升，就业不足率——兼职工作和想要更多工作时间的人——从4.1%上升到4.2%。”
工资数据显示，工资的增长速度有所放缓。
ASB银行的Mark Smith表示:“劳动力成本增长总体上符合新西兰央行的预期，但高于市场共识。”
私营部门(不包括加班费)的劳动力成本(比上一季度)上升了0.9%。年度劳动力成本指数通胀率降至3.6%，创两年来新低。”
“可能的催化剂包括4月份最低工资涨幅较低(仅上涨2%，至每小时23.15纽币，而过去5年的平均年涨幅接近7%)、企业盈利能力面临的严峻压力、劳动力供应的增加以及生活成本增长的放缓。”
他指出，各行业的私营部门劳动力成本普遍下降。与此同时，公共部门的劳动力成本以6.9%的年增长率强劲增长，其中教育和医疗保健的涨幅最大。
“但我们预计，随着政府削减支出，来自政府部门的工资压力将大幅降温。”
数据中一项严峻的统计数据提醒人们，经济衰退对年轻一代的影响。
未经季节性调整，15-24岁的失业人口每年增加1.44万人，劳动未充分利用人口每年增加2.93万人。
今年4月、5月和6月，与2023年第一季度相比，15-19岁人群的失业率为20.7%，高于去年同期的15.1%。
在20-24岁的人群中，这一比例为8%，高于去年同期的5.8%。
Smith表示：“鉴于经济活动前景疲软，以及企业可能会寻求削减劳动力成本以恢复受损的盈利能力，我们预计新西兰的失业率将继续上升，到年底将超过5%，并有可能在2025年进一步上升。”
他说，工资增长也应该大幅降温，并显著抑制核心CPI通胀的压力。
“从现在开始，劳动力市场可能会大幅走弱，如果新西兰央行继续对货币政策施加压力，这可能会造成长期的经济损害。”
“考虑到劳动力市场的最新数据强于预期，我们仍然预计年底前至少应降息50个基点(我们预计10月和11月将降息25个基点)，但8月降息也不是不可能。”
（责编：Gloria）
