人口将飙升至788万！奥克兰房价是涨是跌？

后花园新西兰房地产在线10月20日报道：根据新西兰统计局昨天公布的数据，新西兰的人口增长率在今年6月之前的12个月中达到了2.1%，创造了自1960年以来的历史新高。目前，新西兰的总人口已达到469万。值得一提的是，在这469万的总人口中有69,100人由净移民构成。这其中既包括了新移民，也有从海外回流的Kiwi。

根据预测，明年的人口增长率将继续保持在1.7%-2.1%之间，后年的人口增长率则有所放缓，将介于1.4%-2.0%之间。新西兰的总人口将在2020年冲破500万大关，在2025年将逼近550万，而到2068年，人口或将增至788万！

作为新西兰最大的城市，奥克兰自然是人口增长的最主要区域。那么，这里的房价是否也会因人口的大幅上涨而受到影响呢？

答案是肯定的。

小编认为，影响房屋供需的最基本因素有两点，一个是土地资源的日益匮乏，另一个就是人口的过快增长。新西兰统计局在2013年的专项报告显示，人口数量和住房需求始终存在着较强的正相关。而且，随着生活水平的提高，人们对居住条件的改善欲望也越来越强。根据相关统计，尽管目前新西兰房屋的修建数量比40年前下降了很多，但平均每套住房的面积却增加了不少。

在1973年8月-1974年8月间，一共有38,000栋新房得到了建筑许可，平均每栋住宅的面积是110平米。在2013年8月-2014年8月间：一共有33,000栋新房得到了建筑许可，平均每栋住宅的面积是181平米。在这40年间，每年新建住宅的总面积虽然从420万平米上涨至590万平米，但新房的供应数量却有所下降。

由此可见，住房需求会随着人口数量的增加而呈现出几何级数的增长，而在住房供应量有限的情况下，房价暴涨似乎成为了顺理成章的事情。

但一定会这样么？

不见得。因为在新西兰，并不是所有人都有能力及意愿购买自己的住宅。

从图中可以看出，欧裔和亚裔家庭的房屋所有率要明显高于毛利人和太平洋岛民的住房所有率。小编认为，造成这一差距的原因除了人的思维不同之外，经济水平也是非常重要的因素。

从图中可以看出，欧裔和亚裔居民失业率一直维持在较低的水平，而毛利裔和太平洋岛民的失业率则常年居高不下。

通过对四大族裔的住房所有率和失业率进行对比，我们发现这两组数据呈现出反比的态势——失业率越低的族裔，其房屋所有率越高。

因此，小编大胆推断，人口上涨不一定会刺激房价上涨，关键看增加的人口到底由哪些人群组成。除了族裔，人口老龄化也是一个不容忽视的问题。根据预测，新西兰老年人数量会在未来30年显著增长，其中85岁以上的老人数量会增加三倍（从目前的8.3万人增长到27万-32万人），而65岁以上的老人数量也会增加两倍（从70万人增长到130万-150万人）。世界很多国家的证据已经表明，人口老龄化将对房地产价格产生负面影响。在新西兰，很多老人都会选择去养老院生活，因此这部分人群的置业需求相对有限。

另外，众所周知近年来新西兰人口的快速增长主要是由净移民数量大幅增加而导致的。不过，随着眼下移民政策的收紧，有人口学家表示，如果未来移民数量持续下降，那么新西兰人口或许会在2050年之后出现停滞，甚至一定程度的下降。要知道新移民主要由对买房热情极高的亚裔组成，如果亚裔在新西兰人口结构所占的比例出现下降的话，那么房价势必会有所下跌。

当然，不要忘了那些从海外回流的Kiwi，他们可是买房的一大主力。根据新西兰统计局的数据，目前有超过100万生活在海外的新西兰公民。这些Kiwi大都定居在澳大利亚、英国和北美。收入较高，又熟悉本国情况的他们，一旦回纽，置业需求将非常旺盛，完全可以抵消新移民数量减少对房市的影响。

其实，除了人口因素，房市还受很多其他因素的影响，包括住房供应，利率，收入水平和投资模式等等。当然这些因素也深受人口数量的影响，比如人口增长放缓可能让人们减少对房市投资，而劳动力增长放缓，又可能会提高收入，最终可能导致房价上涨等等。

所以，综上所述，新西兰未来的人口爆炸到底会对奥克兰房价产生何种影响，现在还很难说。从房市基本面因素来看，奥克兰房价在未来相当长的时间内应该既不会暴涨，也不会大跌，稳步上涨的可能性最大。