新版Unitary Plan大幅调整！后花园独家解析其中奥秘！

  后花园新西兰房地产在线7月27日报道：被赋予了“解决奥克兰房市危机”这一使命的Unitary Plan（奥克兰统一规划）在三年前一问世就引发了社会各界巨大的关注。走到今天，Unitary Plan经历了一个从起草、推出，到公开、质询的漫长过程。

  此前，由环境法庭庭长David Kirkpatrick 领导的独立听证委员会已将通过听证收集上来的建议递交到奥克兰市议会相关负责人手中。今天，听证会对《奥克兰统一规划》的建议被市议会正式公布，主要包括：

  城市发展边界将会重置 城区扩展30%

  为满足奥克兰未来的城市发展，将修建42.2万栋新房

  未来7年将会有极为充裕的房源供应

  城区周围的乡村地区将会迎来发展

  现有的住宅规划政策将全面废止

  1944年前建筑的拆除政策将废止，但保护历史古迹和特色地区的政策将继续有效

  相信这项决定奥克兰未来30年城市规划的政策必将在不同程度上影响购房者的房产投资计划和首次置业者的安居梦想。

  那么跟以前提出的草案相比，今天公布的听证会对Unitary Plan的建议又有哪些变化呢？这又将对房市带来什么影响？下面就让后花园为您独家解析：

  1，城乡边界将重划，城市区域扩展30%

  之前工党的房市代言人Phil Twyford曾提议取消城市发展分界线，不过今天听证会的决议并没有采纳。其实这也不足为奇，彻底消除城市发展分界线本来就难以实行。因为这会给各市郊区的基础设施、环境、交通和就业带来巨大的压力，以新西兰目前的国力根本无法在短期内提升广大乡村的基础设施。

  2，独栋房屋规划区(Single Housing Zone)在全奥克兰所占的比例大幅下降

  众所周知，根据统一规划草案中的规定，奥克兰的住宅区以后将分为三部分：混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban) 、独栋房屋规划区(Single Housing Zone) 、联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)。其中最受Kiwi青睐的无疑是独栋房屋规划区，因为大部分新西兰人最习惯的住房类型还是独栋别墅。因此，一些富裕阶层和保持传统居住理念的老人对Unitary Plan非常不满。他们认为统一规划下的高密度住宅会降低他们的生活品质。在这些人的影响下，今年2月24日，奥克兰市政府内部针对Unitary Plan的投票出现了大逆转，一些原本支持统一规划的市议员（比如Chris Darby）竟临阵倒戈，投了Unitary Plan的反对票。最终导致2015年12月发布的规划方案只能暂时搁置，很多当时的规划都被否决（一些原本被规划为联排公寓区或混合房屋规划区的地方被重新划为独栋房屋规划区）。

  不过，考虑到奥克兰的现实，在人多地少且移民不断增长的大趋势下，奥克兰未来住房的发展方向必然是中高密度住宅。因此在2月份被否决的很多内容，今天又恢复了。其中最主要的就是很多在2月被定为独栋房屋规划区的地方，在今天的最新方案中纷纷被混合房屋规划区和联排和公寓区重新取代。

  比如：

  在北岸，独栋房屋规划区将下降17.9%，而混合房屋规划区将上涨11.7%，联排和公寓区将上涨12.4%。

  在南区，独栋房屋规划区将下降25%，而混合房屋规划区将上涨64%，联排和公寓区将上涨34%。

  在中区，独栋房屋规划区将下降42.5%，而混合房屋规划区将上涨64.3%，联排和公寓区将上涨21.3%。

  对于大多数目前自家住房位于独栋房屋规划区的房主来说，自家土地Rezone成为混合房屋规划区或联排别墅区是一件非常值得庆祝的事情。一些原本位于独栋房屋规划区的独栋别墅，在Rezone之后，之前只能建一套住宅的土地，现在可以建两套或三套房子。所以，土地开发潜力的增强将极大地提升物业的价值。另外，Unitary Plan也为目前市场上的购房者提供了非常好的投资机会。

