新西兰房屋保费或暴涨30%！政府猛击地产业病根，全国房市继续萎靡
后花园4月4日综合报道
还记得两年前的新西兰GIB石膏板危机吗？一些开发商可能至今心有余悸。2022年，这一建筑材料急剧短缺，大量工地被迫停工，行业水深火热。
当时的调查显示，98%的项目都受到了建材短缺的影响，政府公屋署Kāinga Ora也未能幸免。
政府紧急成立一个由行业领袖组成的部长级特别工作组应对危机。
这场危机之所以如此广泛深重，很大原因在于，当本地供应跟不上时，进口渠道同样受阻。
那年，垄断了新西兰95%石膏板供应的Fletcher Building 营收$84亿，但由于该公司为多款GIB石膏板的颜色注册了商标，导致如果进口同色产品，可能会被告侵权。
除了国内垄断外，新西兰对海外建筑产品的审验机制繁琐漫长，有时周期甚至长达两年，显然，没有开发商经得起这么长的工期拖延。
政府大开国门
今天，政府放出三招，直击进口受阻和官僚形式等行业痛点。
首先，对于受信任的海外国家或地区，承认其建筑产品的标准，而无需新西兰设计师或建筑商自行验证标准。
第二，如果海外标准等同或高于新西兰标准，建筑许可机构需接受符合此类海外标准的产品。
第三，只要是声誉良好的海外认证系统批准的建筑产品，都将获准在新西兰使用。例如，在批准了澳洲的WaterMark认证系统后，其认证过的20万件产品将立即获准进入新西兰。
总理Christopher Luxon面对媒体时谈到了北美地区，他说，新西兰不应排斥进口国际产品。
“世界上其他国家正在建造很好的住房，这些国家的标准与新西兰相同，甚至更好”。
总理还建议，新西兰应废除让地方议会充当建筑许可机构的政策，因为海外国家的类似机构比新西兰少得多，有些国家仅由一家机构负责全国事务。
建筑部长Chris Penk表示，自 2019 年以来，新西兰的建房成本上涨了 41%，而新政将为引入海外建材扫清障碍，从而降低成本。
他在今早的声明中表示：“推高成本的部分原因就是行政系统的繁文缛节。”
“如果想在新西兰引进新的建筑产品，几乎不可避免地会面临长时间拖延，这种繁琐的规章让人们更倾向于选用老产品，从而降低了市场竞争。”
Penk认为：“新规将增加质优价廉的建筑产品供应，有助于降低新西兰的建筑成本。”
“这是一次重大变革，将在不影响质量的情况下降低建筑成本，让人们更简单、更省钱地建造或翻新房屋。”
新规将于今年晚些时候在《建筑（产品认证）修正案》中引入。Penk表示，政府计划在今年年底前通过这项立法。
奥克兰房市是冷是热？
根据房地产数据公司 CoreLogic 的最新季度数据，2024 年初新西兰房价仅小幅上涨。
今年第一季度新西兰房屋平均价值为934,806纽币，比去年第四季度上涨1.1%，但与去年第一季度相比仅上涨0.1%。
CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson给出的结论是：“新西兰的房地产市场不太热，也不太冷。”
他认为，高利率仍是市场中最大障碍，且短期固定利率至少在未来6到9个月内可能不会下降太多。
此外，新房源的井喷也影响了市场，抑制了房价。
在奥克兰，平均房价季度上涨1.1%，与全国水平持平，但比去年同期下跌了1.8%。
如果仅看3月数据，新西兰全国房价环比仅上涨0.5%，奥克兰涨幅0.4%，其中Rodney和北岸分别上涨2.1%和1.8%，东南区的Manukau下跌0.5%。
但和Corelogic房价指数稍显矛盾的是，奥克兰最大的房产中介Barfoot & Thompson最新数据显示，住宅平均售价和中位售价在3月均有大幅增长。
其中中位售价较2月上涨$8万至$105万，不过与2011年11月创下的$124万高点相比仍少了$19万。
平均售价的月度增幅更为显著，环比2月增加$111,345，涨幅10%，现已达到$1,227,495，接近于2021年12月创下的历史高位$1,278,647。
平均价格涨幅高于中位价格，说明市场在3月向高端房源倾斜。
此外销量也有所上升，Barfoot & Thompson在3月总共售出1061套住宅，同比增长39%。
房屋保险离谱暴涨
财政部获得的价格监测数据显示，新西兰部分地区的房屋保险费一年内上涨了 30% 以上。此外，一些保险公司还在某些地区取消了在线报价。
行业人士认为，这些数据反映了气候变化驱动的自然灾害（尤其是洪水）风险增加。
精算咨询公司 Finity 自 2022 年底以来一直在监测新西兰各地 2000 处房产的保险费数据，这些数据集根据新西兰的自然灾害概况（包括地震、洪水和海啸风险）进行选择。
数据显示，2022 年 9 月至 2023 年 7 月期间，所有地区的保险可用性仍然健全。然而保费一直在稳步增长。
主数据集中的 1400 栋房屋，其平均最低报价上涨了 22.6%，从 $1423 上涨到 $1744，这些房屋被选择用于反映全国地震风险。
尽管去年以来发生了多起严重天气事件，但地震仍被认为是新西兰最大的自然灾害风险。
除了监控价格外，Finity 还报告了新西兰四大保险公司（AA Insurance、IAG、Tower 和 Vero）中有多少家会在线提供保险报价，作为衡量保险可用性的一种方式。
超过 80% 的房产可以从三家或以上的保险公司获得在线报价。但在洪水风险较高或海啸风险较高的地区，房屋很难获得多家公司的在线报价。
维多利亚大学灾害和气候变化经济学系主任Ilan Noy表示，保费的涨幅“非常显著”，某些地区的涨幅甚至更大，且还没到头。
数据中更令人担忧的信号是，一些房产已经无法自动获得保险。
“你清楚地看到，某些地区没有在线报价。保险公司说，‘不，我们需要更仔细地考虑。’”
虽然保险仍然可用，“但这意味着保险公司一定会在为这些房产提供合同时更加谨慎”。
成本压力导致“异常”增长
即将卸任的保险委员会首席执行官Tim Graffton对保险可用性的看法有所不同。
他说，许多保险公司在与客户通电话并收集更多详细信息后，仍然准备提供保险。
Graffton表示，最近保费上涨的幅度很反常。部分原因是建筑业价格通胀，过去两年重建成本增加了约 30%。
另一个主要因素是再保险成本的上升，这大多数是保险公司在发生重大自然灾害时申请的保险。
Grafton 表示，去年，为了应对恶劣天气事件，许多保险公司的赔付额增加了 25% 至 40%。
Finity 负责人 Simon Young 表示，去年之前，一场恶劣天气事件导致保险公司损失超过$3亿是匪夷所思的事情。但突然间，就发生了致损 20 亿的事件。
Noy、Grafton和Young都认为，保险的可用性需要一套政治解决方案，首先，要确保高风险地区停止房产开发。
Grafton还认为，许多人在买房时很少考虑自然灾害风险和保险可用性问题。
Simon Young也建议，购房者应该多关注气候变化风险，例如海平面上升，和山体滑坡。
