首次置业者看好了！住房市场巨变前夕，五大因素影响房价走势

后花园12月10日报道：

2021年已经步入尾声，房地产市场的前景依然充满不确定性——其中利率可能会继续大幅上调，新的贷款限制措施几乎已成定局。加上不断上升的建筑成本和通胀压力，都会给市场带来影响。面对不断上涨的房价，首次置业者要么咬牙背负繁重债务，要么阔别房产市场。

那么，2022年的房市将会是什么样的情景呢？房产机构以及一众经济学家给出了他们的预测。

我们可以从几个不同的角度，分别分析一下未来可能发生的事情。

首先看看通胀，如今经济的多个领域都受到了通胀的影响，但这究竟是可解决的短期问题，还是需要大幅上调OCR才能应对的严重问题呢？我们现在知道的是，央行已经不断提高了OCR，并发出明确信号会继续这种做法，而这将会对银行的利率以及市场行为产生立竿见影的影响，许多业主和潜在买家都停了下来，评估这对他们个人而言到底意味着什么。

由独立经济学家Tony Alexander和REINZ共同推出的一份报告显示，首次置业者在11月的购房行为大幅下降，市场上市房源开始增加，成交数据有所减少。

Tony认为，买卖双方目前已经逐渐看清楚市场上的不理智，在更多参考数据出炉后，人们可能会变得更加现实一些。

利率方面，正如上文提到，随着OCR上调，银行利率水涨船高，而且在央行10月决定调息之前，大多数银行已经嗅到了市场的大趋势，率先提高了自己的利率，并可能会在2022年，甚至更长一段时间里继续发挥主导作用。

过去七年里，房贷利率一直在走下坡路，特别是那些在过去18个月买房的朋友们，一旦利率升到5%以上，他们很可能会感到震惊。利率上涨自然会对人们的消费习惯产生影响，而一些购买度假屋或者投资房的房贷持有者，有可能会重新规划他们的投资组合。

贷款限制方面，去年这个时候，央行宣布计划重新引入疫情刚开始时取消的LVR限制。而自今年3月重新启动一系列LVR限制，势必在2022年继续对市场产生影响。此外还有两个潜在的不利因素——信贷合同与消费者金融法案(CCCFA)和债务收入比限制 (DTI)，这可能会进一步限制部分买家的贷款。

CCCFA将要求各银行加强对借款人支出习惯的审查，对借款人的偿还能力进行评估，这可能会对某些类型的买家产生影响，尤其是在利率上升的情况下。

而DTI方面，央行目前仍在考虑是否引入这一限制，但部分银行已经将DTI限制落实到目前的贷款审批中了。

DTI限制会将贷款额度限制在借款人的家庭收入的一定倍数内，例如目前银行的DTI限制为6,。如果央行数据可信的话，DTI限制将会产生重大影响——在截至今年9月的6个月里，发放给首次置业者的贷款中有25%的DTI高于6，有1/3的自住型买家贷款DTI高于6，而投资者的这个比例为51%。

再者，削减只付息贷款的信号，也可能会抑制房地产投资者的购买行为。

ASB和BNZ等银行日前预测，2022年小型住宅价格将出现下跌，ASB预估全年累计下滑4%。新西兰央行11月22日发布的市场展望报告称，有迹象表明，利率上升和贷款条件收紧已开始影响房地产市场。

Tony认为，首次置业者目前大可以先给自己放个暑假，观望一下，等明年再进入房地产市场。

移民方面，去年新冠疫情爆发后实施的边境限制，给净移民水平带来了下行压力，而净移民水平往往是房地产周期中，房价上涨的关键驱动因素之一。净移民人数下降，以及边境开放后年轻的新西兰人可能会流向工资更高，工作机会更好的国家，也可能在一定程度上缓解房地产市场的压力。在本轮周期中，房地产市场供应不足在一定程度上推动了价格上涨。

此外，奥克兰人口自有记录以来首次下降，尽管2021年仅减少了1300人，但这确实逆转了长期以来的趋势——在过去20年里，奥克兰人口以每年1.8%的速度增长，而奥克兰人口的减少，有可能会导致新西兰其他地区人口的增加。

来到最后一个方面，房产供应。今年出台的多项政策都对新西兰的新建建筑行业产生不小影响，例如政府对新建房屋的20年税收豁免政策，将会使更多投资者的注意力投向新建房屋。这可能会导致首次置业者即将面临更大竞争，以及为新建房屋的价格带来上行压力。

此外，政府加快资源许可进程的意图，可能会带来意想不到的后果。可负担地区的房价可能会加速上升，从而吸引开发商尽可能购买更多的可开发土地。而不断上涨的建筑成本也可能会给市场带来压力。截至今年9月，住宅建筑成本上涨5.5%，短期内这种局势不太可能得到缓解，那些希望购买新建房屋的朋友们，最好对房屋延迟交付，以及成本有可能上涨做好心理准备。

那么对于专家和业内人士的观点，不知各位又有什么看法或见解，欢迎留言告诉我们。

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