悉尼的经验告诉我们，Unitary Plan只是个开始，奥克兰的路还很长。
头条autor: Roy Liu
resumen既本周一Unitary Plan被正式批准之后，今天统一规划的各项内容终于被正式登在了市议会的网站上。而这也标志着奥克兰从此走进了一个崭新的时代。
后花园新西兰房地产在线8月19日报道：既本周一Unitary Plan被正式批准之后，今天统一规划的各项内容终于被正式登在了市议会的网站上。而这也标志着奥克兰从此走进了一个崭新的时代。
奥克兰的居民区以后将分为三部分：混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban) 、独栋房屋规划区(Single Housing Zone) 、联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)。
对于那些自己土地最终被划归为混合房屋规划区或联排别墅区的房主来说，今天无疑是一个非常值得庆祝的日子。因为土地开发潜力的增强将极大地提升物业的价值。之前只能建一套住宅的土地，以后也许可以建几套房子。
不过，并不是所有人都欢迎Unitary Plan。一些对生活环境要求较高的房主，并不希望自家独门独院的大House在未来的某一天被改建成几套小房子。他们也不希望自家原本视野开阔的房子被高密度联排和公寓包围。
比如，一对从英国伦敦移居到奥克兰的夫妇就因最新版的Unitary Plan而难过不已。
这两位来自英国伦敦的移民名叫Ben Grimer 和Anna Macky，前两年他们用毕生的积蓄购买了一套位于Panmure的四居室。他们所购买的房屋曾经位于混合房屋规划区内，但在最新版的Unitary Plan里，他们的房子被规划到联排和公寓区内。
“我老婆在得知这一情况后，顿时泪流满面，因为对于我们家来说这不啻为一场灾难。”Grimer说道。
Grimer表示现在开发商已经购买了他们邻居的住房。他和老婆开始担心，随着最新版Unitary Plan的出台，邻居的土地将会大兴土木。
“我真的很惊讶，因为我们没想到事情会发生这样的变化，要知道我们之所以从英国搬到新西兰就是因为喜欢这里宽敞的居住环境，可没想到，现在奥克兰也要大规模兴建中高密度住宅了。我已经可以想象之后那些开发商在我家旁边大兴土木的状况。毫无疑问这将严重地影响我们的生活质量。我们之后可能会搬家，因为我们真的很难接受现在的情况。”
除了Ben Grimer 和Anna Macky之外，还有很多奥克兰本地的富裕阶层或保持传统居住理念的人，对Unitary Plan也非常不满。他们认为统一规划下的高密度住宅会降低他们的生活品质。
还记得年初统一规划草案是如何被否决的么？
自去年12月17日市议会公布统一规划草案之后，奥克兰中区东部的几个富人区就“炸开了锅”。这些“地主老财”对统一规划草案的各种口诛笔伐最终导致在今年2月24日举行的听证会中，市议会以13:8的投票将统一规划草案否决。
这件事也被视为是Unitary Plan长达三年的发展过程中最严重的一次挫折。
而如今，当初那些坚定反对Unitary Plan的居民，又怎能在Unitary Plan通过后无动于衷？
让我们来看看他们都说了些什么？
对我来说，新版的Unitary Plan意味着阳光的缺失和赋税的上涨。随着人口密度的加大，很难不因此而对邻居产生厌恶之情。
——佚名
大片现有的体育场要么被住房所替代，要么被住房所包围。大批附近的居民将在体育场遛狗、放风筝、陪孩子玩耍。一些优质的体育场将无法再物尽其用，这不能不说是一种遗憾。我不明白市政府为何不能尝试引导那些需要买房的人，让他们选择市中心的公寓？这难道不是一种更好的解决问题的办法么?
