房贷数额锐减 成交下降 房价何时到底？而谁又能抄底房市？
后花园新西兰房地产在线11月25日报道：市场再次流出关于房市调整指标意义的数据：来自央行的数据显示，投资者的房贷额度在9月至10月间下降了2.87亿新西兰元，降至14.35亿新西兰元，为今年1月以来的最低。这个数字几乎将5月份的高峰26.98亿腰斩！
这个数字显现了继新西兰四大银行6月限制海外收入贷款、央行7月宣布并于自10月1日起生效的提高投资房首付至40%后，政策效力开始发威。
在此之前，另外两个房市调整指标意义的数据已经出现：
根据新西兰房地产协会（REINZ）最新发布的10月房产报告，整个大奥克兰地区的房屋销售量与今年9月份相比下降12％。
奥克兰最大的房地产公司Barfoot & Thompson的清盘率从3、4月份的70%--80%已经降至30%--40%，同样腰斩。
不管是否如你所愿，房价的确开始松动：目前，市场上为数不多的
房价会下降多长时间到达谷底？会降到什么程度？现在买房，万一房价大幅下滑怎么办？现在不买，一旦房价重拾升势追悔莫及。拍卖现场仍然人数不少而清盘率持续低迷，正是这种观望迟疑心态的真实写照。
短期、甚至中期调整的趋势已然确立，市场有其自身的运行规律。但是，房市调整的时间和幅度还受许多相关变量的影响。
变量一：需求会一直保持高位吗？
观察房屋需求的一个重要指标是净移民数：新西兰年度净增移民人数在10月份达到了历史最高，升至70300人，这是继6月连续23个月的净增长后，“百尺竿头，更进一步”。
新西兰近4、5年来的房价大涨，很大程度上是由于净增移民数的不断增加。但是，移民增加也给新西兰带来了基础设施不足、平均薪酬被拉低等问题。综合分析，仍是利大于弊。
在明年大选前估计很难看到净移民数大幅下降。但是，看看英国脱欧、美国大选，投票结果谁也无法预料。移民带来的增量需求取决于大选后的移民政策，也直接影响着房价的走势。
变量二：供应会明显改善吗？
按照奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan），未来25年内将提供42.2万套新住宅。按照平均速度，每年将提供住宅16880套。
过去23年里，每年奥克兰市议会每年批准的资源许可（Resource Consent）平均为7500份，约有80%的资源许可最终转化成住房。照此倒推，未来25年内每年需要获批的资源许可超过21000份，貌似是一个不可能完成的任务。
如果供应端没有明显改善，即便需求没有增长，房价也不具备长期走低的基础。
变量三：房价可负担水平会提高吗？
房价可负担水平要看新西兰经济走势和家庭收入水平。我们不妨来看看短期内影响新西兰两大支柱行业的一些因素：
乳制品价格：在最近的8次全球乳制品拍卖中，7次录得增长，11月1日的拍卖更是大涨11.4%。新西兰今年春季多数地区比往年潮湿，加之此前主动杀牛减产，导致全境原奶产量下滑，预计未来价格有持续上涨动力。
旅游业：截止2016年10月，新西兰年度访客人数升至342万人，按年涨12%，再创新高。10月份有26.02万人访问新西兰，按年增长14%。
不过最近的不利因素是：11月14日的凯库拉7.5级地震及大大小小的余震对南岛部分道路及旅游设施造成一定程度的破坏，近期很可能影响来新西兰旅游的人群。
新西兰第一大城市奥克兰目前的房价收入比为9.24，短期内如果房价下降，收入不变，也会提高可负担水平；长期看房价剧烈下降的可能性不大，只有提高收入才能改善可负担水平。只是，后者是一个缓慢的过程。
变量四：新西兰元汇率会“宁死不降”吗？
新西兰元对美元自2015年8月跌至近7年的低点0.6209之后，一直处于回升通道，至今年9月触及0.7485高点。新西兰元虽然经过多次降息且美元新一轮加息在即，却始终顽强地徘徊在0.7一线。
新西兰央行认为目前纽币汇率过高，会影响乳制品出口，抑制旅游业增长。如果美元持续加息，新西兰央行为达到通胀目标而再次降息，纽币进一步走低的可能性很大。
新西兰元汇率下降导致的的另一个结果是会吸引海外资本来新西兰置业，如此会给新西兰房市上涨提供动力。
香港一位地产业领袖曾有过一个理论：绝大多数人很难在低点时买到房产，原因很简单：买涨不买落的从众心理使然。虽然不同的经济体、每一轮房市的起起落落都不尽相同，但不变的恒量是人性。
