中国一线城市房价将续下降 楼市回暖为时尚早

       此前的4月13日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析中国一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议在部署下一阶段重点工作时提出，要“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。

       “市场回暖很难持续”

       监管层有“警惕”的理由。

       3月起，中国各地楼市成交量出现明显复苏。相比成交量跌入近两三年最低点的1、2月份，3月份一线城市的成交量上涨达到50%左右，市场似乎迎来了“小阳春”。随着中国楼市成交的回暖，房价会否就此反弹？

       官方统计的房价数据，就此派发了一颗“定心丸”。

       今年一季度，中国北京全市新建普通住房成交约1.6万套，成交均价12326元/平方米，比去年同期(同比)下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

      中国国家统计局公布的2月房价数据也显示，70个大中城市中，中国新建商品住宅价格环比(较1月)下降的有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。

       一位中国房地产企业负责人解释，一季度成交量的回暖，受益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，“绝不意味着市场全面回暖了。” 这位负责人对人民日报记者称，开发商不可以盲目乐观，应该继续维持降价的策略，趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。

       事实上，一季度中国楼市成交量的“小阳春”，也是开发商“牺牲”价格换来的。

       据统计，今年以来中国北京签约10套以上的约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。

       且不说，4月以来，中国多个城市的楼市已重归弱势。

       中国人民日报称，业内人士普遍认为，中国楼市成交量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑，很难持续。

       “我对今年成交回暖是否可持续表示怀疑。因为限购并没有松动。限购不动，刚需能够释放多少还是在一定范围内的。”易居中国研究总监回建强对路透中文网说。

       “去库存”将成楼市主题

       中国房企面临的压力，还不只是销售重归困顿。

       中国中金公司最新信用策略周报提醒，4月面临年报披露的集中期，部分盈利和现金流恶化的行业仍然可能产生估值风险，注意回避房地产及相关的机械设备、建筑建材和化工等行业。

      上述报告提到，由于去年四季度销售环比上升以及投资环比下降，使得相关房地产发行人自由现金流缺口较三季度有所收窄，恶化状况得到缓解，但外部现金流继续恶化的趋势仍然明显——筹资现金流已连续两个季度出现净流出，即使在2008年-2009年也没有出现过这样的情形，显示房地产公司的融资压力越来越大。

       同样让中国房企难以提高售价的，还有高企的库存。

       目前公布2011年年报的中国70多家上市房地产企业，库存超过9000亿元，再创历史新高。同时，年报也反映出中国房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。《房价调控到位了吗？》文章分析，这意味着中国今年的楼市将以“去库存”为主题，持续的降价促销将是必然。

       基于此，房企的开工步伐也有所放缓。

      中国国家统计局13日发布的数据显示，1-3月中国房地产开发投资同比增长23.5%，增速较前两月的27.8%回落4.3个百分点；房屋新开工面积同比增长0.3%，较前两月增速回落4.8个百分点。

       而中国开发商放缓扩张，也直接打击了地价。去年开始，“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。