主流银行修改房价预测！前方预警，DTI细节或在本周揭晓？失业率看涨，降息可能推迟

后花园4月29日综合报道

由于通胀的降温速度不尽如人意。经济咨询公司Infometrics修改了降息周期的时间表预测。

降息或再被推迟

Infometrics现在认为，降息可能会推迟到2025年。

Infometrics的Brad Olsen指出，油价上涨是维持高通胀的一个重要因素。

价格追踪应用程序Gaspy的数据显示，91号汽油每升平均价格在今年已上涨26纽分，达到平均2.86纽币/升。

Olsen认为，鉴于国际经济形势有所上扬，未来油价可能继续缓慢上涨，或是趋于稳定，但肯定不会显著下降。

眼下，新西兰经济陷入衰退，失业率上升，汽油价格升高，一些经济学家对央行追求原有目标通胀值的做法表示质疑。

Olsen持不同意见。

“你有一个目标，就必须坚持，一旦你放弃了目标，就是放弃了对通胀的控制。”

但问题是，为什么GDP缩水了，通胀仍然降得很慢？

Olsen也没有明确的答案。

“从数据中我们知道，消费情况也不好。所以现在的问题是，经济中到底是谁在提高价格，显然这些人的业务没有出现同样水平的增长。”

“我们现在正在研究的是，这是一个延迟显现的现象，还是通胀的确面临棘手难题，比如租金、保险的价格上涨？”

Olsen希望本周公布的就业（失业）和工资数据能够给出更为清晰的线索。

失业率

本周三，统计局将公布一季度的失业率。

在裁员消息满天飞的大环境中，失业率上升不会令人意外，反倒是上升幅度太小让人意外。大多数经济学家预测失业率会从前一季度的4%上升到4.2%-4.3%。

尽管这将是新西兰三年来失业率的最高水平，但对比历史数据仍然较低。

自1986年新西兰统计局开始统计以来，平均失业率为5.5%，与经济学家预测的本经济周期峰值大致相符。

还有一点看似反直觉的现象是，在经济衰退的情况下，就业率（就业人数）仍将上升。

Westpac预测失业率为4.2%，与央行的预期相符。

Westpac经济学家Michael Gordon认为，劳动力市场正缓慢发生改变，失业率和就业人数同时上升，会产生抵消效应。

“我们认为本周数据不会对央行的想法产生太大影响。”

ASB银行高级经济学家Mark Smith认为，由于对劳动力的需求预计在2024年保持疲软，失业率可能在今年年底超过5%。

ASB预计，随着天平逐渐向雇主倾斜，以及生活成本增长放缓，工资增长也将放缓。

ANZ同样预计失业率将达到4.2%。

经济学家Henry Russell表示：“尽管过去一年经济活动疲软，但就业增长的持续周期还是超出了预期。”

但他认为这并不意味着劳动力需求的复苏，只是滞后效应的体现。劳动力需求的前瞻性指标表明，就业扩张接近尾声。

ANZ判断，新数据可能不会改变央行对降息前景的预判。

ANZ：奥克兰房价可能小幅收缩

今天，ANZ银行的经济学家发布了最新一期的《房地产焦点报告》(Property Focus)，结果显示，奥克兰的房地产市场在整个冬季可能会持续低迷。

由于奥克兰经常引领全国其他地区的房地产市场，最新报告关注了奥克兰市场及其可能的走向。

从奥克兰今年第一季度的销售数据来看，该报告发现，该地区的拍卖清盘率、房屋销量以及上市房源数量都表明，奥克兰的房价在短期内可能会进一步走软。

报告称:“这一趋势表明，奥克兰市场在未来几个月将保持相对疲软的价格趋势。”

该报告还研究了大量移民流入对奥克兰市场的影响，以及该地区的新房供应是否能跟得上需求。

报告称:“尽管奥克兰吸引了大部分的净移民，但在过去一年左右的时间里，租金收益率基本停滞不前，与全国平均水平相比，奥克兰过去一年左右的租金收益率变化表现不佳。”

“在其他条件相同的情况下，这表明奥克兰在提高租赁供应和需求方面做得相对不错，但同时也表明，租金收益率不会推动投资者对住宅的需求激增。”

