最新QV报告：贷款限速政策效应评估为时尚早

        后花园新西兰房地产在线11月13日    最新月度房产价值指数显示，截止到10月份，新西兰全国范围内房产价值年增长率8.9%，过去三个月内增长了2.7%。这意味着目前的房产价值比2007年最近一次市场峰值还要高10.4%。剔除物价上涨因素以后，全国范围内房产价值年增长率微降至7.4%，比2007年的峰值低4.8%。

        奥克兰市场房产价值年增长率14.5%，比2007年的市场峰值高23.7%。剔除物价上涨因素以后，全年增长率为13%，比2007年的峰值高6.6%。

        政府评估机构门户网站QV.co.nz的研究总监Jonno Ingerson表示，“目前全国范围内房产价值的增长在很大程度上得益于奥克兰和坎特伯雷地区的拉动。其他主要中心区域房产价值也有所增长，但增长比较缓慢。与此同时，一些省域和农村地区房产价值在下降。

        “最近推出的贷款限速政策对市场应该会有相当大的影响。低首付买家因贷款限制将重新考虑他们的选择。部分人会选择暂停购房争取更多存款，部分人会通过各种渠道获得更多资金以增加首付，还有部分人则会降低他们的价格预期。数月以后这些迹象将会逐步明晰。

        “首次购房者尤其会感受到贷款限速政策的影响。如果大量首次购房者因此而退出市场，市场交易量和价值都将受到影响。越是在奥克兰和坎特伯雷等房产需求量比较大的地区，这类影响越发不明显。如果部分首次购房者决定退出，依然会有其他心甘情愿的买家留在市场内。首次购房者数量减少也给房产投资者带来了机会。首次购房者往往受情感驱动进入房产市场，他们愿意为某一房产支付比投资者更高的价格，而投资者则要考虑这笔投资未来能否获得比较好的销售价格。

        “在奥克兰和坎特伯雷以外的地区，尤其是某些房产需求量比较低的省级区域，贷款限速政策可能产生的影响更大。首次购房者的退出将给市场留下无法填补的需求缺口，从而价格可能急速下降。”

        奥克兰

        奥克兰地区房产价值持续增长，截止到10月份，全年上涨13.6%。Waitakere依然处于领先地位，年增长率高达18.4%；North Shore和奥克兰中区紧随其后，年增长率分别是16.2%和15.1%。在过去的三个月内，Waitakere、North Shore、奥克兰中区、Papakura和Manukau房产价值分别上升5-6.5%，而其他地区，如Franklin和Rodney等则被甩到后面很远，这些地区房产价值仅上升了1%。

        Manukau各区域表现良好，东部、中部和西北部地区在过去三个月内房产价值分别上涨5%以上。奥克兰东区房产价值上升6.2%，而North Shore的Onewa则维持了最高的增长率，达7.9%。

        QV的评估师Bruce Wiggins说，“随着贷款限速政策逐步发生作用，在过去的一个月内，看房的潜在买家有所减少，一些房产在拍卖时未被售出只好再次挂牌销售。当然，因为大量投资者的存在，低端市场依然活跃，尽管房租并未受此影响。在中高端市场，奥克兰文法学校和Epsom女子文法学校的学区房一直非常受欢迎。学区内外相似房产最近的售价差高达500,000纽币。”

        Hamilton和Tauranga

        Hamilton的房产价值增长依然缓慢，在过去三个月内仅上涨了1.7%，截止到10月份的年增长率为5.1%。

        QV的评估师Richard Allen说，“到目前为止，贷款限速政策似乎没有影响到Hamilton的房产销售量，但对新的建筑项目产生了些微影响。上市房产依然缺乏。”

        Tauranga的房产价值在一个小范围内持续波动，目前的房产价值比去年同期高0.7%，在过去三个月内上升了1.2%。

        惠灵顿

        整个惠灵顿地区的房产价值增长相对平缓，比去年同期上涨2.3%。在过去的三个月内，某些区域房产价值波动较剧烈。Lower Hutt增长最快，达1.2%；Upper Hutt 和惠灵顿市区房产价值则有所下降。与去年同期相比，Lower Hutt的房产增值4.1%；而其他地区房产增值不超过2%。

        QV的分析师Kerry Buckeridge说，“越来越多的二级贷款机构随同首次购房者进入市场，尤其是在房价偏低的地区。自从贷款限速政策推出以后，他们成为更具有竞争力的选择。似乎有更多的投资者也进入市场。房产展现出巨大的发展潜力，尤其是在被抢购的时候。”

        基督城和Dunedin

        基督城的房产价值比去年同期有大幅上升，增长11.8%；在过去三个月内增长2.7%。除Banks Peninsula地区房产价值在过去三个月内下降6%以外，其他所有地区房产价值都有所上升，其中，该市西南部房产增值达3.9%。

        QV的分析师Daryl Taggart说，“一些买家明知其财力有限，依然进入市场；当然，也有一些买家迅速改弦更张。开发商似乎开始乐意购买TC3的土地并支付额外的成本，如工程建设成本，对其进行开发。城市重建进展顺利，Selwyn在新房建造方面依然处于领先地位。”

        Dunedin房产价值基本维持平稳，略有上升。与去年同期相比，上升2.7%，在过去三个月内上升0.8%。

        QV的分析师Duncan Jack说，“贷款限速政策对Dunedin地区的房产价值尚未产生显著的影响，市场维持平稳。上市房产略有不足，各个不同的价格区间内房产需求均非常旺盛。”

        省级中心区域

        大部分省级中心区域房产价值都有所增长。截止到10月份，North Island、Whangerei、Taupo、Gisborne和Palmerston North等地区房产价值年度增长2-3%。New Plymouth地区房产价值有大幅上涨，年度增长5.3%，过去三个月内增长2.1%。

        Napier是一个值得关注的重要地区。由于贷款限速政策对首次购房者已经开始产生影响，在过去三个月内，该地区房产价值有轻微下滑。

        新西兰南岛的房产价值年增长率比北岛的非中心地区略高。Asburton, Timaru和Central Otago地区房产价值年增长率超过6%，而另外一些地区，如Kaikoura、Invercargill和Southland等，房产价值如果没有下降的话，也仅有有限的增长。