Unitary Plan成功的把握有多大，实施后奥克兰房价会涨还是会跌？

时隔四年，当初只有一个雏形的Unitary Plan“定稿”如今已经公之于众，虽然距离9月16号正式生效还有一个形式上的法律流程要走，但不出意外的话下周五它就要跟大家见面了。

我们在之前“无数”条微信中提到，Unitary Plan的初衷就是想将奥克兰打造成世界上最宜居的城市，而到后来“更大、更高、更密”的提法也为奥克兰未来25年的发展方向指明了方向。

大家都知道，未来30年内，奥克兰人口预计会增加100万，这就意味着要满足市民生活及工作的需求，奥克兰需要建造近40万的新房，并且创造27.7万个工作岗位。25年42.2万套新房是Unitary Plan的核心目标。之前也有人摆出数据说奥克兰从1840到2013年的73年间 “一共才” 建成50.9万套新房，从现在到2041年建成40多万套的愿景看似雄心勃勃、实现难度不小。

让我们再来回顾一下Unitary Plan的主要内容：

1. 奥克兰将在未来25年新建42.2万套住宅用以适应整座城市日益增长的人口数量；

2. 为释放更多土地，奥克兰的城市发展分界线将会被重置，整座城市将会扩大；

3. 一个更加集约化的城市将被构建。在目前的城区将会出现很多2-3层的住宅，另外还将在每个城区的中心和交通枢纽新建不少高达6层的住宅；

4. 高质量的城市设计计划，包括对超过三层的建筑颁发土地资源许可证，取消市区公寓的面积下限等等；

5. 保护历史古迹（包括新增加的120座历史建筑）和74个火山原始样貌保护区等；

6. 重点关注城市以外的乡村用地。

众所周知，在Unitary Plan中，Mixed Housing Suburban Zone、Mixed Housing Urban Zone和Terrace Housing and Apartment Buildings Zone都是提升奥克兰住房密度的主要手段。

事实上，除Unitary Plan以外，《未来城市化土地供应策略》也是和Unitary Plan（奥克兰统一规划）同步并行的规划，二者都从属于大奥克兰规划下。Unitary Plan很好理解，简单来说就是规定了哪里能建房、能建什么房；但是一块荒地毕竟不适合马上开始建房，一系列基础设施（水电供应管线等等）都需要提前建好，所以，《未来城市化土地供应策略》就应运而生了。在《策略》下，土地所有者、毛利族群、开发商、基础设施供应商以及奥克兰市议会都将能够更清楚和明确地了解到，在何时、哪些建地将会为城市化开发做好准备！

《未来城市化土地供应策略》从2012年起就开始实施了，这一项供应计划将会持续超过30年，从2012年持续到2041年。整体时间框架分为三个十年，每个十年又可分为两个“五年计划”。详情如下：

第一个10年：预期建设2.62万至3.11万栋住宅；

这些地区在未来城市化地区中，位于西北方向及南边。预期会有1.5万至1. 8万栋住房将会在这些地区建成。在这个十年计划的下半部分，Paerata, Whenuapai 和 Puhinui将会成为重点地区。Paerata和Whenuapai已经有一些输水设施及废水管道，将会可以建设约1.12万至1. 31万栋住宅。Puhinui将提供约406公顷的土地，大部分用于办公场所的建设。

第二个10年：预期建设2.83万到4万住宅；

第二个十年的开发将会进入一个较为主动的开发时期，与结构计划和基础设施计划相配合。在第一个五年当中，Pukekohe、Kumeu-Huapai、Riverhead、RedHills、Warkworth North and North East 以及 Drury West将会成为发展重点。Pukekohe最近已经在规划当中，输水及废水运输基础设施已经可以支持即将开始的开发，但该地区将会需要投资改善交通运输系统。其他地区在前五年将会需要更多的投资来完成输水等方面的建设。第二个五年当中，Takanini和Warkworth South将会是重点地区，Takanini需要提前较长时间来规划和建设基础管线设施，同时也需要克服一些岩土工程技术方面的问题。

第三个10年：预期将建设3.32万至3.91万栋住宅。

在这个阶段，第一个和第二个十年涉及的地区城市化进程已基本完成，这些地区剩余部分将会成为开发重点：Opaheke -Drury, Silverdale-Dairy Flat 以及 Wainui。这些地区是大面积的郊外地区，尚未有城市化基础设施。对于像Wainui及Dairy Flat这类地区，基础设施到位将会需要长达20年。

而诸如Warkworth、Kumeu、Pukekohe这样的城区在Unitary Plan的规划中未来都将成为卫星城。

Unitary Plan中一项重要内容就是关于城市历史风貌建筑和大约120座文物古迹，以及74座火山的保护，而像Herne Bay、Grey Lynn、Ponsonby、Devonport和Mt Eden这样的 “传统kiwi街区” 也将最大程度的保持原貌而不会被高密度住宅 “覆盖” 。

从Unitary Plan中我们还能清楚地看到，一个城区被从传统的“single housing suburb”划入“mixed housing urban”和“mixed housing suburban”的依据和标准：靠近火车沿线、区域中心或者城市主路以及高速公路周边。

被重新划区的有，

中区：Kingsland、Sandringham、Point Chevalier、Mt Roskill、Royal Oak、 Onehunga、Newmarket、Greenlane、Panmure、Mt Wellington、Point England和Glen Innes；

中区和西区：Avondale、New Lynn、New Windsor、Blockhouse Bay、Te Atatu Peninsula、Glen Eden、Henderson和Glendene；

北岸：Takapuna、Albany；

南区：Otahuhu、Manurewa、Mangere和Papatoetoe。

目前就讨论重新划区是否会影响房价还为时尚早，真正还要看Unitary Plan实施后开发商的建房成本以及被允许在建地上建哪种类型的房产，所以都是具体问题具体分析。

不过有一点可以确定的是，比方说一块建地上过去是一栋独立别墅，后来建成10栋unit，这10栋unit确实能给业主带来巨大财富，不过单买一栋unit相比在这块地上的一栋独立别墅，可负担性无疑提升了不少—因此，我们也可以看得出中央政府“苦口婆心”让奥克兰市政府推行新规的思路：就是在房价（很难下跌）保持稳定的前提下，增强房子本身的可负担性。