城区房价太高 居城郊则耗油——奥市西区房价涨幅高 首都居民远离城区 ... ...

　　 后花园新西兰房地产在线2月14日  据一项最新调查，在城郊买房虽然房价便宜不少，但往返城郊的交通费用不菲，甚至可能抵消城区购房的差额。这也是研究人员用新指标第一次对奥市住房费用进行评估。

　　由于纳入往返交通的费用，这项研究结果有些出乎预料。调查认為，最经济适用的住房，甚至可以在城市内的一些地区找到。

　　调查员马丁裡(Kerry Matingly)说：郊区居民依赖机动车辆的程度远远高于城区居民，如果把这个因素考虑进去，那麼，郊区居民的花费是惊人的。何处寻找经济适用住房?交通费用是一个不可忽视的因素。

　　调查合伙人莫裡西(Dr John Morrissey)博士批评说，过去的经济适用住房计划并没有充分考虑各方面的费用。

　　在他们的调查中，研究人员以收入作為依据，创建了两个单独的评估指标，对奥克兰不同郊区的交通和住房负担能力进行评估。

　　此项研究得出的结论与普通研究形成了鲜明的对比。普通研究只考虑距离对房价的影响。亦即，越是远离城区，住房越是便宜，但没有考虑往返城区需要负担的交通费用等各个方面的因素。

　　新的评估指标显示，如果要准确反映一个典型家庭在哪个地区买房最合算，那麼，中区边缘、西部城区和南部城区是最经济合算的。

　　在靠近就业中心区域附近买房，由于交通费用减少，整个家庭的开支就会相对减少。在一些周边地区，年平均交通成本可能五倍于那些生活在中区或与中区相邻的地区。

　　距奥克兰城区最远的一些乘车上班族，他们每年花掉的往返乘车费平均达到4000元，而市区商业中心附近居住的人年平均交通费用还不到600元。

　　虽然靠近市中心的房价很高，但如果扣除长期乘车往返所花的交通费，房价的高出部分几乎可以抵消。

　　马丁裡说：“如果只单看住房费用，边远地区的住房似乎的确实惠。起初，有关方面的看法似乎也有道理，喂，咱们到城郊绿草成茵的地方去开发吧。但是当你把更广泛的成本计算进去后，就会发现，经济适用房并不是那麼经济了。”

　　他说，调查结果与传统观念相违背。过去人们对初学车的人常说：“使劲开吧，直到熟练為止。”但开车是要有成本的。

　　他还说，如果考虑更多的社会因素，如环境污染因素，那麼，低密度住宅和城郊扩大就更是没有那麼理想了。马丁博士认為，虽然增加房屋供应可能会降低住房成本，但重要的是应该改善供应的方式和途径。

　　“特别是，住宅开发的位置和密度对多个方面產生的影响，如运输成本、集中住宅和交通负担能力，以及保护环境的可持续性等。”

　　奥市政府首席经济学家库珀(Geoff Cooper)同意此项调查的结论。他表示，奥市需要对公民的住房负担能力做更好的测评。

　　“目前使用的测评方式只是根据家庭收入来测评房屋价格，或其他相对简单的测评方式。”

　　奥克兰西、南区　房价持续上涨

　　在奥市各个地区中，西区Waitakere以百分之19.2的年涨幅高居榜首，南区Manukau以百分之16.1排名第二。过去三个月，南区Papakura的房价也上涨了百分之4.8;Franklin和Manukau Central则上涨了百分之4.6。

　　相比之下，原奥克兰中区的房价在三个月内只上涨了百分之1.6，但仍比2007年的最高价高出了百分之31.9。

　　官方房產估价师维根斯(Bruce Wiggins)说，房市存货有限，虽然很多首次购房者由于首期贷款额度提高而被迫退出市场，但仍有其他买家填补空缺。

　　房產市场去年的情况以拍卖為主，但今年1月许多上市房產均选择议价出售，而不少选择拍卖的房子都遭遇流拍。考虑到拍卖后再议价的做法比较耗时，因此成交量放缓也不奇怪。

　　2013年人口普查数据显示，新西兰自有住房拥有率下滑，引发对社会财富不平等的担忧。

　　根据普查数据，拥有自己住房的新西兰家庭為百分之64.8，其中包括仍在偿还房贷的家庭以及通过家庭信託拥有住房的家庭。这一比例比2006年人口普查结果的百分之66.9明显降低。也就是说，没有自己住房的家庭比例从百分之33.1上升到了百分之35.2。

