CoreLogic公司建立房地产销量预测模型，新西兰未来市场活动又多新向导！

后花园新西兰房地产援引NZHerald报道：

CoreLogic研究团队已经建立了一个房地产销量预测模型，为未来的市场活动提供指导。输入的数据包括GDP、失业率、利率、工资和移民， 结果相当不错。

好处是，当预测模型与实际销售偏离时，通常是可以解释的。最重要的一次是基督城地震后的2012年，也是奥克兰最近一次增长的早期阶段。

专家认为，模型之所以忽略了奥克兰增加的销量，是因为当时惊人的销量增长是受信贷驱动（而非利率驱动），我们没有也无法捕捉到这一点。

该模型也忽略了自2016年以来最近一次经济放缓的重要性。同样，这也受到了信贷政策(利率以外)及2016年底实施的更严格的LVR 限制的影响。

基于我们所知的其他市场影响因素，理解模型的盲点对最终预测进行某些形式的手动调整至关重要。首先是模型的结果。

根据RBNZ和MBIE对GDP增长和利率稳定前景的预测，预计工资增长将缓慢改善，移民人数将缓慢下降，我们预计销量将保持与目前相同的水平。

最终结果是什么？今年的销量约为83,500，2019年为82,500，低于去年的85,000和106,000。

但现在我们应用“调整”或其他方案。压倒性的潜在压力正在向下发展，一些措施有意或无意地减少了需求，如:

- 外国人购房禁令；

-《健康住房保障法案》（Healthy Homes Guarantee Act）；

- Ring-fencing税收损失；

- LVR限制；

- 明线测试期限延长；

- 债务收入比。

有一些因素可能会增加需求，包括可能的共享权益计划（旨在帮助首次置业者）以及可能放宽LVR限制，但这些措施都不足以抵消上述因素的影响。

因此，在如此巨大的下行压力下，问题是销量(以及房价)是否会有更大幅度的下滑。

但对业内人士来说，好消息是，房产供应不足、高移民率（尽管有所减少）、历史性低利率以及根深蒂固的房地产投资心态，都为市场提供了坚实的支撑(无论是数量还是价格)。

我们可以假设不同的情况。例如，我们估计到明年年底，按揭利率逐步上调1个百分点，到2019年房地产销量可能会进一步减少7,000至75,000。

这将比我们在过去20多年中看到的任何情况都要少，然后很可能伴随着进一步的干预，将事情推向另一个方向(或者至少保持不变)。

现实是，几乎每天都有一个可能影响房地产市场的新公告或信息，很多人都与之休戚相关。

拥有可靠的数据来帮助我们筛选猜想和潜在的偏见是至关重要的，这个销售预测模型提供了一个很好的开端。

【英文原文链接：https://www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id=8&objectid=12084227】