后花园观点: 贷款限速政策 不得不说的秘密
房产
सारांश新西兰是率先走出经济危机的西方国家之一，房地产对经济复苏的贡献居功至伟。然而快速上涨的房价也引发公众的不满情绪，为此新西兰央行于2013年10月推出Loan-To-Value Ratios——贷款房价比限贷啊政策（也称贷款限速 ...
新西兰是率先走出经济危机的西方国家之一，房地产对经济复苏的贡献居功至伟。然而快速上涨的房价也引发公众的不满情绪，为此新西兰央行于2013年10月推出Loan-To-Value Ratios——贷款房价比限贷啊政策（也称贷款限速政策）。按照这一规定，新西兰商业银行对LVR超过80%（即首付不足20%）的房贷进行限制，这部分首付不足20%的贷款不得超过银行新发放的贷款总额的10%。
政策初衷是防止房产市场过热，抑制投资需求。然而政策实施一年多来，却引发强烈争议和意想不到的连锁反应。首先是中低收入人群，在房价高企的背景下，因为凑不足20%的首付款，买房变得更加困难。其次，因为普通客户从银行获取房贷变得更加困难，各银行为了利润，纷纷出台优惠政策，争抢相对较有经济实力的贷款客户。业内人士几乎一边倒地认为贷款限速政策不利于首次购房者，而对炒房的投资客有利。今天后花园就为您分析一下各商业银行在2014年做了哪些战略调整，希望对您投资置业有所助益。
1）LVR 贷款限速政策导致首次置业者退出市场, 房产投资客更受银行青睐
我们发现从2013年10月实施以来，贷款限速政策改变了新西兰房地产市场的购房主体。2012-2013年间，新西兰房地产走出次贷危机的阴影，各大银行贷款利率处于历史最低点，贷款政策的相对宽松，很多资金状况不好的首次置业者开始进场。 但是随着LVR贷款限速政策在2013年10月推出之后，根据央行的要求，只有10%的新发放贷款，可以借给低首付购房者。很多KIWI首次置业者凑不齐20%的首付款，从银行获得贷款变得困难。各大商业银行开始将目标转向经济能力相对较好的房产投资客，房产投资客拥有多套出租房， 稳定的租金在很大程度上可以帮助其从银行申请到更多的贷款。银行之间为了争夺这些客户，也默许这些投资客户支付更低的首付款。
2）各银行为抢房产投资客迭出更加有竞争力的产品和贴心服务
在中低收入的首次购房者被排挤出房产市场后，房产投资客就成了各商业银行的争抢对象。
BNZ和ANZ银行是对房产投资客最友好的银行。BNZ表示对于那些名下有2-3套房产的客户，它会把房贷比例设置在房价的90%；有4套房产的客户，贷款比例会降到房价的80%；而有5套房产的客户可以贷到70%。ANZ方面，虽然首付比例低于20%的贷款申请会面临更严格的信用评估和审查，但名下房产不超过4套的客户，贷款比例最高依然可以达到房价的95%。“
为招揽顾客，各大银行都推出了“只偿还利息-延期偿还本金”政策。按照这一政策，客户在获得贷款以后，在接下来的一段时间，可以只偿还房贷利息，无需偿还本金。其中Westpac银行一马当先，允许顾客在购房以后的30年内，只还利息，不还本金。很明显，这项政策就是为房产投资客量身定制。因为只偿还利息，降低了还贷压力，投资客可以先贷款买下房子，待升值以后，变卖套现时再偿还本金。而首次购房者，因为房子用于自住，无法变卖套现，也就不会申请这样的贷款。Westpac的只偿息年限是30年，BNZ是10年、Co-operative Bank是5年，SBS是5年，ANZ是10年。
除了在偿还本金的年限上方便房产投资客，各银行还制定了其他的“投资客”专属服务。比如BNZ有一个的团队，在7.30am-7pm专门接待房产投资客。BNZ银行表示，“房产投资客通常负债率更高，空闲时间更少。他们希望在银行里有种更受重视的感觉，因为他们带来的业务额更大。”
3） LVR政策根本目的并不是为了直接打压新西兰房价, 而是限制买房，降低房产崩盘的危险
我们在分析了各大银行做出的政策调整以及房地产相关数据后发现，新西兰央行推出LVR政策并没有真正控制新西兰房地产价格。 奥克兰房价在过去的2014年平均涨幅超过了7.5%。LVR贷款限速政策让2014年房地产买房群体发生了根本变化，资金状况相对较差的首次置业者开始退出舞台，资金状况相对较好的房地产投资客以及可以承担高首付的首次置业者成为了市场的主力军。限制低首付人买房，短期看，可以规避房地产崩盘的危险。如果全球再次出现经济危机，新西兰必将牵连其中，或许会导致很多之前低首付的购房人士无法支付高额贷款，到时会对新西兰房地产市场产生致命打击。所以，LVR贷款限速政策的推出，只允许部分人在新西兰购买房产，实际上是为了规避房产崩盘的风险。
但同时新西兰政府也推出了一系列的相关政策，长期目的是解决房地产供需关系，稳定房价，开放更多土地建造房屋，鼓励资金投入到房地产开发领域。新的资源管理法以及奥克兰Unitary Plan 都是政府为了解决房地产问题推出的新政。新西兰央行在2014年年底发表声明，LVR贷款限速政策不适用于新房建筑贷款部分，也就是说如果是买地建房，向银行申请建筑贷款， 银行发放的贷款比例将不会被LVR政策约束。这也不难看出，LVR贷款限速政策规避了新西兰房地产短期崩盘的危险，同时政府其他政策也确保新西兰未来可以真正做到控制房价，居者有其屋。
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