退休村运营者举债准备大开发引市场关注
后花园新西兰房地产在线10月6日报道：据NZ Herald消息，证券经纪及投资银行公司First
NZ Capital的一份报告显示，一些退休村运营者正在大举借债准备大规模开发，这引发房产市场投资者的强烈关注。
报告分析了Ryman Healthcare、Metlifecare以及 Summerset Group的状况，分析了过去十年间超过70个退休村的运营状况。
FNZC称，人口老龄化以及退休村行业的蓬勃发展使得退休村运营企业的债务水平持续高升。
最大的上市退休村运营商Ryman将会在未来几年把债务水平升至超过8亿新西兰元的水平，2016财年该公司债务是5.459亿新西兰元，该公司正在澳大利亚收集土地并且建造更多的退休村。
在2020年，该公司将会在墨尔本开放5个退休村，同时在新西兰维持一定的开发速度，在今年到2020年间可能会有6到8个地盘的发展计划。
Summerset的债务在未来几年可能会从2.415亿新西兰元升至4亿到5亿之间，核心运营收入是1500万新西兰元。该公司自2011年上市以来，积极买地，另外该公司还聚焦更多公寓项目的开发。公寓的开发比退休村需要更多的建筑运营资本。Summerset目前准备在奥克兰购买一幅地，在奥克兰以外每年收购一块地。
Ryman称对其债务水平感到满意，Summerset称其可以承受债务水平，并且做过压力测试，不过Metlifecare债务水平就比较有限，仅有7420万新西兰元。
Metlifecare在过去10年中是大运营商里活跃度最低的，不过这种状况已开始改变。该公司的开发方法主要是现有村落的棕地（brownfield）开发，另外还有一个绿地开发项目（greenfield）会在几年后才开始。
退休村的运营商一般会通过借债来买地以及支持新的地产开发项目，建设一个包含独立的退休村、公寓、酒店式公寓以及保健设施的混合住宅区。他们通过开发所得赚取金钱、提供保健服务，最大的并且很稳定的收入则是来自一个叫Occupation
Right Agreement的协议，退休村的居民签署该协议后可以入住其中的Unit。
当居民离开后，运营商将会用当初的价钱把这个Unit买回来（同时扣去维护修缮费），然后把它再次出售，这次售出时的盈利部分就是退休分运营者的收入部分了。
退休村的运营商们更关注奥克兰的开发项目，因为他们的运营模式在人口较为集中、房价较高的市场中表现会更好。
近些年房产市场的强劲发展提升了退休村运营商的业务表现，另外退休村的独特属性使得一个Unit可以卖很多次，不像普通物业那样只可以卖一次，所以他们可以在市场较弱时低价卖到这套房，等到实况好时，高价再卖一次获利。
