专家观点：房产交易中位价被误读

        后花园房地产在线5月12日    有媒体报道，奥克兰房产交易中位价从去年3月的562,000纽币上涨至今年3月的637,000纽币，涨幅达13%，平均每月上涨超过6,000纽币。这类房产新闻就此推断，奥克兰房价在上涨，且上涨迅速。对数据的这种解读是否正确？

        在此援引新西兰著名房产评论分析师 Alistair Helm的文章。

        房产交易中位价上升并不意味着房产价格上涨同样的绝对额，两者差别其实非常大。但这种差别往往被忽略，也或许是某些新闻标题仅仅只是为了吸引眼球。

        房产交易中位价是将一个区域（全国，或是一个地区，或是一个城区）内的一个月的所有房产销售数据汇总计算而得出的统计数据。它不应被认为反映该区域房产价格的走势。

        在新西兰全国范围内，任何一个地区或任何一条街道上，每年仅有不到5%的房产参与交易。而这些参与交易的房产并不能代表这个地区或这条街道上所有房产的基本状况。

　　举例来说，如果我告诉你，你所居住的这条街上的房产交易中位价在一年内从300,000纽币上升至600,000纽币，你会认为房地产市场疯掉了吗？你会认为你找到金矿了吗？——当然都不是。

　　这个纯属假设的例子很可能反映的事实是：去年售出的3套住房实际上是位于街道尽头的3套公寓房，而这条街上一共也只有这3套公寓房；今年这条街上所有售出的都是4居室的独立房。——你看出这些数据中的问题了吗？

　　这就是在过去几年中我们所看到的奥克兰中心城区所存在的部分现象。

　　在某些情况下一些城区的房价在5年内上涨超过70%，而且参与交易的房产都是占地400-600平米的传统的3居室或4居室。我们可以说这些城区的房价上涨70%吗？

　　事实类似于前面我们给出的有关于独立房和公寓房比较的例子，在这些城区中更多可能的是装修过和没有装修过的房产的比较。

　　看看奥克兰中心城区的任何一条街道，你会发现投入上千万纽币装修以后以及城区贵族化的结果。

　　究竟发生了什么，在这里做一个简要的小结。

　　2009年和2010年期间，精明的购房者（包括投资者、开发商以及有能力的房东）开始收购这些城区以前用以出租的物业，价格大约在70-90万纽币之间，由此构建了这些城区当时的房产交易中位价。

　　过去4年中，这些购房者投入大约20-60万纽币对这些房产进行装修并重新上市。并以125-160万纽币的价格将其售出获得相当丰厚的回报，并最终影响了房产交易中位价，使其从80万纽币升至140万纽币，涨幅高达70%。

　　这些新装修的房产依然是座落在面积400-600平米土地上的3居室或4居室，但从许多方面来看，他们其实都是新房，只是保留了原来的地板、墙壁和屋顶。

　　当平均装修成本达到40万纽币时，如你所料，这些装修改进已经从根本上改变了房产的内在价值。

　　显然这并不意味着这些城区/街道的所有房产的价值都达到140万纽币的价位。

　　以下就是过去几年中奥克兰中心城区房产装修情况的快照-当时和现在的对比：

 　　Grey lynn的一套房产，2010年10月买进，购入价60.4万纽币，重新装修浴室、厨房，并对房屋重新粉刷、装饰，2014年以83.5万纽币售出。

　　Ponsonby的一套房产，2002年买进，购入价62万纽币，根据新西兰政府评估机构QV的电脑生成估值模型进行评估，2011年价值为98万纽币；进一步装修，2014年5月25日即将进入拍卖程序，估计售价约为200万纽币。

　　显然，以当天的售价为依据进行评估，这些房产都是被正确估值的。可是，这只是买方准备支付的价格，是否意味着这些城区所有其他超过80%的房产的价值都上涨了70%呢？——显然不是。

　　然而，正如老话所说，也是所有房地产经纪商所希望看到的——水涨船高，问题在于房产交易中位价被误读为房产的估值。

　　其他的影响因素还有房产评估的数据来源。新西兰政府评估机构QV事实上是依赖于房产售价进行评估，以类似房产（所谓类似，是以面积而非翻新程度为标准）的最近售价作为计算依据。这个评估值就成为他们判断每月房产价格走势的基准。

　　这只是一名注册评估师通过实地考察和评估对房产真实的市场价值所作出的整体评价。

　　显然，一套经过大规模装修和改建、然后出售的房产并不能作为该地区所有房产的代表，但是一套精心维护3年后售出的房产则可以作为代表。

也许解决办法在于新西兰房地产协会（Real Estate Institute）需要收集更全面的数据信息。通过收集所有执牌房地产经纪人的销售记录，提供更为准确和具有代表性的价格指标以避免我们将房产交易中位价等同于房产价格，并同时改进房地产评估报告。