　　维多利亚大学地理、环境与地球科学学院教授莫裡森(PhilipMorrison)说，买不起房子的人越来越多。在未来几年内，这些人的绝对和相对财富地位都会受到影响，从而造成更大的财富不平等现象。

　　有数据显示，奥克兰不少地区的私人住房拥有率出现下滑，其中四个地方委员会的辖区跌幅超过百分之4。与此相反的是，Orakei区的住房拥有率不降反升，该区家庭年收入中位数超过10万元。

　　除了Orakei区之外，新西兰其他地区住房拥有率超过百分之4的地区有Great Barrier区、Hawke's Bay中部地区、Kaikoura、Westland和Porirua等地区。

　　另据官方公佈的1月份房市数据，截至1月全国平均房价年涨幅达到百分之9.6，低于去年12月的百分之10，表明全国房价增速已经放缓。

　　在过去三个月裡，新西兰全国平均房价上涨了百分之2.2;一月份达到46万7499元，略高于去年12月46万6022元的平均房价。

　　奥克兰平均房价為69万5215元，高于去年12月的69万3549元。截至今年一月，奥克兰市的平均房价年涨幅达到百分之14.5，略低于去年12月的百分之15.4。

　　实际上，早在公佈上月数据的时候，官方评估就认為，由于储备银行调高了首期贷款额度，全国的购房市场都会受到影响。但同时认為，这个情况不会影响奥克兰的房市。官方评估研究总监因格森(Jonno Ingerson)说，与2007年最高房价相比，目前的新西兰房价高出百分之12.8。如果考虑通胀因素，房价年增幅应為百分之7.9，比2007年高峰时期低了百分之2.8。

　　他表示，虽然1月份的房价上涨放缓，但要确定其走势如何，仍要几个月的观察。具体时机则受储备银行首期贷款额额度限贷令的约束。

　　与2013年1月相比，奥市房价上涨了百分之14.5。官方评估认為，这个跡象显示，奥克兰地区的房价上涨正在放慢。

　　首都居民远离城区

　　与此同时，根据官方评估周一公佈的数据，在过去一年中，首都惠灵顿的购房者逐步远离市区，选择在哈特谷(Hutt Valley)和Porirua等周边地区购房。

　　这种趋势在首次购房群体中最為明显。在惠灵顿以北的上哈特(Upper Hutt)地区，去年首次购房者的比例从百分之20.4增加到百分之24.7，增幅达到4.3个百分点，成為全国最高。

　　这种趋势导致了郊区房源的紧张。从去年10月开始，来自奥克兰的布隆女士(Michelle Blom)与丈夫一起带著女儿在上哈特地区(Upper Hutt)找房。起初，他们估计只要花30万元就能买到一栋现代款式的三居室住房。但结果是，他们花了36万5000元才在Trentham地区买到了一套新房。

　　布隆女士(Blom)感慨地说：“这让我有点意外。上哈特地区(Upper Hutt)目前的房价比我想像的要高，状况稍好的房子已经涨到了40万元。”

　　然而，如果与他们一家先前在奥克兰南区的住房相比，上哈特地区(Upper Hutt)的房价相对要低。布隆女士估计，类似的住房要是在南区的话，估计至少也得要价50万元。

　　除了上哈特(Upper Hutt)之外，Porirua地区的首次购房者比例也有所增加。在储备银行调高首期贷款比例(LVR)后，越来越多的首次购房者逐渐离开了惠灵顿，到外地寻找价格更合适的地区选择住房。

　　根据官方数据，上哈特(Upper Hutt)地区的房价去年一年就上涨了百分之4.2，达到34万1521元，但在大惠灵顿地区仍然属于房价较低的地区。在下哈特(Lower Hutt)地区，房价平均也上涨了百分之2.6，达到37湾2791元。首都惠灵顿市上涨百分之2.7，平均达到53万4748元的水平。

　　官方房屋估价师盖尔(Pieter Geill)表示，由于购房者大批离开市区，哈特谷地区(Hutt Valley)的房產市场变得活跃起来。上月，当地不少掛牌出售的房屋都呈现人头攒动的情况。盖尔(Geill)先生说：“这一切都与房价承受能力有关。”如果要以较少的资金，买到较大的住房，最大的选择也就是郊区了。