新西兰设置住房按揭贷款最高限额或许是一个选择

        后花园新西兰房地产在线6月4日    新西兰储备银行（RBNZ）并没有实施根据客户收入水平设定其住房按揭贷款最高限额的政策，而为了令当地房地产市场降温，英国银行正在考虑采取相关举措。

         英格兰银行行长Mark Carney最近提出对借款人实行“承受力测试”，并限制房产买家的贷款额不得超过其收入的4.5倍。他的建议是基于英国，尤其是伦敦不断上涨的房价。

        然而，国际公共政策顾问公司Demographia发表的一年一度的环球房屋负担能力调查报告（annual Demographia survey）显示，新西兰的住房承受度比英国更糟糕。该报告经过调查发现，英国的房价相当于英国民众中位收入的4.9倍，而新西兰的房价则相当于新西兰民众中位收入5.5倍；在英国伦敦，房价相当于伦敦居民中位收入的7.3倍；而在奥克兰，房价相当于奥克兰居民中位收入的8倍。

        尽管设置住房按揭贷款限额并非宏观审慎政策工具的一部分，新西兰储备银行（RBNZ）依然表示未来可能考虑实行该政策。

        如果新西兰也实行这样的政策，奥克兰的房产买家就不得不降低他们的眼光至少10万纽币。

        如果贷款限额设定在收入的4.5倍，奥克兰中位收入家庭以其年收入70,600纽币有资格获得贷款318,000纽币。根据贷款限速政策（LVR）对首付资金的要求——必须超过房产价格20%，这一家庭可购买的房产价格为397,000纽币，比奥克兰的房产中位价561,700纽币还要低160,000纽币不止。

        基督城中位收入家庭以其年收入66,500纽币通过贷款可购买价格约374,000纽币的房产，接近于该城市的房产中位价388,000纽币。

        对惠灵顿的居民而言，该政策的实施对其买房并不会产生很大障碍，因该城市居民的收入水平与奥克兰大体相当，但房价比奥克兰的房价便宜。一个中位收入家庭以其70,400纽币的年收入可以购买价格约396,000纽币的房产，高于当地的房产中位价386,700纽币。

        对Palmerston North-Manawatu的居民而言，该政策对其买房产生的影响更小。据Demographia调查报告显示，此地是新西兰房价最便宜的地方。

        从事战略风险分析的经济学家Rodney Dickens对该贷款限额政策的影响力表示怀疑，他认为，人们会尽可能绕过政策约束。

        新西兰银行家协会（Bankers Association）行政总裁Kirk Hope表示，英国和新西兰非常相似，某些主要城市的住房可承受度非常低，如英国伦敦和新西兰奥克兰，但是英国的利率比新西兰低，而且没有贷款限速政策（LVR）。“新西兰储备银行要求各商业银行持有更多的资本金。新西兰不断上升的利率对控制房产价格也将产生作用，实际上房产销售量已经下降；而且，贷款限速政策（LVR）也限制了某些地区房地产市场上的需求。“他如是说。