奥克兰北岸Long Bay年末上市大批新房
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सारांश新西兰私营房产开发商Todd Property Group公司计划在今年年末推出首期房产并进行上市销售，首期房产位于奥克兰东北部的城郊Long Bay区，占地面积为160公顷。在首期房产的建地上，首先拔地而起的将是一套带有咖啡厅的 ...
Todd Property Group chief executive Evan Davies (left) and senior development manager Stephen Martin at the site on Auckland's northern outskirts. Picture / Greg Bowker from NZ Herald
后花园 新西兰房地产在线 5月17日，援引www.nzherald.co.nz的报道：新西兰房产开发商Todd Property Group公司计划与众多的房产供应商签订合同，并计划推出2500套住宅房产。
新西兰私营房产开发商Todd Property Group公司计划在今年年末推出首期房产并进行上市销售，首期房产位于奥克兰北部的Long Bay地区，占地面积为160公顷。在首期房产的建地上，首先拔地而起的将是一套带有咖啡厅的售房咨询室，该建筑物距离奥克兰中央商务区约25公里。
Todd Property Group公司首席执行官Evan Davies先生表示，由于其合作伙伴新西兰房产建筑公司Fletcher Residential目前正忙于Stonefields街区房产的开发项目，因此Todd Property Group公司打算与多家房产供应商签订绝大多数的承包合同，并计划推出2500套住宅房产。
Davies先生指出，虽然Fletcher Residential公司也将参与Long Bay区的房产开发项目，但由于住宅类型种类繁多，所以选择与多家房产供应商进行合作是较为明智的决定。
从奥克兰Torbay区的住宅区驱车北上，便可以看到山丘脚下的Beach Rd大街，这里是通往Long Bay Regional Park地区公园的必经之地。在公园山丘的北麓地区，现在可以看到推土机、平土机、起重机、挖掘机、筑路设备、管道设备、基建设备和卡车等众多重型机械正在进行张忙碌的施工作业。
Beach Rd大街是奥克兰大区行政辖区的边界线，多年前，这里的居民可以欣赏到农田和围场以外的狭长绿地风光，但随着Todd Property Group公司房产开发项目的扩张，一切正在悄悄改变。
在Awaruku Ridge山脉的南坡地区，Todd Property Group公司的前三期土方工程已经悉数完工。包括首先建造人工湿地，继而在Awaruku山麓进行土方施工，目前正在进行的主要是土木工程和基建工程的施工。
Todd Property Group公司房产开发高级经理Stephen Martin先生表示，即便奥克兰市政府已经批准将土方工程的工期延展至7月末期，但从传统上来讲，上述土方工程的常规施工工期应当在10月份至次年4月份之间进行，因为这段时间内干燥的气候有利于施工的开展。
为防止雨水侵蚀地基，Todd Property Group公司需要为一期工程和二期工程进行防水土流失施工，每期工程的占地面积约在3.5公顷左右。由于这片土地内含众多的沟垄，而且部分地面的坡度较为陡峭，所以新增的土方工程是十分必要的。Davies先生引证到，扫除岩土的结构性危害是当前进行大规模土方施工的重要原因。
由于毗邻Awaruku Stream河流和 Long Bay Reserve自然保护区的这片土地在地势上较为陡峭，因此新西兰知名房产建筑公司Hick Bros Civil Construction以及土方工程承包商Dempsey Wood公司也参与了Long Bay区的房产开发项目。Dempsey Wood公司表示：“土方工程的主要作业项目包括40万立方米的综合土方施工、剪力键结构施工、一个占地2公顷的暴雨滞留池施工、以及湿地开发项目的施工作业。”
该房产开发项目宗地内的多条道路已经初具雏形，宗地南端一个地块内也开始了路缘石的加装施工，一个街边停车场也已经建成。
由于新建住宅难免会对海滨风景和地区公园造成一定的负面影响，Todd Property Group公司曾尝试过各种方案来把这种影响降至最低，包括在公共区域和私人区域之间修筑一条绿色缓冲带。在2010年，Todd Property Group公司与North Shore市政府达成协议，并修建了占地约23公顷的缓冲绿地。包括用于保护考古遗址的18.7公顷的公有土地，以及占地4.6公顷的公园绿地。
目前，Todd Property Group公司正在距离地面20米以下的位置安装排污管道，另外，两座崭新的桥梁也将马上矗立在大众面前。在等高线较为平整的地区，Todd Property Group公司正在修筑绵延数公里长的公路，该项目竣工后，当地居民可以驱车轻松驶达Long Bay Regional Park地区公园，并可沿步行街步抵达当地的Long Bay College中学。