分析后背的原因，其中一个是奥克兰的新房供应相对强劲，占全国新宅许可量的40%以上，其中大部分新库存是适合出租的多单元住房。

报告称:“当前新宅许可中的住宅，可作为首套房和出租房的物业比例一直在上升，而奥克兰地区的占比一直很高。”

“建筑活动的构成变化似乎至少在一定程度上暂时抵消了移民激增对租金的影响。”

“总而言之，我们认为奥克兰市场紧缩的关键指标偏冷，这表明奥克兰房地产市场的近期前景相当疲软，在净移民人数激增的背景下，未来几个月房价甚至有可能出现小幅收缩。”

报告称:“将我们的分析扩大到全国水平，也得出了类似的结论。”

据悉，ANZ银行是新西兰最大的住房贷款机构，贷款总额约为1,070亿纽币。

Westpac：房价增长受抑制，但年内仍看涨

Westpac银行的高级经济学家Michael Gordon表示，由于当前市场上现在有更多的房子，需求却没有增加，这表明价格仍存在一些下行压力。

然而，Gordon预计市场将会回升，今年房价将上涨6%，但这可能还需要几个月的时间。

对许多人来说，现在的房贷利率仍比一两年前要高，很多卖家也仍然不愿向价格妥协。

他说，除非出现任何意外的情况，否则许多经济学家们预计央行将在今年第四季度降息。

Gordon补充说：“就更广泛的经济而言，我们预计会有一些温和的增长。”

他预测，今年第四季度的GDP增长可能仍低于总体人口增长。

“可能仍有一些买家在观望，等待借贷成本下降——但这可能更像是‘今年晚些时候’发生的事情。”

ASB银行预计今年房价将上涨，但在利率下降之前，增长将是温和的。

DTI细节公布在即？

Corelogic经济学家Kelvin Davidson表示，本周对于银行和借款人来说可能意义重大，因为央行将在周三发布金融稳定报告（FSR）。通常，这份报告可能不会激起任何水花，只是回顾过去六个月金融体系的情况。

但是，它偶尔也被用来公布重要的政策声明，而这次央行可能会提供关于放松LVR规定和引入债务收入比（DTI）的最终细节和时间安排。

DTI是贷款收入比的缩写，实施后，借款人所获的贷款不得高于其收入的一定倍数。DTI 越低，获得住房贷款的可能性就越大，银行越容易放贷。

1月时，央行官宣DTI提案，最快年中启动，并放宽对低首付贷款的贷款与价值比（LVR）限制。

根据初步提议，未来仅允许银行发放：

· 不超过20% 的住宅贷款给 DTI 大于 6 的自住业主；和

· 不超过20% 的住宅贷款给 DTI 大于 7 的投资者。

央行还建议，在引入 DTI 的同时放宽 LVR 设置，从而允许：

· 20%（目前为15%）的自住业主贷款给LVR高于80%的借款人；和

· 5% 的投资者贷款给 LVR 高于 70%（目前为65%） 的借款人。

公众咨询已于3月结束，央行原计划在6月前择机公布最后决定。

央行认为，只有房地产市场回暖时，DTI 限制才会真正产生影响，因为当前高利率环境下，借款人偿债能力本就有限。

央行在年初时表示，希望在今年中期启动 DTI 限制，以便当房地产市场下次进入繁荣期时，该政策能够充当“护栏”作用。

“如果决定启动 DTI 限制，我们会在 12 个月后审查 DTI 和 LVR 限制设置。我们还打算每 12 个月审查一次宏观审慎设置，如果有需要，我们会增加审查频率。”

海外情况

爱尔兰实施了相似措施：LTI限制，和新西兰DTI只相差一个字母。爱尔兰的L指的是房屋贷款，也就是说，其他贷款不会和收入绑定。不过爱尔兰的LTI较低，首次购房者为4，投资者为3.5。

英国和加拿大视4.5以上的LTI为高风险。

在澳洲，ANZ和国民银行不接受DTI 9以上的贷款申请，联邦银行和Westpac的警戒上限是7。

在美国，DTI同样是Debt-to-Income三个单词的缩写，但所指的意义有所不同，是指每个月需要还的贷款占月收入的比例，通常贷款机构定下的红线是43%。

对于LVR规则的修改，Davidson认为，相比于自主业主，投资者能够从松绑后的LVR获益更多。