——北岸居民Jason Cordelle
Unitary Plan使得Mt Eden附近的学校受到了很大的影响。由于该地区的很多住房将面临着Rezone的局面，将来当地人口将明显上涨。一些诸如像Auckland Normal Intermediate和 Mt Eden Normal Primary School的学校，在招生环节也将遭遇极大的挑战。
——中区居民Simon Fry
这似乎已经成为了富人和穷人之间的斗争。那些富人不想改变现状，他们不想给那些穷人拥有自己房屋的机会。
有人会说，反正Unitary Plan已经批准生效了，他们就是再反对也没有用了。
NO！图样图森破（Too Young Too Simple）！
Unitary Plan最大的特色在于鼓励很多房主开发自己的土地，以此来增加房屋的供给。因此，房主的自主开发在城市集约化的发展过程中将起到重要作用。可问题是并不是所有的房主都愿意进行开发，很多富人喜欢在大地自住。而且就算是想要进行土地开发，也将面临很多问题。
比如，房屋高度和阳光角度就是一个很大的问题。
阳光角度要求建筑本身不能严重影响周边住户接触阳光，以一套屋顶斜度为45度的房屋为例，其高度一旦超过3米，每高出1米，房子之间的距离就要增加一米。 按这个逻辑，房屋越高，各房的间距就越大。这在无形中制约了土地的开发潜力。
另外，在城市集约化的发展过程中，随着一栋栋高密度建筑的拔地而起，产权问题也变得模糊起来。试想，未来在一块土地上如果兴建了好几栋联排别墅，届时如果有开发商想对该片土地进行收购，难度将会大大增加。
以悉尼的发展为例：
在上世纪50年代，悉尼就像是现在的奥克兰，整个城市的主要房屋类型为独栋别墅。随着人口的增长，住房出现供不应求的状况。因此，自1960年代悉尼开始进行全方位的城市建设，大批高密度住宅纷纷破土动工。
1961年，悉尼所在的新南威尔士州第一次出台了旨在明细中高密度物业产权的分契业权法。在此后的几十年间，随着悉尼城市规模的扩大，分契业权法也在不断更新，以适应城市的发展。
2015年之前的分契业权法规定，只有征得所有业主同意才能出售整幢公寓建筑，但修改后的法案提出只需 75% 的业主同意就可出售。
这既反映了悉尼分契业权法的与时俱进，也更准确地展现了居民在集约化城市里的生活和工作方式。
对于奥克兰来说，最适合的发展道路是“向上”发展而不是无限制的扩张城市面积。因此，如果想要像悉尼那样搭上高密度建筑的发展班车，就要确保法律法规能够及时推陈出新，跟上时代的发展。
不过这谈何容易，只有住联排、公寓的人越来越多，政府才有制定分契业权法的动力。
在悉尼，有大约25% 的人口生活在高密度住宅里。而目前在奥克兰，公寓和联排显然与独栋别墅并不具备相同的吸引力，这也让奥克兰出台相应的规定变得很困难。
房价上涨一直是一个世界性的难题。纵观世界各国，抑制房价的措施主要有两种，一是限购，二是加税！但是新西兰政府目前选择的是第三种——盖更多的房子。
那么,Unitary Plan到底能否解决奥克兰的住房问题？
从现在的情况来看，并不乐观。尽管根据Unitary Plan的规划，奥克兰将在未来25年内新增42.2万套住房。但问题是，奥克兰将会在同期增长100万人口。所以，即便房子建好了，目前的基础设施真的能够容纳这么多人么？真的有足够多的道路和车位来承载这些新增人口么？更何况，房子真的能如期完工么？
近日，BNZ银行首席经济学家Tony Alexander就站出来表示，统一规划中设定的25年建成42.2万套新房的愿景按照目前建设速度，需要161年才能实现。他给出的计算方式如下：
一般来讲，约80%的资源许可可以最终落实，如果假设有高达90%的资源许可可以建成房产的话，在未来25年将会需要47万个资源许可，每年需要约1.9万个！而在过去的23年里，平均每年仅有7500个资源许可获得通过。
另外统一规划听证小组给出的新版统一规划将需要在未来七年当中，额外新建13. 1万套住宅。这样的话，每年将会需要2.1万个资源许可，而截止到今年五月份的一年中，仅有9434个资源许可获得通过；在过去七年里，平均每年有5422个资源许可获得通过。这样的话，建设速度将需要加快到过去七年平均水平的3.8倍，或者过去23年平均水平的2.8倍，过去一年建设速度的2.2倍才能实现！
Tony Alexander表示，除非移民政策进行大规模调整，从海外大量引入建筑工人，不然统一规划的建设目标是无法实现的。就算是房子真的建好了，基础设施也备齐了，奥克兰的房价可能依然降不下来。
以悉尼的发展为例
在20世纪后期，随着高密度住宅的兴起，悉尼房屋的供给量开始大幅上涨。这些年悉尼的主打房型已从当年的联排变成公寓，公寓的层数也从最初的三五层变成现在的高层建筑。但却依旧无法扭转房价的上涨趋势。
悉尼目前已经是世界上房价最高不可攀的城市之一。为什么悉尼修建了这么多的高密度住宅，住房的可负担性却依然很低呢？
小编认为，造成这一困境的原因主要有两条：
1.移民数量的增长
2.人口自然的自然增长
其中令人感到困惑的是，在很多人买不起房的时候，却有不少房子没人住。据悉，在悉尼，一共有9万栋闲置房屋。这样的事同样也发生在奥克兰。
从中我们可以看出，奥克兰和悉尼都拥有为数不少的闲置房屋。而奥克兰的住房空置率现在已经达到了6.6%，高于悉尼（5.2%）
小编认为，悉尼和奥克兰之所以会出现数量众多的闲置房，首先可能是由于很多海外人士在购买住房后无力管理而造成的，其次可能是因为本地的一些房市投机者管理不善。这些投机者在发现房市巨大的利润空间之后，很快就将刚买下的房子再次推向市场，为了缩短再次出售的周期，他们一不会招募租客，二不会主动维护房屋。第三，由于社会财富的分配不均，即便房屋数量大幅增加也无法解决多数人买不起房的问题。因为房市也体现着帕累托定律，即一少部分人占有着市场上的大部分房产。
因此，如果Unitary Plan只片面追求增加房屋数量，忽略对房价的调控，那么统一规划或许只会让部分开发商和投资者受益，真正需要购买自住房的人未必能得到实惠。奥克兰的房价问题也很难被彻底解决。
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