此外，Todd Property Group公司也正在对供水系统进行升级改造，目前正在Glenvale Rd沿街铺设一条3公里长的给水总管，因为在此之前，当地并未配备相应的供水设施。
Davies先生表示，虽然奥克兰亟需更多的房产上市，且未来的新增人口对于租房也有着较强的市场需求，但始于1998年前后的Long Bay住宅开发项目直至去年才正式动工，建房项目的难度之大可想而知。
新西兰Westpac银行经济学家Dominick Stevens先生引述到，由于新西兰利率水平处于低位，加之在建房产严重短缺，因此奥克兰地区一些房产的售价要比政府估价高出一倍。Davies先生认同这种说法，他表示Long Bay地区的房产开发项目就是一个很好例子，因为较当地居民的住房需求相比，环境因素一直是被放在首要位置进行考虑的。
Davies先生透露，他们还未给土地或房产进行定价，但小户型房产的占地面积将在400平方米左右，且新建的城市屋将可以欣赏到自然保护区的优美景致。他表示，绝大多数的房产都将错开来修建，“因为当下人们希望可以尽量保留宽阔的开放空间，他们也将更加注重房产施工工程的整体效果。”
在去年1月份，Todd Property Group公司曾进行了土地粘土的二次冲洗作业，但此举却遭致当地居民对的抗议。因为冲洗过的泥浆污染了地区公园附近Long Bay-Okura Marine Reserve海岸自然保护区的水源。即便Todd Property Group公司发言人Sifa Taumoepau女士事后声明，公司在使用冲刷沉积物围堵设备的过程中并未存在违规操作。
Martin先生在6年前就曾涉足当地的房产开发项目，他当时曾受雇于负责Long Bay地区开发项目的前任开发商Greg Olliver先生。Davies也曾看好该开发项目，在环境法院宣布判决后，他并未卷入Olliver先生与奥克兰政府和其它机构的纷争当中。
除了Long Bay地区房产开发项目北部的160公顷的土地外，Todd Property Group公司在奥克兰辖区分界线的Okura地区附近还拥有一块占地113公顷的农田。Todd Property Group公司表示：“这块面积广阔的土地拥有乡村土地分割许可，并由26个独立的地块构成。优越的地理位置是这块土地价值所在，从Okura地区可以遥看到Long Bay-Okura Marine Reserve海岸自然保护区的极致海滨美景，并可以欣赏到奥克兰港湾东部的岛屿风光。这里北接Okura Estuary自然保护区，南邻新落成的Long Bay Community社区。”
Long Bay当地居民对开发项目表示不满
Long Bay-Okura公园协会副主席Bernard Stanley先生表示，即便开发商已经做出了部分让步，但协会仍不满于当地的房产开发项目。他表示：“总体而言，住宅不应该修建在Long Bay College中学和地区公园之间的绿色山坡上。政府本应考虑到这个问题，并保留所有的露天自然保护区，以便于为当地居民和新增人口提供天然的休闲娱乐场地。”
他引述到，North Shore约有40万的常住人口，逐渐增加的人口不会都涌入Long Bay这样的地区，“很显然，他们需要寻找其它的休闲场所。但问题是，我们该如何满足当地居民庞大的休闲娱乐需求呢？”
Stanley先生称：“我们更愿意看到，政府可以将所有的自然保护区都可以完好无损的保留下来。”而不应仅仅满足于Todd Property Group公司在地区公园入口处修建的23公顷的缓冲绿地。协会曾同前任开发商LandCo公司就此对簿公堂，“我们为此向环境法院支付了50万纽币的费用。”
他表示：“LandCo曾在海滨地区召集了25名财力雄厚却无所事事的居民购买了地区公园对面的多块土地。”在2002年，协会搜集了当地57000名居民的集体签名并要求North Shore市政府和前届奥克兰政府建造一所大型公园，以保护Long Bay-Okura半岛的自然风貌。
迫于压力，North Shore市政府最终向LandCo公司支付了2340万纽币，并买下了海岸自然保护区附近的35.8公顷的土地；前届奥克兰政府也拨出了800万纽币的资金用于地区公园的扩建。
当地的反对者们仍对房产开发项目所带来的水土流失问题而倍感担忧，但Stanley先生对于房产开发项目中的人工湖项目和本土植被扩种项目却赞赏有加。他表示：“对于事件的最终结果，虽然我们现在还难以定论，但我们对Todd Property Group公司的湿地开发项目持欢迎的态度。”
Todd Property Group公司在奥克兰地区的大型住宅开发项目一览：
* Mt Wellington区Stonefields街区住宅开发项目。
* North Shore市Long Bay街区住宅开发项目。
* 奥克兰西区Hobsonville Point街区住宅开发项目。
* Silverdale地区附近的Millwater Estate街区住宅开发项目。
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