  大家可登陆市议会的网站，看看自家的住宅在最新版的Unitary Plan中被划分在了哪种规划区内：

  https://unitaryplanmaps.aucklandcouncil.govt.nz/uprecommendation/

  3，奥克兰未来30年的新建房屋数量将达到42.2万

  根据之前的预测，奥克兰目前每年需要新建1.3万套住房才能满足人口增长所带来的住房需求。而按照Unitary Plan的规划，奥克兰未来30年将新建42.2万栋房屋，完全可以解决房屋供不应求的问题。在这42.2万新建的住房中，有27万将建在目前城区内，剩余的15.2万栋住房将修建在目前的乡村地区（Rural Areas）以及奥克兰周围像Warkworth, Pukekohe and Kumeu之类的城镇。

  不过，目前新版的Unitary Plan依然不是最终版本，之后还有最后3步：

  8月10日到18日：奥克兰市议会将就是否实施《统一规划》做出最终决定；

  8月19日：最终决定将在市议会网站上展示；

  9月16日：上诉最后截止日期。

  针对最新的Unitary Plan，后花园特地联系了奥克兰协力规划事务所主要规划师余宜女士，她与我们分享了她的专业看法：

  今天是奥克兰的大日子，独立听证委员会公布了他们对市政府《统一规划》的建议，这是《统一规划》的一个重要的里程碑，统一规划委员会从根本上重新改写了2013年公布的《统一规划》文本，从语言上、结构上、形式上直至各个区的规划图纸都做了全面的重写。

  听证委员会将原版容纳20万左右需求的目标提高到42.2万，64%的新增的住宅量通过现有城区的加密来解决，36%由城区外的农用土地来建设，这比起2013版的39%和61%有巨大差别。加密的部分主要集中在火车站、市中心及公交主干道上。

  第三点就是新版统一规划对于城乡发展分界线（Rural Urban Boundary）的处理充分体现了统一规划委员会在政治和技术上的处理智慧。面对地方政客及各个政党的不同意见，及不同的民众主张，一方面保留了该分界线，并使其范围增大30%，另一方面，将分界线政策的地位从地区高度的政策，降低到普通的规划法规，这样的话，如果大的开发商有需要向外扩张，而且又有能力提供所需的基础设置，给他们能够未来开发农业用地、成功挑战城乡分界线提供了可能性。

  从现在看很多推荐虽然非常大胆，但提供了很多法理上的依据，我个人认为8月份市议会投票将采纳其中大部分内容，所以9月份大部分内容可能会生效。

  今天发布的内容涉及的内容非常广泛，有些细节的内容我们在未来可以继续讨论。

关于新版《统一规划》更多深度解析，请关注近期的《后花园面对面》节目。

  后花园观点

  在经历了旷日持久的发展之后，Unitary Plan在今天终于迈出了重要的一步——听证会正式向市政府给出了最终的建议。

  对比之前的统一规划草案，我们不难看出，未来奥克兰将会加快从“房市”过渡到“楼市”的进程。以后在市场上将会出现越来越多的公寓和联排，中高密度住宅将成为人们居住的新选择。而这也必将会刺激投资者对大地的追求。

  与向城市外部发展相比，新版的Unitary Plan更加强调增加现有城区内部的住房密度。考虑到交通和基础设施建设等具体情况，与其盲目的大规模开发边远地区，不如更好地利用现有的土地资源。

  另外，值得注意的是，虽然未来新建房屋的数量将会大幅攀升，但考虑到眼下奥克兰地区建筑业的发展现状，似乎很难按时按质的达成这一目标。要知道新西兰的劳动力成本一直很高，特别是在技工短缺的建筑行业更是如此。新西兰的建材价格也十分昂贵，这些都会制约新建房屋的质量。小编认为，房屋数量固然重要，但千万不能为追求数量而放弃质量。