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新西兰房屋保费或暴涨30%!政府猛击地产业病根,全国房市继续萎靡

房产Author: Charles
新西兰房屋保费或暴涨30%!政府猛击地产业病根,全国房市继续萎靡
Summary建筑部长Chris Penk表示,自 2019 年以来,新西兰的建房成本上涨了 41%,而新政将为引入海外建材扫清障碍,从而降低成本。

后花园4月4日综合报道

还记得两年前的新西兰GIB石膏板危机吗?一些开发商可能至今心有余悸。2022年,这一建筑材料急剧短缺,大量工地被迫停工,行业水深火热。

当时的调查显示,98%的项目都受到了建材短缺的影响,政府公屋署Kāinga Ora也未能幸免。

政府紧急成立一个由行业领袖组成的部长级特别工作组应对危机。

这场危机之所以如此广泛深重,很大原因在于,当本地供应跟不上时,进口渠道同样受阻。

那年,垄断了新西兰95%石膏板供应的Fletcher Building 营收$84亿,但由于该公司为多款GIB石膏板的颜色注册了商标,导致如果进口同色产品,可能会被告侵权。

除了国内垄断外,新西兰对海外建筑产品的审验机制繁琐漫长,有时周期甚至长达两年,显然,没有开发商经得起这么长的工期拖延。

政府大开国门

今天,政府放出三招,直击进口受阻和官僚形式等行业痛点。

首先,对于受信任的海外国家或地区,承认其建筑产品的标准,而无需新西兰设计师或建筑商自行验证标准。

第二,如果海外标准等同或高于新西兰标准,建筑许可机构需接受符合此类海外标准的产品。

第三,只要是声誉良好的海外认证系统批准的建筑产品,都将获准在新西兰使用。例如,在批准了澳洲的WaterMark认证系统后,其认证过的20万件产品将立即获准进入新西兰。

总理Christopher Luxon面对媒体时谈到了北美地区,他说,新西兰不应排斥进口国际产品。

“世界上其他国家正在建造很好的住房,这些国家的标准与新西兰相同,甚至更好”。

总理还建议,新西兰应废除让地方议会充当建筑许可机构的政策,因为海外国家的类似机构比新西兰少得多,有些国家仅由一家机构负责全国事务。

建筑部长Chris Penk表示,自 2019 年以来,新西兰的建房成本上涨了 41%,而新政将为引入海外建材扫清障碍,从而降低成本。

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他在今早的声明中表示:“推高成本的部分原因就是行政系统的繁文缛节。”

“如果想在新西兰引进新的建筑产品,几乎不可避免地会面临长时间拖延,这种繁琐的规章让人们更倾向于选用老产品,从而降低了市场竞争。”

Penk认为:“新规将增加质优价廉的建筑产品供应,有助于降低新西兰的建筑成本。”

“这是一次重大变革,将在不影响质量的情况下降低建筑成本,让人们更简单、更省钱地建造或翻新房屋。”

新规将于今年晚些时候在《建筑(产品认证)修正案》中引入。Penk表示,政府计划在今年年底前通过这项立法。

奥克兰房市是冷是热?

根据房地产数据公司 CoreLogic 的最新季度数据,2024 年初新西兰房价仅小幅上涨。

今年第一季度新西兰房屋平均价值为934,806纽币,比去年第四季度上涨1.1%,但与去年第一季度相比仅上涨0.1%。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson给出的结论是:“新西兰的房地产市场不太热,也不太冷。”

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他认为,高利率仍是市场中最大障碍,且短期固定利率至少在未来6到9个月内可能不会下降太多。

此外,新房源的井喷也影响了市场,抑制了房价。

在奥克兰,平均房价季度上涨1.1%,与全国水平持平,但比去年同期下跌了1.8%。

如果仅看3月数据,新西兰全国房价环比仅上涨0.5%,奥克兰涨幅0.4%,其中Rodney和北岸分别上涨2.1%和1.8%,东南区的Manukau下跌0.5%。

但和Corelogic房价指数稍显矛盾的是,奥克兰最大的房产中介Barfoot & Thompson最新数据显示,住宅平均售价和中位售价在3月均有大幅增长。

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其中中位售价较2月上涨$8万至$105万,不过与2011年11月创下的$124万高点相比仍少了$19万。

平均售价的月度增幅更为显著,环比2月增加$111,345,涨幅10%,现已达到$1,227,495,接近于2021年12月创下的历史高位$1,278,647。

平均价格涨幅高于中位价格,说明市场在3月向高端房源倾斜。

此外销量也有所上升,Barfoot & Thompson在3月总共售出1061套住宅,同比增长39%。

房屋保险离谱暴涨

财政部获得的价格监测数据显示,新西兰部分地区的房屋保险费一年内上涨了 30% 以上。此外,一些保险公司还在某些地区取消了在线报价。

行业人士认为,这些数据反映了气候变化驱动的自然灾害(尤其是洪水)风险增加。

精算咨询公司 Finity 自 2022 年底以来一直在监测新西兰各地 2000 处房产的保险费数据,这些数据集根据新西兰的自然灾害概况(包括地震、洪水和海啸风险)进行选择。

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数据显示,2022 年 9 月至 2023 年 7 月期间,所有地区的保险可用性仍然健全。然而保费一直在稳步增长。

主数据集中的 1400 栋房屋,其平均最低报价上涨了 22.6%,从 $1423 上涨到 $1744,这些房屋被选择用于反映全国地震风险。

尽管去年以来发生了多起严重天气事件,但地震仍被认为是新西兰最大的自然灾害风险。

除了监控价格外,Finity 还报告了新西兰四大保险公司(AA Insurance、IAG、Tower 和 Vero)中有多少家会在线提供保险报价,作为衡量保险可用性的一种方式。

超过 80% 的房产可以从三家或以上的保险公司获得在线报价。但在洪水风险较高或海啸风险较高的地区,房屋很难获得多家公司的在线报价。

维多利亚大学灾害和气候变化经济学系主任Ilan Noy表示,保费的涨幅“非常显著”,某些地区的涨幅甚至更大,且还没到头。

数据中更令人担忧的信号是,一些房产已经无法自动获得保险。

“你清楚地看到,某些地区没有在线报价。保险公司说,‘不,我们需要更仔细地考虑。’”

虽然保险仍然可用,“但这意味着保险公司一定会在为这些房产提供合同时更加谨慎”。

成本压力导致“异常”增长

即将卸任的保险委员会首席执行官Tim Graffton对保险可用性的看法有所不同。

他说,许多保险公司在与客户通电话并收集更多详细信息后,仍然准备提供保险。

Graffton表示,最近保费上涨的幅度很反常。部分原因是建筑业价格通胀,过去两年重建成本增加了约 30%。

另一个主要因素是再保险成本的上升,这大多数是保险公司在发生重大自然灾害时申请的保险。

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Grafton 表示,去年,为了应对恶劣天气事件,许多保险公司的赔付额增加了 25% 至 40%。

Finity 负责人 Simon Young 表示,去年之前,一场恶劣天气事件导致保险公司损失超过$3亿是匪夷所思的事情。但突然间,就发生了致损 20 亿的事件。

Noy、Grafton和Young都认为,保险的可用性需要一套政治解决方案,首先,要确保高风险地区停止房产开发。

Grafton还认为,许多人在买房时很少考虑自然灾害风险和保险可用性问题。

Simon Young也建议,购房者应该多关注气候变化风险,例如海平面上升,和山体滑坡。

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