ASB预期来年房价上涨4-5% 房源不足是主因

      新西兰ASB经济学家表示，尽管起价与收入和房租相比仍然较高，预期收益可能因此受限，走高的行情还是很可能在即将到来的12个月中让房价上涨4-5%。

      房租也有上升空间，基础条件都指向租金的“温和上涨”。

      （再度）活跃

      在ASB最新季度经济预报中，首席经济学家Nick Tuffley称近期有证据表明新西兰房屋市场重获生机。

      Tuffley表示，尽管起点较低，但由于需求增大，销售业绩还是随之上扬。低利率持续提高人们的购房能力，长达几年持续低迷的市场以及停滞不涨的价格也许已经引发了积压已久的大量需求。

      他还说，从投资者的兴趣里面也能看出房价将要上涨的信号。最近ASB投资者信心调查报告显示，房屋是最受欢迎的投资。

      然而，需求仍将受制于依旧很高的家庭负债以及持续的净出国移民。此外，Canterbury之外的地区近期就业增长放缓，这也是一大限制因素。

      房源严重不足

      Tuffley称目前市场上的房屋供应处在一个非常低的水平。

      他表示，尽管有试探性的证据表明房源开始对上涨的房价作出回应，但新入市的房屋还是非常不足；还有证据显示，世界经济危机期间新建住房的下降只加重了供应不足的问题；同时，Christchurch的地震也大大减少了市场上的可居住房屋数量。

      近期需求的上升以及先期房源供应的不足导致了房价的上涨。

      “毫无悬念，房价的上涨在房源最缺乏的地区，也就是Auckland和Christchurch，受到了很大的限制。最近我们见证了住房建筑意愿的缓慢上升，这表明房屋供应压力将开始得到缓解，特别是在Christchurch。”Tuffley如是说。

      他表示，尽管Christchurch新建房屋的增加毫无疑问是件好事，但这将给全国其他地区的建筑资源带来压力。未来几年中Christchurch将会新建大量房屋，这会耗费大量的行业容量，因此将会在建筑成本上造成压力。这或将降低其他地区的建筑意愿，导致房屋持续供应不足。

      负债厌恶感或将消失

      一方面过去五年中低利率一直在提高人们的房屋购买力，一方面家庭对负债方式变得愈加谨慎，并选择尽量少地承担债务。

      Tuffley说：“经济环境疲软不定，房地产市场资本利得不足的情况下，存钱对家庭来说十分合理。”

      “而现在，尽管房价再度上扬（且上涨预期明确），对负债的某些厌恶感也许会开始减弱。债务水平和贷款服务的支出将开始向先前的峰值回升，特别是在当前利率较低的条件下。”

      “RBNZ很可能预见到这样的反复，银行也确实会在评价购买力的时候将未来高利率的可能性纳入考量。”

      良好的税收体系

      Tuffley表示，从90年代早期到2007年，租房利润曾经有一段长时间的下跌。在九十年代，这种下跌最可能由降低的通胀预期和不断下调的利率导致；而在二十一世纪，我们当然拥有更高的利率和更高的通胀预期，但租房收入跌得更厉害。

      “这期间房租和房价都有所上升，但房价长得更快（因此利润更少）。基本上房屋的供应不足导致了房租和房价的上涨，因为房源在努力迎合净流入的移民需要。然而很可能还有另外一个因素在支撑房租和房价上涨的差异——资本利得”

      “某种程度上房租收收入水平限制，而房价可以由资本利得的预期提高。人们对资本利得的预期同样意味着地产投资者愿意接受较低的租房收益。与其他（可征税）的收入相比，税收体系同样更偏向资本利得。”

      房租也有上升空间

      自1007年以来，租房收益持续保持稳定。最近的房源不足抬高了租金，但幅度与房价上涨类似。

      Tuffley表示，目前房租基本与收入的长期平均水平对等，这说明房租在达到不可承受的水平之前确实还有上升的余地。房屋供应的持续不足将会导致上涨的压力。

      他说，与过去相比较低的资本利得以及不太青睐出租房东的税制也许会促使投资者提高房租，或者寻求可以得到更高收益的不动产。另一方面，当前在大多数资产阶层，利率低投资回报也低。只要情况不变，投资者房租收益的上涨压力就会保持受限。综合考虑，基本条件都指向了房租的温和上涨。

      价格上涨可能更快

      总的来说，地产市场绝对重获生机。

      Tuffley表示，就目前来看，市场的优势在于房源的不足，特别是在Auckland和Christchurch的房源不足。销售水平正在上升，恢复稳定上扬的价格也许还会大大刺激购房需要。

      他说，尽管一方面经济保持疲软，房价的上涨仍然可能保持稳定，明年大约处在4-5%的水平。但低于预期的新建房屋或者更加强烈的投资意向也能很轻易地导致房价更快速的增长。